長(zhǎng)江商報(bào)消息●長(zhǎng)江商報(bào)記者江楚雅

“2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達(dá)到28%、25%、20%的增速要求。”這是綠城中國(guó)(03900.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城”)新掌門(mén)人張亞?wèn)|未來(lái)三年的發(fā)展規(guī)劃，但交出的第一份成績(jī)單并不亮眼。

年報(bào)顯示，2018年，綠城未完成其年度銷(xiāo)售目標(biāo)1600億元，實(shí)際完成1564億元。截至2019年4月，綠城銷(xiāo)售金額為383億元，僅完成全年目標(biāo)的21.3%。

曾經(jīng)一度名列行業(yè)前十的綠城，在2018年公司排名已掉至第17位，銷(xiāo)售額增幅也創(chuàng)下近三年最低值，增速排在20強(qiáng)房企的末尾。同時(shí)，2018年年內(nèi)利潤(rùn)23.75億元，較上年同期的26.7億元相比下降11.04%;股東應(yīng)占利潤(rùn)10.03億元，同比下降54.2%。

雪上加霜的是，綠城的糧倉(cāng)并不充裕。綠城2018年財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)期共拿地37塊，花費(fèi)土地款517億元，截止期末共有3247萬(wàn)方土儲(chǔ)，其中資產(chǎn)負(fù)債表顯示，當(dāng)期可供發(fā)展物業(yè)為228.4億元，同比減少10.3%，發(fā)展中物業(yè)為1178.8億元，同比增長(zhǎng)41.8%，存貨為1.2億元，同比減少70.7%。與預(yù)期銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)并不匹配。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年綠城的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別達(dá)到18.44億元、38.95億元、15.51億元，占總營(yíng)收的12%。三費(fèi)費(fèi)用率(銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)/營(yíng)業(yè)收入 達(dá)到12.09%居行業(yè)前列，而費(fèi)用管控能力良好的房企三費(fèi)費(fèi)用率在7%以下，比如中海為3.44%、陽(yáng)光城為6.99%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，企業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率與凈利潤(rùn)率是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，隨著銷(xiāo)售、融資、管理成本的不斷上升，以及項(xiàng)目利潤(rùn)水平的下滑，未來(lái)綠城需要效控制成本。

銷(xiāo)售額增幅創(chuàng)近三年最低

綠城未完成年初定下的1600億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。年報(bào)顯示，綠城2018年累計(jì)取得合同銷(xiāo)售額1564億同比增長(zhǎng)6.9%，營(yíng)業(yè)收入則實(shí)現(xiàn)603.03億元，同比增長(zhǎng)43.7%。

銷(xiāo)售額未達(dá)標(biāo)，增速也顯得尤為“保守”， 與2017年相比僅增長(zhǎng)了6.9%。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年綠城銷(xiāo)售額增速放緩明顯，2015年-2018年分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額719億、1139億、1463億、1564億元。2016-2018年的銷(xiāo)售額同比增幅分別為 58.4%、28.4%、6.9%，2018年增速為近三年最低。

利潤(rùn)方面，綠城全年凈利潤(rùn)僅10.03億元，同比降54.18%，并且凈利率和歸母凈利率已連續(xù)兩年下滑。受股東應(yīng)占利潤(rùn)下滑影響，綠城歸母凈利率從2016年的6.62%降至2018年的1.66%。凈利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%，為近五年的最低水平。

得益于物業(yè)銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)，綠城2018年實(shí)現(xiàn)毛利137.52億元，較2017年的毛利80.76億元增加 70.3%，實(shí)現(xiàn)毛利率22.81%較2017年的19.25%增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于2018年業(yè)績(jī)?cè)鏊倩芈?，綠城中國(guó)給出的官方理由是受出售附屬公司、計(jì)提減值虧損撥備等方面影響，同時(shí)，建設(shè)周期長(zhǎng)、成本上升則是該公司回復(fù)凈利率不高的原因。

繼去年銷(xiāo)售額增速回落，綠城今年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了明顯下滑。近期，綠城發(fā)布2019年一季度營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，一季度實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售金額約255億元，同比下降8.6%，其中代建管理項(xiàng)目取得的合同銷(xiāo)售額為74億元，與去年同期相比分別下降8.6%和42.2%。

此前，綠城中國(guó)董事會(huì)行政總裁張亞?wèn)|接受媒體采訪時(shí)表示，2019年綠城的銷(xiāo)售目標(biāo)為1800億元。以此推算，截至3月，綠城僅僅完成了年度銷(xiāo)售目標(biāo)的14.17%，雖然第一季度是地產(chǎn)公司銷(xiāo)售淡季，但14%這個(gè)比例，也讓業(yè)界質(zhì)疑綠城是否能完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫影響，一季度綠城中國(guó)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)下跌的情況。若企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)受市場(chǎng)影響較大，可能將影響全年銷(xiāo)售進(jìn)度。尤其，目前綠城中國(guó)年度目標(biāo)完成率較低，后期或?qū)⒂绊懫滟Y金回籠的速度。

負(fù)債攀升超2000億

伴隨著加速擴(kuò)張和成本增加，綠城中國(guó)負(fù)債攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，綠城中國(guó)有息負(fù)債達(dá)到814億元，較2017年增加了41.2%;凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，綠城2015年資產(chǎn)負(fù)債率為74.63%，2016年資產(chǎn)負(fù)債率為76.84%，2017年資產(chǎn)負(fù)債率為80.16%，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月，綠城的收入債務(wù)比率(包括其在合資企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)中的份額)，已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.1%，環(huán)比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，總負(fù)債2196億元，在樓市調(diào)控大背景下，2019年總負(fù)債將進(jìn)一步增加。

針對(duì)2018年業(yè)績(jī)與公司財(cái)務(wù)狀況相關(guān)問(wèn)題，綠城中國(guó)方面表示，目前，綠城中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，平均利息成本5.4%，低于行業(yè)平均水平，財(cái)務(wù)狀況良好。未來(lái)預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定，銀團(tuán)貸款對(duì)于凈資產(chǎn)負(fù)債率的要求是需要保持在90%以下，公司內(nèi)部的要求是在80%以下。

與此同時(shí)，2018年綠城積極開(kāi)拓融資渠道，控制綜合融資成本。境外融資方面，于2018年7月獲得兩筆規(guī)?？傤~達(dá)美金14億元的境外融資，規(guī)模更大、利率更低、年期更長(zhǎng)，有助降低公司借貸成本，并進(jìn)一步優(yōu)化了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。境內(nèi)融資方面，綠城全年境內(nèi)共發(fā)行約人民幣201億元，綜合成本為5.46%;發(fā)行公司債人民幣逾90億元及短期資券40億，年利率為4.73%至6%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于此類(lèi)企業(yè)的問(wèn)題來(lái)說(shuō)，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，自然也在負(fù)債等數(shù)據(jù)上出現(xiàn)上升，后續(xù)實(shí)際上也要求此類(lèi)企業(yè)積極降低資金風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債規(guī)模。另外也需要不斷協(xié)調(diào)內(nèi)部股東關(guān)系，進(jìn)而形成更好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

中交掌權(quán)加速高周轉(zhuǎn)

2018年對(duì)綠城來(lái)說(shuō)是“巨變”的一年。8月初，綠城宣布曹舟南請(qǐng)辭執(zhí)行董事、行政總裁等職務(wù)，來(lái)自中交系統(tǒng)的張亞?wèn)|接替。這則簡(jiǎn)單的人事變動(dòng)公告，迅速在行業(yè)中發(fā)酵，尤其是張亞?wèn)|的出現(xiàn)一度被視為中交“加強(qiáng)控制”的跡象。

2015年3月，中交收購(gòu)綠城股份正式完成。2018年以來(lái)，綠城多次與中交共同成立合營(yíng)公司，還在福州、天津、廣州等地合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。不僅如此，在張亞?wèn)|上任之后，中交還為綠城送來(lái)一份“大禮包”，一口氣與綠城簽署了近30個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議，投資額達(dá)2500億。

一向不求規(guī)模只求品質(zhì)的綠城在中交集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)掌控之下進(jìn)行了一系列的改革，轉(zhuǎn)而走向了加大投資、高周轉(zhuǎn)之路。去年7月初，綠城中國(guó)開(kāi)始計(jì)劃走高周轉(zhuǎn)之路。彼時(shí)，綠城中國(guó)內(nèi)部流傳出一份備忘錄，其要求員工加快銷(xiāo)售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷(xiāo)、多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略。值得注意的是，綠城管理進(jìn)入全國(guó)23個(gè)省及直轄市，旗下受托管理項(xiàng)目282個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約6336萬(wàn)平米，其中商業(yè)代建項(xiàng)目164個(gè)，預(yù)計(jì)總可售金額約3428億元。2016年綠城代建的業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額為181億元，占綠城集團(tuán)總銷(xiāo)售額1139億元的15.89%，2017年這一比例達(dá)到29.39%，2018年綠城代建的業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額為552億元，占綠城集團(tuán)總銷(xiāo)售額1564億元的35.29%，代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額占比進(jìn)一步上升。

然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城曾經(jīng)堅(jiān)守的“精雕細(xì)刻慢工出好活”的品質(zhì)理念遭到拷問(wèn)。近年，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發(fā)生過(guò)業(yè)主維權(quán)。涉及問(wèn)題包括外立面開(kāi)裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質(zhì)量問(wèn)題。

外界有質(zhì)疑聲稱(chēng)，高周轉(zhuǎn)和代建業(yè)務(wù)占比提升會(huì)導(dǎo)致規(guī)模將取代品質(zhì)。對(duì)此，綠城表示，綠城從來(lái)沒(méi)追求過(guò)規(guī)模。提高周轉(zhuǎn)效率，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)都是應(yīng)該做的，但不是綠城的目標(biāo)，只是一個(gè)管理的舉措。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，代建業(yè)務(wù)中間的協(xié)調(diào)工作很關(guān)鍵，如果沒(méi)有此類(lèi)協(xié)調(diào)，那么會(huì)面臨一個(gè)很尷尬的問(wèn)題，即代建業(yè)務(wù)背后的質(zhì)量問(wèn)題和品牌管理問(wèn)題，所以從這個(gè)角度看，需要積極研究代建所帶來(lái)的部分負(fù)面問(wèn)題的解決。