■本報記者 王麗新

“下半年，預(yù)計部分二線城市將保持現(xiàn)在的銷售熱度，因此這些城市也將是房企拿地的重點城市。”近日，一位房企高管向《證券日報》記者透露，西安、重慶等地正成為房企深耕或進駐的重要城市。

實際上，近期得益于今年一季度融資渠道有一定程度上的放松，房企融資動作頻繁，不少企業(yè)獲得了規(guī)模適度的資金，有些被拿去拿地補倉，一定程度上推升了近期的土地市場回暖。但整體來看，這些融資更多則是“借新還舊”。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2019年1月-5月，房企融資總額為10234.37億元，公司債在所有債券融資中占比最大。此外，2019年至今，房地產(chǎn)信托在房企融資上發(fā)揮著舉足輕重的作用。

融資額破萬億元

據(jù)《證券日報》根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，今年前5個月，30家典型房企融資總計5110億元。總體來說，一些資金鏈緊張的房企雖然危機已過，但仍沒有達到寬松的程度，不少企業(yè)擴股融資和引入戰(zhàn)略投資者的計劃都在推進中。

“雖然今年一季度以來房企融資渠道有所放松，但不代表真正回暖，有些債務(wù)通過展期解決，有些則是‘借新還舊’進行了置換，從而避免了債務(wù)違約情況的發(fā)生。”上述房企高管向《證券日報》記者如是直言。

據(jù)觀點指數(shù)整理發(fā)現(xiàn)，2019年前5個月，房企融資總額為10234.37億元，其中3月-4月為融資高峰，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達61.07%，融資額達到797億元。

此外，海外融資規(guī)模上升明顯，其中1月、3月以及4月是海外融資高峰，分別為836.67億元、789.94億元以及740.1億元，5月規(guī)模有所下降，僅為229.4億元。

觀點指數(shù)報告指出，海外債和海外融資趨勢基本一致，也是在上述月份大幅攀升，而海外債在海外融資中的占比基本處于85%以上。此前，證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等多個相關(guān)部門針對房企境外發(fā)債的融資用途加強了監(jiān)管，再加上原有的低成本公司債陸續(xù)到期，以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一，不少房企的債券利息超過10%，而部分小型房企甚至更高，未來行業(yè)整體融資成本將繼續(xù)水漲船高。

克而瑞研究中心分析師房玲、易天宇表示，5月份房企的海外債加權(quán)利率已達為9.8%，占總發(fā)債規(guī)模的35%。從融資成本上來看，近期6月份發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。雖然海外債擁有較高利率，且與境內(nèi)債的融資成本的差距在不斷的拉大。但對于房企而言，目前如何融到資金維持自身發(fā)展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求遠，于海外進行發(fā)債。

上述分析師還表示，隨著6月份房企發(fā)行境外債規(guī)模占比及融資利率的雙重走高，6月房企的整體融資成本也將出現(xiàn)一個較大的增幅。

短債攀升“借新還舊”

值得關(guān)注的是，去年下半年以來，不少房企短期債務(wù)所占比例在提升。房企融資期限從1年以內(nèi)、1年-2年、2年-4年、5年、以及5年以上不等。今年前5個月，在房企融資中，占比最大為2年-4年期限融資，達到39.1%，緊隨其后的為5年期融資，達到23.4%。不過，1年以下以及1年-2年的融資合計占比26.17%。換句話說，2019年新增融資中，有超過26%在兩年內(nèi)到期。

對此，上述報告指出，房企對短期債的青睞，一方面因為是對于大多數(shù)房企來說，中長期融資渠道并不順暢。更為重要的原因則是，在市場調(diào)整預(yù)期之下，房企銷售壓力加大，再加上償債高峰期如期而至，使得多數(shù)房企不得不通過短期融資置換到期債務(wù)，也即“借新還舊”。

可以看到，房企融資公告中募資用途幾乎都是償還公司債務(wù)，用于開發(fā)建設(shè)的凈融資空間并不高。

但更重要的是，房地產(chǎn)信托融資正重新成為房企融資的重要工具，且額度并不低。

據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019年1月-5月，集合房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量2584個，發(fā)行規(guī)模3944.74億元，同比上漲13.89%，發(fā)行規(guī)模占所有產(chǎn)品總額的40.11%，去年這個數(shù)字為41.89%。該報告指出，整體來看，在房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊的大背景下，房地產(chǎn)信托確實回暖明顯。如上所述，13.89%的同比增長率，使得今年前5個月集合房地產(chǎn)信托幾乎邁過4000億元的發(fā)行規(guī)模。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，無論是短期債券還是信托融資，都是房企在資金緊缺下才用到的融資工具。尤其短期債務(wù)，一般資金成本很高，是企業(yè)充當過橋資金，緩解燃眉之急。若短期債務(wù)比重過高，對一家房企資金機構(gòu)影響甚大，其抗風險能力會被削弱。

至于2019年下半年房地產(chǎn)信貸政策走勢，房玲、易天宇認為，或?qū)⒗^續(xù)收緊。“未來如何在融資渠道上尋求進一步的突破，如何有效地降杠桿、降負債，將會是未來房企們進一步發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。”