各種跡象顯示，時(shí)值年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的資金緊張局面。

12月18日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的一份四大國(guó)有行杭州分行在杭州的按揭貸款數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行四大行在杭州的個(gè)人按揭貸款分別較年初增長(zhǎng)485億、327億、252億和215億元。

前述數(shù)據(jù)與2017年相比，增速則保持平穩(wěn)，2017年10月份對(duì)應(yīng)的增速數(shù)據(jù)分別為406億、280億、282億和243億元。

事實(shí)上，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未出現(xiàn)“收緊”趨勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，在年內(nèi)仍屬高位。11月單月同比增速為6.6%，顯示房企資金面情況同樣趨穩(wěn)。值得一提的是，房企到位資金的各項(xiàng)來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款與利用外資增速均有所回升，國(guó)內(nèi)貸款同比由上個(gè)月的降6.1%跳漲至升12.4%。這意味著，一方面房企信托融資的回暖，另一方面房企海外發(fā)債有所進(jìn)展。

同樣是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，個(gè)人按揭貸款方面，11月份的貸款規(guī)模為2012億元，為7月份以來(lái)的最高值，此前8、9、10月三個(gè)月分別為1950億、1917億和1880億元。

12月18日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，理論上，年底會(huì)出現(xiàn)較為明顯的資金緊張跡象。不過，今年這種情況較為緩和，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較充足，信貸市場(chǎng)和其他融資渠道的資金供給都很充分。

房企供需矛盾加大

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)給人以“困難”的印象：房?jī)r(jià)下跌、房企困難、降價(jià)銷售的消息鋪天蓋地。但從總體數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未顯示出“困難”的跡象。不管是從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)還是全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)走勢(shì)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎都尚未顯示出“入冬”的跡象。三季度，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，137家A股上市房企中僅15家凈利潤(rùn)為負(fù)，且其中絕大部分相比去年都取得較高的同比增速。

相關(guān)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)上顯示，從近期70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)當(dāng)月同比走勢(shì)來(lái)看，整體漲幅趨于平穩(wěn)。其中，一線城市房?jī)r(jià)增速同比趨穩(wěn)，二、三線城市房?jī)r(jià)增速則小幅上揚(yáng)。

12月18日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)說，類似杭州等是存在泡沫，其價(jià)格方面是有所透支的，會(huì)有適度回調(diào)。從后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)看，強(qiáng)勁的城市主要包括一些中西部的地級(jí)市，預(yù)計(jì)還會(huì)上漲一波。部分城市依然會(huì)執(zhí)行去庫(kù)存的政策內(nèi)容，而同樣有部分城市則受益于高鐵建設(shè)等概念，市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)計(jì)也不錯(cuò)。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)還顯示，前11月新開工及竣工面積累計(jì)同比分別為16.8%，新開工升幅有所擴(kuò)大，從單月表現(xiàn)來(lái)看，新開工同比增速回升至 21.7%，表現(xiàn)超出預(yù)期。盡管土地市場(chǎng)趨冷，受施工改善拉動(dòng)，11月地產(chǎn)投資增速 9.7%，與10月持平。

從庫(kù)存數(shù)據(jù)上看，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至今年11月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2713萬(wàn)、22780萬(wàn)和19298萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。

從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7-11月份繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。

二線城市雖然保持同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。庫(kù)存增長(zhǎng)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出，房地產(chǎn)供給規(guī)模偏大、需求規(guī)模偏小的態(tài)勢(shì)，可見，供求矛盾繼續(xù)加大。

首套利率結(jié)束22個(gè)月上漲

張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未入冬，更不用說底部。進(jìn)入底部會(huì)有兩個(gè)表現(xiàn)，一是大規(guī)模降價(jià)銷售，目前僅個(gè)別開放商的個(gè)別樓盤有此種行為，但不具有普遍性，大型房企萬(wàn)科、碧桂園、恒大等都未出現(xiàn)類似情況;二是房企大規(guī)模虧損、出售股權(quán)的現(xiàn)象，目前也沒有出現(xiàn)。未來(lái)房市如何走，取決于政策的變化。

從近期政策態(tài)度來(lái)看，有趨穩(wěn)跡象。個(gè)別地區(qū)，比如遼寧省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已經(jīng)正式下發(fā)《全省推動(dòng)縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作方案》明確提出，推進(jìn)縣城棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、危險(xiǎn)房屋改造。市場(chǎng)房源充足、庫(kù)存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置，消化庫(kù)存商品住房。

在房貸上，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國(guó)首套房貸平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比10月持平，結(jié)束連續(xù)22個(gè)月的上漲趨勢(shì)。

另外，值得注意的是，今年11月份，百城新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5930萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.0%，同比增長(zhǎng)34.3%。觀察歷史數(shù)據(jù)，11月份推盤規(guī)模創(chuàng)下了歷史最高水平。這從側(cè)面也說明，11月份預(yù)售證管控的力度相對(duì)小，部分積壓的高價(jià)樓盤正密集入市。

多位房地產(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從目前的情況觀察，三、四線城市房?jī)r(jià)已近高位邊緣，房地產(chǎn)政策有進(jìn)一步放松的可能。不過，這一輪放松或許與此前兩輪刺激有所不同，關(guān)鍵原因是居民杠桿已經(jīng)處于高位，即使推出放松新政，很難判斷有多少繼續(xù)加杠桿的空間。

此外，政策本身也面臨著“多難”處境，市場(chǎng)普遍預(yù)期2019年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大的壓力，如果維持調(diào)控政策，可能使得經(jīng)濟(jì)和財(cái)政壓力惡化;政策放松可以對(duì)沖這種壓力，但又可能進(jìn)一步催生泡沫并激化中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的矛盾。