制圖鄭萌

河南商報(bào)記者 劉遠(yuǎn)懷 實(shí)習(xí)生 馬千惠

“房東把鎖換了，說是已經(jīng)兩個月沒有收到中介的房租了。”

連日來，河南商報(bào)記者接到不少鄭州市的租客對于河南青檸公寓管理有限公司(以下簡稱：青檸公寓)的投訴，對此青檸公寓回應(yīng)稱正逐步解決租客問題。

河南商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是青檸公寓，鄭州其他長租公寓品牌也遭受“租房市場降溫”帶來的沖擊。業(yè)內(nèi)人士表示，這輪沖擊將持續(xù)3~5年。

事件

青檸公寓拖欠兩個月租金，租客租期未到被房主換鎖

5月20日，鄭州市民陳女士向河南商報(bào)記者出示了當(dāng)初與青檸公寓簽訂的合同。

去年10月份，陳女士通過青檸公寓租了一間房子，根據(jù)合同約定，租住期為2018年10月~2019年10月，每3個月交一次租金，并繳納了押金。但陳女士稱，今年3月30日，所住房屋的房主將門鎖更換并斷水?dāng)嚯?，理由是房主已?jīng)兩個月未收到青檸公寓的租金。

4月1日，青檸公寓方給出解決方案為：25個工作日內(nèi)，退還陳女士未住的半個月租金以及押金等。陳女士還將押金條等交給了青檸公寓的工作人員。

陳女士表示，5月9日她到青檸公寓的鄭州總部，卻發(fā)現(xiàn)這里擠滿了前來“討債”的租客。直到5月20日，仍未收到退還資金。

5月21日，河南商報(bào)記者將陳女士的情況反映至青檸公寓鄭州總部。該公司一周姓工作人員表示，公司現(xiàn)在資金鏈比較緊張，不過目前公司也在“盡力去解決，從來沒說不認(rèn)賬。(目前)想解決好這個問題，正在一步一步往前走”。

5月22日，河南商報(bào)記者了解到，陳女士的租金和押金，青檸公寓已經(jīng)退回。

回應(yīng)

高價收房后面臨高空置率，離職高管稱一直賠錢運(yùn)營

和陳女士有著相似遭遇的租客不在少數(shù)，從今年3月份開始，河南商報(bào)記者陸續(xù)接到了不少投訴。河南商報(bào)記者在天眼查上搜索看到，青檸公寓的最大股東為鑫苑科技服務(wù)有限公司，股份占比51%。

青檸公寓一離職高管表示，目前青檸公寓由鑫苑方面派人進(jìn)行管理，多名高管已離職。

談及目前青檸公寓的情況，該人士稱核心原因在于“(行情好的時候)原來收的房子價格高，因?yàn)榉繓|有他自己的期望值，不會給他降太多。(收完房)還有裝修費(fèi)用，再配配東西，根本就是賠錢的。”

“即使是新收的房子，目前空置率太高了。租客雖然也在擴(kuò)張，但是擴(kuò)張速度跟不上前兩年長租公寓(的擴(kuò)張速度)，特別是這種住宅類長租公寓的擴(kuò)張速度。”談及青檸公寓的未來走向，該人士表示未來“分散式住宅公寓這塊肯定會大幅收縮，估計(jì)會嘗試集中公寓”。

觀察

長租公寓市場行情不好，鄭州整體租金降了約兩成

河南商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，長租公寓市場行情不好，受影響的不只青檸公寓一家。

鄭州筑巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司某分公司一羅姓經(jīng)理告訴河南商報(bào)記者，作為一家鄭州中等規(guī)模的長租公寓公司，“公司現(xiàn)在都不掙錢，一直在賠錢。”

賠錢的原因，是因?yàn)榭蛻羯倭耍辗柯蔬_(dá)到了15%~20%，而市場行情好的時候，空房率在8%~12%。

米兜公寓CEO王平告訴河南商報(bào)記者，米兜亦受到了影響，“我們的整體出租價格也在下降，整體降幅在10%左右。”

王平稱，目前鄭州各長租公寓企業(yè)的經(jīng)營狀況都不算很好，“整體來講，鄭州的整體租金下降水平應(yīng)該在20%左右，但是有些片區(qū)可能會更高，能達(dá)到30%。”

業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓主要盈利點(diǎn)有兩個：免租期和“N+1”模式下多出的隔斷間的租金。

該人士算了一筆賬：在鄭州市場上，以2500元的租金收一套三室的房子，合同期5年，每年有一個月的免租期，月均租金近2300元;裝修成本5萬元，一套房子月均成本就達(dá)3000多元，“N+1”模式改裝后，按照4個房間每間1000元的租金租出去，一套這樣的房子，每月能收4000元租金。

然而算上空房率，一套房子可能僅有13%~15%的收益率。而在前兩年租金上漲時收的一些房源，隨著租金水平的下降，不僅不掙錢，還賠錢。

分析

鄭州長租公寓租金偏高，未來三五年內(nèi)還會下行

在王平看來，長租公寓租金價格下降，是市場的理性回歸，“未來3到5年鄭州的房租水平還會下降，對比其他一線城市，我們的租金水平還是有些偏高。”

戴德梁行研究部發(fā)布的《中國長租公寓市場發(fā)展報(bào)告2018~2019》印證了王平的這一說法。

該報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，鄭州市中心區(qū)內(nèi)，長租公寓單位面積平均租金為90.5元/平方米/月，高于武漢、成都，與廣州比較接近。

河南省公寓管理協(xié)會副會長李艷紅認(rèn)為，鄭州長租公寓市場的租金從2016年開始進(jìn)入下滑通道，“隨著城中村的逐漸回遷，大量的公寓進(jìn)入市場，整體供應(yīng)量是增加的，但是人口的增加和房子供應(yīng)量的增加是不對等的。”

但李艷紅同時表示，鄭州長租公寓市場遇冷要一分為二地看待。這種狀況對于企業(yè)經(jīng)營來說，是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但從鄭州整個租房市場來講，是一個非常正常的過程。只有在市場不好的情況下，扎扎實(shí)實(shí)從服務(wù)從產(chǎn)品各方面去下功夫的企業(yè)才會真正走出來。