每經(jīng)記者 王佳飛 薛暉 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

去年底掛牌，6月暫停，8月復(fù)牌，9月成交。

近日，北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)誕生全國(guó)首個(gè)可售集體建設(shè)用地住宅項(xiàng)目，千呼萬(wàn)喚的集體土地進(jìn)入住宅市場(chǎng)終于從夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)，同時(shí)亦給房?jī)r(jià)下行預(yù)期打開(kāi)巨大想象空間。

均價(jià)僅為周邊商品房1/3

2019年9月12日，一場(chǎng)低調(diào)的土拍在北京舉行。北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊競(jìng)價(jià)結(jié)束，競(jìng)得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，以底價(jià)15.13億元成交。

掛牌文件顯示，該地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，同時(shí)該批共有產(chǎn)權(quán)房銷售均價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，價(jià)格僅為附近商品房的1/3。

該地塊建設(shè)用地面積為4.79萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模10.81萬(wàn)平方米，容積率為2.5。在配套設(shè)施方面，該地塊將配建一處幼兒園。為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”，該項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)配比的供地方式，由開(kāi)發(fā)單位無(wú)償代建后移交相關(guān)主管部門(mén)。

土地性質(zhì)方面，本次掛牌出讓的地塊雖為集體建設(shè)用地，但與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán);土地所有權(quán)屬于瀛海鎮(zhèn)西一村和瀛海鎮(zhèn)西二村集體經(jīng)濟(jì)組織，村集體轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的使用權(quán)屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區(qū)級(jí)集體土地聯(lián)營(yíng)公司北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司。

根據(jù)天眼查信息，北京上瑞置業(yè)有限公司由河南正商經(jīng)開(kāi)置業(yè)有限公司100%控股，該公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多集中于河南省內(nèi)。

早在2018年末，包括此次成交地塊在內(nèi)的三宗大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體土地便開(kāi)始公開(kāi)掛牌。

今年3月21日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司確認(rèn)時(shí)，對(duì)方表示瀛海鎮(zhèn)這3宗土地均未交易成功，后續(xù)要進(jìn)一步等待官方消息。

6月27日，北京市規(guī)劃自然資源委大興分局發(fā)布公告稱，因故暫停大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌交易。

就在輿論普遍認(rèn)為集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)工作將要暫停之時(shí)，不到兩個(gè)月后，8月初，3宗地塊再度入市。

此次成交的地塊是3宗地中起拍價(jià)格最低的，后續(xù)兩宗地塊的成交情況尚待關(guān)注。

政策破冰，對(duì)市場(chǎng)影響巨大

此次集體土地首次用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地入市的背景是，8月26日閉幕的十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議上，關(guān)于修改土地管理法獲得了會(huì)議表決通過(guò)。法案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。也就是說(shuō)，我國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國(guó)有”。

事實(shí)上，早在2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣(市、區(qū))就被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。作為北京市唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地改革試點(diǎn)區(qū)，大興區(qū)已出臺(tái)40多項(xiàng)政策文件，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股與國(guó)有土地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。

2016年1月15日，“K2”(即現(xiàn)石榴集團(tuán))以“北京贊比西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”之名，力克旭輝、首開(kāi)、鴻坤等房企，以總價(jià)8.05億元、溢價(jià)率77.2%、樓面價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米拿下北京首宗集體經(jīng)營(yíng)性用地(非商品住宅)——大興西紅門(mén)2號(hào)地F81地塊，“大興模式”首次進(jìn)入房企視野。

無(wú)疑，隨著集體土地使用制度的改革，由各級(jí)政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局將大為改觀。相應(yīng)的，隨著土地供應(yīng)多元化，地價(jià)將必然下行，進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行。

然而，業(yè)界人士對(duì)集體土地入市的預(yù)期并不高，原因是新修訂的土地管理法還有限制條款，需要同時(shí)符合四個(gè)條件的集體土地方可入市：須是總體規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體土地;須經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的2/3以上成員同意;還得納入地方政府土地利用年度計(jì)劃，合理安排。

尤其是第四條，如果地方政府的年度規(guī)模中無(wú)利用集體土地的計(jì)劃，即便村民集體全都想賣(mài)地，政府也不會(huì)放行入市。

部分業(yè)界人士分析認(rèn)為，地方政府為保護(hù)現(xiàn)有地價(jià)和房?jī)r(jià)，不可能放任大量集體土地入市。

出乎業(yè)內(nèi)人士預(yù)料的是，北京的步伐比預(yù)期快得多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“如果放開(kāi)住宅類屬性，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將有非常大的影響，現(xiàn)在看，因?yàn)橥恋厮袡?quán)屬性還未改變，產(chǎn)權(quán)依然是集體，但巨大的土地差價(jià)依然會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)帶來(lái)明顯供應(yīng)。”

“一旦這個(gè)政策全國(guó)試點(diǎn)，即使只建設(shè)保障房(理論上，保障房也是商品房，五年后仍可上市交易)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也會(huì)帶來(lái)非常大的影響。但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)沒(méi)有根本性變化，所以除了北京外，其他城市試點(diǎn)必須要有產(chǎn)權(quán)的配套變化。”

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌日前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展在取得巨大成就的同時(shí)，也出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)等問(wèn)題，原因是住房供應(yīng)和土地供應(yīng)還比較單一。我們有大量的集體土地沒(méi)有按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是大城市，土地供量少與房子需求大的矛盾沒(méi)有解決。改革現(xiàn)有的土地供應(yīng)制度將是保障房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要方向。