每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年全國總價(jià)“地王”紀(jì)錄再次被刷新!

7月30日，杭州上城區(qū)、余杭區(qū)共2宗涉宅地塊入市出讓，其中上城區(qū)望江單元商住地塊經(jīng)過11輪報(bào)價(jià)，由安添國際有限公司(新世界)以總價(jià)97.92億元競得，一舉超越了7月26日云南昆明剛剛產(chǎn)生的總價(jià)91.97億元地塊，成為今年全國新“地王”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然此次“地王”成交額再創(chuàng)新高，但在限房價(jià)、限地價(jià)的“雙限”土地出讓規(guī)則下，杭州熱門板塊的土拍出現(xiàn)明顯降溫，包括7月29日杭州出讓的6宗住宅用地，無一封頂成交。

總價(jià)“地王”紀(jì)錄頻刷新

自今年3月份以來，國內(nèi)土拍市場明顯升溫，尤其是杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市，不斷拍出高價(jià)地塊。

6月24日，深圳推出5宗宅地，分別位于寶安尖崗山、龍華民治、光明核心區(qū)、坪山中心區(qū)，共吸引了近40家、80組房企參與競拍。在激戰(zhàn)343次后，5宗地塊均以最高限價(jià)成交，總成交額達(dá)223.84億元。其中，龍光以65.85億元奪得龍華紅山的一幅地塊，樓面地價(jià)66988元/平方米，溢價(jià)率達(dá)45.01%。該地塊也是截至當(dāng)時全國總價(jià)“地王”。

7月15日，經(jīng)過56輪爭奪，中海地產(chǎn)以79.4億元奪得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)及二類居住用地，樓面價(jià)達(dá)6.66萬元/平方米，溢價(jià)率18.79%。當(dāng)天，該宗地塊吸引了包括金茂+寶龍+騏驥、首開+保利+城建+建工、中海、合生等4家企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體參與拍賣。而該地塊也成為截至當(dāng)時的今年全國總價(jià)“地王”。

7月26日，俊發(fā)控股的云南中豪置業(yè)有限公司，以91.97億元拿下了昆明市官渡區(qū)矣六街道共計(jì)11幅地塊，成為截至當(dāng)時的今年全國“地王”。

然而僅過了4天，全國“地王”再次易主。

7月30日上午，杭州出讓2宗地，分別位于望江單元與喬司新城中心區(qū)，總出讓面積102791平方米，總起始價(jià)達(dá)95.93億元。其中上城區(qū)望江單元商住地經(jīng)過11輪報(bào)價(jià)，由安添國際有限公司(新世界)以總價(jià)97.92億元競得，成為今年以來全國“地王”。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以北京、深圳為代表的一線城市一直備受房企青睞。這些地方的核心優(yōu)質(zhì)地塊釋放出來比較少，北京之前雖然有供應(yīng)，但在市中心核心位置土地供應(yīng)異常稀缺，一旦有地塊放出，關(guān)注度勢必很高，這些區(qū)域未來房價(jià)支撐力很強(qiáng)，在這些地方拿地，未來利潤率不會很高，但是風(fēng)險(xiǎn)小，利潤穩(wěn)定。同時，以杭州為代表的二線城市是開發(fā)商不得不做的選擇。整體來說，二線城市增長空間是最大的，但這些城市限價(jià)力度非常大，未來房企能否以合理市場價(jià)格進(jìn)行銷售，有一定的不確定性。

土地?zé)岽呱鼑?yán)出讓規(guī)則

土地市場的火熱，也催生了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

4月12日，合肥調(diào)整濱湖新區(qū)居住用地區(qū)域最高限價(jià)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn);5月11日，蘇州出臺樓市調(diào)控新政，推了一次報(bào)價(jià)出讓方式的土地出讓新規(guī)定;6月6日，東莞修改土拍規(guī)則，引入終次報(bào)價(jià)。

6月29日，杭州主城區(qū)、錢塘新區(qū)、蕭山區(qū)以及余杭區(qū)，同時掛牌了一批土地。出讓條件中首次設(shè)置了“限房價(jià)、限裝修”的條件：在競價(jià)規(guī)則中除地塊指標(biāo)之外，明確了未來新房的毛坯銷售均價(jià)、毛坯最高價(jià)，以及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)。即在之前“限地價(jià)+競自持”基礎(chǔ)上，杭州將在開發(fā)商競得土地前就約定入市價(jià)格。

自此，杭州土地調(diào)控從“限地價(jià)”，進(jìn)入到限房價(jià)和地價(jià)的“雙限時代”。

“雙限”之下，杭州連續(xù)迎來兩次土拍。7月29日，蕭山區(qū)、錢塘新區(qū)6宗試點(diǎn)地塊成功出讓，總攬金超125億元。7月30日，杭州上城區(qū)望江單元地塊、余杭區(qū)喬司新城中心區(qū)2宗地塊分別拍出97.92億元和2.23億元，總價(jià)破百億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，從這兩天8宗地宅土成交結(jié)果來看，由于“限價(jià)”提前鎖定了未來的房價(jià)預(yù)期，杭州熱門板塊的土拍明顯降溫，住宅用地?zé)o一封頂成交。

張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這樣的好處是未來樓市價(jià)格可控，壞處是開發(fā)商利潤減少，以及項(xiàng)目本身的可保證性受到限制，可以劃到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、戶型設(shè)計(jì)非常少，這樣產(chǎn)品同質(zhì)化就會嚴(yán)重，沒有亮點(diǎn)。老百姓只能買空間，而不是品質(zhì)方面的享受。好地塊和好位置，價(jià)格因素導(dǎo)致材料選用上檔次無法提升，進(jìn)而影響整體產(chǎn)品品質(zhì)。”