■本報記者 王 崢

在央行持續(xù)降準，市場資金較為充裕的背景下，本就面臨償債高峰期壓力的房企，近期的融資頻率持續(xù)加快。

根據(jù)同策資管最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，自2017年11月份融資達1246.18億元以來(其中包含恒大600億元的股權融資)，首次突破1000億元大關，環(huán)比2月份的552.88億元大幅上漲85.25%，融資筆數(shù)也創(chuàng)下了歷史新高。

而進入4月份，房企的融資潮仍在持續(xù)。包括恒大、融創(chuàng)等龍頭房企均拋出了各種的發(fā)債計劃。

對此，中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師晉蔚表示，“房企的融資環(huán)境已顯著改善”。而來自中原地產(chǎn)較寬泛的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上旬房企發(fā)布的融資方案，總金額已接近1000億元。

龍頭房企加速融資

4月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年10月份到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%，所得款項擬主要用于為公司現(xiàn)有債務再融資。融創(chuàng)中國稱，目前票據(jù)已申請于新加坡證交所上市及報價。

而4月8日，融創(chuàng)中國旗下融創(chuàng)房地產(chǎn)集團，其2019年申請公開發(fā)行公司債券項目獲上交所受理。據(jù)發(fā)行文件披露，融創(chuàng)地產(chǎn)本次擬發(fā)行債券期限不超過7年(含7年)，計劃發(fā)行規(guī)模不超過80億元(含80億元)，擬分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模不超過50億元(含50億元)。

融創(chuàng)方面表示，募集資金將用于償還融創(chuàng)房地產(chǎn)于2016年至2018年間發(fā)行的公司債券。新發(fā)行公司債券有利于更好、更有效地對公司資產(chǎn)負債進行匹配及管理，以及優(yōu)化公司負債的期限結構。

同一天，中國恒大集團公告稱，擬發(fā)行3筆合共20億美元的優(yōu)先票據(jù)。包括一筆12.5億美元于2022年到期的9.5%優(yōu)先票據(jù);4.5億美元于2023年到期的10.0%優(yōu)先票據(jù);以及3億美元于2024年到期的10.5%優(yōu)先票據(jù)。目前，恒大已與瑞信等公司訂立購買協(xié)議。

恒大方面表示，票據(jù)所得資金將主要用于現(xiàn)有債務再融資及用作集團資本支出，剩余部分用作一般公司用途。

值得注意的是，據(jù)上交所披露信息顯示，恒大地產(chǎn)集團擬申請發(fā)行200億元公司債券，該申請已被上交所受理。本次申請發(fā)行年限不超過7年，采用無擔保債券形式發(fā)行，擬分期發(fā)行，首期基礎發(fā)行規(guī)模不超過 100 億元，可超額配售規(guī)模不超過 100 億元。

恒大地產(chǎn)集團公告中表示，本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬用于償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息。因存在實際發(fā)行時間及發(fā)行規(guī)模存在不確定性，最終發(fā)行將依據(jù)上交所批復決定。目前恒大地產(chǎn)未來12個月內(nèi)到期或回售的存續(xù)公司債券合計4筆，當前余額為311.45億元。

而4月3日晚，碧桂園也發(fā)布公告稱，此前宣布的公司債發(fā)行工作已于4月2日完成，最終發(fā)行規(guī)模為5.9億元，票面利率5.03%。

房企融資成本降低

除了上述幾家房企巨頭，中型房企同樣在4月份加速了融資步伐。

4月9日，弘陽地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%，將于2022年到期，該票據(jù)計劃于香港聯(lián)交所上市發(fā)行。弘陽地產(chǎn)在公告中披露稱，擬將所得款項凈額用于為現(xiàn)有債務再融資及一般企業(yè)用途?？赡芨鶕?jù)市場狀況變化調整其發(fā)展計劃并重新分配所得款項。

同一天，當代置業(yè)發(fā)布公告表示，擬對美國境外非美籍人士所持有的未償付2019年到期的6.875厘優(yōu)先票據(jù)進行交換要約。

公告披露，根據(jù)交換要約備忘錄所載條款及條件規(guī)限下，當代置業(yè)現(xiàn)就交換代價作出交換合資格持有人所持未償付現(xiàn)有票據(jù)的要約。于公告日期，當代置業(yè)本金總額為5億美元的現(xiàn)有票據(jù)尚未償付。其預期將于4月11日前后公布不超過3億美元的最高接納金額。

當代置業(yè)表示，交換要約的目的是為現(xiàn)有票據(jù)再融資及改善本公司的債務結構，從而使本公司能夠延展其債務到期狀況，更穩(wěn)定發(fā)展，并強化本公司的資產(chǎn)負債表及現(xiàn)金流量管理。

據(jù)悉，當代置業(yè)還宣布將發(fā)行新票據(jù)，預計于2019年4月11日(可予延長或另行修改的有關日期)或前后宣布新票據(jù)的年期及最低收益率。并于4月26日前后于新交所上市及掛牌。新票據(jù)現(xiàn)金所得款項凈額將用于(其中包括)現(xiàn)有票據(jù)再融資及為收購或開發(fā)將用于日常業(yè)務過程中及用作一般企業(yè)用途的資產(chǎn)、不動產(chǎn)或個人財產(chǎn)或設備提供資金。

同時，4月4日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一期公司債券發(fā)行已于2019年4月3日完成，發(fā)行規(guī)模35億元;新城發(fā)展也發(fā)布公告稱，發(fā)行金額為2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.15%;而首開股份也在4月3日表示，擬向國家發(fā)改委申請發(fā)行總額不超過70億元(含70億元)企業(yè)債券;4月2日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，其將發(fā)行3.5億美元2022年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.25%;4月1日，中駿集團表示，發(fā)行3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.375%;而包括華僑城、華夏幸福、華遠地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、藍光發(fā)展在內(nèi)的房企也在4月上旬發(fā)布了各自的融資計劃。

此外，4月8日，房地產(chǎn)中介公司我愛我家宣布，擬發(fā)行20億境內(nèi)公司債，期限不超5年，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。我愛我家表示，募集資金擬用于償還公司債務、補充公司流動資金。2019年度，基于經(jīng)營業(yè)務開展的資金需求，我愛我愛及合并報表范圍內(nèi)子公司擬新增債務融資總額不超過40.84億元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸出現(xiàn)井噴，企業(yè)融資難度也有所緩解。而從房企的資金成本看，相比前期有所下調。

東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建也指出，在融資成本方面，房企發(fā)行的產(chǎn)品利率大多低于他們在 2017年和2018 年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，但仍高于2016年的發(fā)行成本。

“從融資成本看，基本告別兩位數(shù)(除個別企業(yè)外)，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，境外融資成本也有非常明顯的降低。”張大偉表示，“有些企業(yè)債的利率不到4%”。

以4月3日發(fā)行公司債券的華僑城為例，其本期債券品種一期限5年，第3年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，發(fā)行總額為25億元，票面利率3.88%。

香港現(xiàn)年內(nèi)最大新股融資

相比于發(fā)債融資，萬科和融信則選擇了配股增發(fā)的融資方式。

3月28日早間，萬科披露公告，完成2.63億股H股的私募增發(fā)，占增發(fā)后A+H總股本的2.33%。

據(jù)悉，該筆私募增發(fā)獲得戰(zhàn)略投資者、多國主權基金、全球基金的踴躍認購，簿記獲得數(shù)倍超額認購。最終增發(fā)定價29.68港幣，在當日股價上漲3.7%基礎上僅折讓5%，較30日成交均價折讓3.4%。配售所得款項總額預計約為78.1億港元，扣減所有相關成本及費用后，配售所得款項凈額總額預計約為77.8億港元。此次融資將全部用于歸還境外債務，不會用于住宅開發(fā)業(yè)務。

4月7日，萬科發(fā)布公告稱，公司已于4月4日以每股29.68港元的價格，向不少于六名承配人，成功配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為2.63億股的新H股，配售凈額總額約為66.5億元。公司擬將配售所得款項凈額用于償還公司境外債務性融資。

上述交易也是今年以來香港資本市場規(guī)模最大的新股融資。

對此，標普認為，此次融資將小幅改善萬科的資本結構，并有助于緩解其債務融資需求。“萬科2018年利潤增長率在一定程度上抵消了公司債務快速擴張帶來的不利影響，從而帶動其杠桿率小幅下降。但2019年萬科或難以繼續(xù)保持這一利潤率，要想在當前BBB+評級下保持足夠的緩沖空間，萬科仍需要強化自身的財務管理”。

標普預計，萬科將繼續(xù)保持較高的資本開支和投資支出，但增幅不會太大。萬科或許會將重點放在商業(yè)地產(chǎn)、物流、酒店式公寓等較新的業(yè)務板塊，以及這些板塊中萬科的市場地位和經(jīng)營表現(xiàn)。但隨著萬科核心的物業(yè)開發(fā)業(yè)務的增速放緩，其多元化的投資意愿也可能降低。“隨著市場情緒改善以及內(nèi)地住房抵押貸款條件放松，公司在2019年前兩個月的銷售額下降趨勢應會在第二季度起開始扭轉。2019年萬科的銷售額將小幅增長10%。2018年公司的已售未結轉收入增長28%達到5310億元。這將支撐萬科在未來1年-2年實現(xiàn)25%左右的年收入增速”。

而4月4日，融信中國發(fā)布公布稱，該公司以每股10.95元配售1.08億股新股，股份占擴大后已發(fā)行股本的約6.27%。配股價較前一日收市價折讓約7.05%。認購事項所得款項總額將約為11.826億元。認購事項估計所得款項凈額(經(jīng)扣除配售事項及認購事項的所有適用成本及開支)約11.766億元，將用作融信發(fā)展目的及作為集團的一般營運資金。