■本報(bào)記者 許 潔

6月14日下午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布了2019年1月-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

記者發(fā)現(xiàn)，與2018年相比，2019年商品房銷售面積增速一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài);商品房銷售額增速只有個(gè)位數(shù)，2018年的增速卻都在雙位數(shù)以上。

瑞銀證券分析師諶戈對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“我們覆蓋的A股房地產(chǎn)公司中，大部分公司前五月累計(jì)銷售額增速符合或超出我們?nèi)甑脑鏊兕A(yù)期，合計(jì)同比增速達(dá)19%。我們對(duì)今年房企銷售增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)保持信心，國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)房企的配置和預(yù)期或過(guò)于悲觀。”

A股地產(chǎn)板塊估值有望攀升

“因?yàn)槿ツ?月-9月份增長(zhǎng)基數(shù)較高，或?yàn)榉科蠼衲暝露蠕N售同比增速帶來(lái)壓力，但市場(chǎng)應(yīng)更關(guān)注下半年整體銷售，并充分考慮銷售節(jié)奏及去化情況。”瑞銀證券分析師諶戈如此表示。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在提升，主要體現(xiàn)在銷售規(guī)模上。瑞銀證券提供的數(shù)據(jù)顯示，瑞銀覆蓋的A股房企前五月全口徑銷售增速為19%，進(jìn)一步高于百?gòu)?qiáng)的14%。同時(shí)第二梯隊(duì)房企繼續(xù)發(fā)力：前五月銷售排名6-20的房企銷售同比增加22%，前5名則合計(jì)增加了3%。

“投資者對(duì)全球地產(chǎn)股整體較樂(lè)觀，但對(duì)中國(guó)內(nèi)地房企則較保守”， 諶戈對(duì)記者總結(jié)道，“體現(xiàn)在受訪者預(yù)期未來(lái)12個(gè)月中國(guó)地產(chǎn)股將跑輸全球地產(chǎn)或中國(guó)股票指數(shù);投資者的盈利展望也較對(duì)其他區(qū)域的房企更悲觀;此外投資者認(rèn)為中國(guó)房企的公司治理、信息披露表現(xiàn)不佳。”

“年內(nèi)具備可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商估值可能會(huì)結(jié)構(gòu)性攀升”，諶戈表示，“在瑞銀證券覆蓋的全部A股中，地產(chǎn)板塊市盈率7.3倍是各子板塊中第二低的，但股息率4.8%是最高的、ROE則是第二高的，EPS年復(fù)合增速也高于平均水平。”

由于地產(chǎn)政策從全國(guó)性政策轉(zhuǎn)向了因城施策，地域布局更多元的房企銷售波動(dòng)性將逐漸下降，部分房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也開始顯現(xiàn)，如參與城市更新、建設(shè)購(gòu)物中心等。諶戈表示，“這些變化均有望推動(dòng)房企估值提升。”

杠桿較高的房企

短期或受影響

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10762億元，增長(zhǎng)5.5%;利用外資30億元，增長(zhǎng)38.8%;自籌資金20276億元，增長(zhǎng)4.1%;定金及預(yù)收款22395億元，增長(zhǎng)11.3%;個(gè)人按揭貸款10251億元，增長(zhǎng)10.8%。

此前有媒體報(bào)道稱部分房企的債券及ABS融資渠道將暫停。

對(duì)此諶戈表示，“市場(chǎng)不必對(duì)此過(guò)分擔(dān)憂，我們與多家上市房企進(jìn)行了溝通，包含部分新聞中提到的房企，得到的反饋是，第一，未有公司反映近期發(fā)行債券、ABS融資受限，且部分公司近期剛剛成功發(fā)行了債券、ABS;第二，這些公司也未聽說(shuō)有同行受到了限制;此外有公司指出，針對(duì)拿到‘地王’的公司，融資時(shí)的要求往往有所提高，但這是一直的慣例，并非近期才出現(xiàn);最后有公司認(rèn)為近期融資較稍早前確有邊際收緊，但認(rèn)為這或有助于土地市場(chǎng)降溫，從而降低拿地成本、增厚利潤(rùn)率。”

但諶戈也指出，房企相關(guān)的融資政策或更傾向于分類指導(dǎo)、邊際調(diào)整而非“一刀切”。若上述新聞屬實(shí)，那么杠桿較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響。

國(guó)信證券香港分析師徐進(jìn)表示，在當(dāng)前背景下，針對(duì)樓市的調(diào)控政策難以再次收緊，但寬松的概率也較小，仍將以穩(wěn)為主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基調(diào)。