在調(diào)控和融資收緊的背景下，內(nèi)地中小房企赴港IPO形成一股熱潮。

12月20日，萬城控股正式赴港敲鑼，這是今年以來繼弘陽地產(chǎn)、銀城國際、德信中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團之后，在香港交易所上市的第六家內(nèi)地房企。

時代周報記者統(tǒng)計，在今年已有包括正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、銀城國際、德信中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、海倫堡、恒達(dá)集團、中梁控股、奧山控股、萬城控股以及萬創(chuàng)國際在內(nèi)的12家房企奔赴香港資本市場。

在熱鬧的上市潮背后暗藏隱憂：資本市場反響平平，申請上市的房企普遍面臨著低估值的困境，不惜折價上市來贏得生存空間。而在獲得資本市場的入場券后，如何保持核心競爭力，實現(xiàn)持續(xù)性盈利成為這些房企下一步的發(fā)展命題。

赴港上市潮

隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，規(guī)模競爭越來越激烈，為了贏得更多的市場話語權(quán)，在夾縫中求生存的中小房企紛紛開啟急速擴張模式，這也導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率居高不下，現(xiàn)金流持續(xù)惡化。

與此同時，融資渠道的全面收緊和融資成本的逐漸高企，使得這些財務(wù)狀況并不樂觀的房企更是雪上加霜。在當(dāng)下，登陸資本市場顯得尤為迫切，而赴港上市成為這些房企最后的救命稻草。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟中心主任黃志龍向時代周報記者表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場融資難是前所未有的，特別是中小房企。同時，A股基本上向房企IPO關(guān)上了大門。

他說:“境外融資成為中小房企融資的可行通道，特別是香港股市，任何公司只需要符合上市規(guī)則、財務(wù)信息披露完善等要求，都能夠通過注冊制上市。”

老虎證券團隊向時代周報記者分析，房企選擇在港股上市是因為香港的上市條件較寬松。對盈利水平的要求相對較低。另外赴港上市不需要排隊，上市周期相對較短。大多數(shù)企業(yè)IPO的目的都是尋求融資再發(fā)展，因此時間窗口很重要。

從今年開年以來，各大中小型房企便紛紛開啟了赴港上市的旅程。

1月11日，福晟國際完成借殼，正式登陸資本市場。同月，正榮地產(chǎn)集團有限公司也在港交所所正式掛牌上市。

無獨有偶，今年4月，弘陽地產(chǎn)向港交所提交IPO招股書。同樣火速上市的還有大發(fā)地產(chǎn)，該公司于4月26日披露招股書，經(jīng)過為期半年的等待后于10月11日正式啟動上市。

而美的置業(yè)、萬城控股則分別在5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。

在8月30日提交IPO招股書的恒達(dá)集團有著頗為坎坷的上市之路。據(jù)悉，這是其第三次到香港申請IPO，前兩次分別為2017年6月以及今年3月。

隨后，南京的銀城國際、杭州的德信中國也相繼在9月12日、9月18日披露招股書。

從目前結(jié)果來看，今年以來申請在港交所上市的12家內(nèi)地房企中，已有正榮、弘陽、大發(fā)、美的置業(yè)、恒達(dá)、萬城控股6家房企成功登陸港股。

折價上市

延續(xù)了前一兩年前的良好銷售態(tài)勢，2018年年初的樓市依然保持紅火，受此利好，選擇在彼時登陸資本市場的正榮、福晟也被股市看好。

正榮在上市招股階段，獲得超額認(rèn)購。福晟在上市當(dāng)天股價也出現(xiàn)了一定漲幅。

行至年中，轉(zhuǎn)折出現(xiàn)，房地產(chǎn)降溫，全速前進的房地產(chǎn)企業(yè)，不得不放慢腳步。感覺到市場寒意，香港資本市場對新晉內(nèi)房股的反應(yīng)也不甚樂觀。

12月19日，萬城控股有限公司公布了IPO認(rèn)購結(jié)果。作為一家迷你型房企，萬城控股公開發(fā)售僅獲83%認(rèn)購，合計1565.6萬股，而其于香港公開發(fā)售的股份總數(shù)則為1875萬股。

今年7月完成發(fā)行的弘陽地產(chǎn)最終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的一半，集資凈額約17.12億港元，折價出讓股份幅度極大。

但即使是折價，打通上市融資平臺仍是眾多中小房企的首要目標(biāo)。

明源地產(chǎn)研究院主編艾振強向時代周報記者表示，一直以來房企在港股的估值都比較低，目前形勢下，估值就更低了。綠城服務(wù)，彩生活的市值都超過了他們的母公司綠城中國，花樣年。因此，房企要妥協(xié)，估值比較低，融資不及預(yù)期，甚至沒法上市。

在經(jīng)歷了流血上市后，部分中小房企還面臨著上市當(dāng)日便破發(fā)的窘境。美的置業(yè)開盤報為16.6港元，低于招股價17港元/股，而收盤價跌至15.88港元/股 ，恒達(dá)集團在首日破發(fā)，報收1.13港元/股，低于發(fā)行價1.24元/股。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟中心主任黃志龍認(rèn)為，目前房企在港股上市面臨最大的挑戰(zhàn)是估值較低，機構(gòu)投資者并不看好境內(nèi)房企，即便如萬達(dá)等大型房企，也已從港股退市，謀求A股上市。因此，從港股獲得的IPO資金對于中小房企來說無異于杯水車薪，不能從根本上解決其融資困境。

事實上，市場估值與企業(yè)自身發(fā)展密不可分。“資本市場最看重公司的業(yè)績和持續(xù)的成長性，而目前上市的房企都不具備這些條件。” 聯(lián)儲證券權(quán)益部總經(jīng)理李善星向記者表示。

翻看IPO記錄，今年赴港上市的房地產(chǎn)公司普遍屬于小體量公司，而這些公司在發(fā)展過程中都存在加杠桿擴張、負(fù)債率居高不下、資金鏈緊張等特征。

根據(jù)招股書，2015–2017年，大發(fā)地產(chǎn)和銀城國際的負(fù)債率呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢，大發(fā)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%及269.8%;銀城國際的資本負(fù)債比率為141.1%、238.7%、284.9%。德信中國和恒達(dá)集團的負(fù)債率長期處于高位，明顯高于同行水平。2015–2017年，德信中國的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%;恒達(dá)集團的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%、406.6%。

負(fù)債的居高不下使得這些企業(yè)面臨不小的償債壓力。在2018年的上市房企中，正榮、大發(fā)及弘陽三家公司都表示要將大約30%左右的募集資金用于企業(yè)償還借貸。

規(guī)模和盈利能力

通過上市融資只能解決一時的資金短缺，如何獲得持續(xù)性盈利能力，做好核心業(yè)務(wù)，這才是房企上市后需要重點思考的問題。

“上市融資能一定程度上緩解資金鏈緊張的情況，但不是根本性的。最終還是要靠自身的造血能力，而這取決于企業(yè)自身的經(jīng)營策略以及政策環(huán)境。在目前的形勢下，中小企業(yè)過分強調(diào)沖規(guī)模，其實已非最佳選擇，稍有不慎，比如拿錯一塊地就會陷在里面動彈不得。所以，明智的中小房企在區(qū)域深耕，適當(dāng)降低負(fù)債，尋找護城河。艾振強補充道。

黃志龍認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是保證現(xiàn)金流的安全，通過轉(zhuǎn)讓項目，從而降低負(fù)債率。如此看來，現(xiàn)金為王依然是行業(yè)內(nèi)的黃金策略。

然而在規(guī)模競爭下，背負(fù)資金壓力的房企仍在不斷加碼。銀城國際在今年5月份的品牌發(fā)布會上表示，今年的銷售規(guī)模是沖刺200億元，并提出了5年500億元的目標(biāo)。但2018年上半年，銀城國際的收益僅為10.86億元。大發(fā)地產(chǎn)CEO廖魯江曾公開表示，大發(fā)地產(chǎn)計劃沖擊千億，并提出了5年實現(xiàn)3000億元的目標(biāo)。

在此背景之下，越來越多的中小房企陷入兩難的發(fā)展境況。“一方面規(guī)模成為行業(yè)基本競爭門檻，要求企業(yè)必須加杠桿擴張;另一方面，市場下行趨勢逐漸明顯，為保持現(xiàn)金流充足必須要去杠桿。”廣州某房企內(nèi)部人士向記者說道。

事實上，若想實現(xiàn)規(guī)模壯大與現(xiàn)金流穩(wěn)定的平衡，擁有合理的土地存量至關(guān)重要。

“并非所有的土地和股權(quán)都容易變現(xiàn)，即便是優(yōu)質(zhì)的土儲，拿地太貴，也是累贅，最重要的是性價比。”艾振強表示。

中國企業(yè)投資協(xié)會金融委員會副秘書長韓曉平給出了另一種解決之道，他向時代周報記者表示，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段，規(guī)模已經(jīng)并不是唯一選擇，尋求多元化的發(fā)展或者結(jié)合技術(shù)創(chuàng)新也不失為另一條發(fā)展道路。