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北京等13個城市試水集體建設(shè)用地建租賃房
來源:經(jīng)濟(jì)參考報 2020-07-30 16:39:21

記者日前多方采訪獲悉,此前國家確定的北京、上海、沈陽、成都等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),經(jīng)過幾年時間已經(jīng)進(jìn)入到落地階段。

業(yè)內(nèi)人士表示,激活農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,有助于租購并舉住房制度的完善,有助于緩解城市房租上漲的壓力。同時,為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐,對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展也是一種有益的探索。專家建議,應(yīng)細(xì)化完善扶持政策,鼓勵引導(dǎo)不同市場主體加強(qiáng)分工協(xié)作,調(diào)動各方積極性。

集體土地建成租賃住房亮相

今年25歲陳揚(yáng)熹來自遼寧,已在北京從事國際業(yè)務(wù)咨詢一年多的時間。雖然在京時間不算長,但她已先后搬了3次家,最近一次則是搬到南三環(huán)上的泊寓成壽寺社區(qū),也是北京農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)長租公寓的第一個項目。

“目前居住了快一個月,感覺各方面條件都不錯,管家服務(wù),物業(yè)管理,周邊配套,房間設(shè)施等等,房租支出微微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)壓力,不過這個價格可以有自己的一個獨(dú)立空間,相比其他租房可能也需要差不多的價格,但是可能沒有這么好的條件,覺得還算值得。”她告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者。

事實上,2017年8月,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,將北京、上海、沈陽、南京等13個城市作為首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),此后隨著福州、南昌等城市的加入,試點(diǎn)增至18個。經(jīng)過三年時間,相關(guān)探索已經(jīng)進(jìn)入了落地階段,而陳揚(yáng)熹則是這項改革的首批受益者之一。

記者在泊寓成壽寺社區(qū)采訪時看到,項目均為精裝修的獨(dú)立開間,租客基本可以拎包入住。同時,還面向不同收入水平、職業(yè)特點(diǎn)和租住需求的細(xì)分客群,特設(shè)女生房、寵物房、主播房等個性主題房間。房屋面積20平方米和29平方米兩種戶型,單套月租金從3600元到4700元不等,約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%。同時,公寓還為年輕人提供了咖啡、書吧、健身、藝術(shù)等公共空間。在公寓的底層,商業(yè)配套正在建設(shè),未來將引入餐飲、便利店、生鮮超市等生活服務(wù)配套門店。

“目前覺得住得比較舒服。”陳揚(yáng)熹說,她和萬科簽訂的是一年的合約,之后看底層商鋪的建設(shè),或者工作的調(diào)動,如果沒什么問題會繼續(xù)住下去。

改革劍指一線城市租房痛點(diǎn)

在推進(jìn)“租售并舉”的政策指引下,土地供應(yīng)開始向租賃市場傾斜,包括萬科在內(nèi)的很多企業(yè)看準(zhǔn)了其中蘊(yùn)藏的市場機(jī)會。

據(jù)萬科集團(tuán)公共關(guān)系合伙人李鈞向記者介紹,此前一線城市的租房市場呈現(xiàn)出供求錯配和價格錯配兩大痛點(diǎn)。“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建的租賃房入市有效助力了兩個錯配問題的解決。”李鈞表示,項目保障每位租客都有屬于自己的獨(dú)立私密空間,而將會客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開闊的共享空間中,通過設(shè)計解決供求錯位。另外,由于項目租金將以穩(wěn)定為主,過去常出現(xiàn)的房主頻繁漲房租或者突然需要騰房的情況,也將不復(fù)存在。

實際上,泊寓成壽寺社區(qū)只是北京市首批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程之一。2017年11月,北京市確定于5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房,平均每年供地約200公頃。

中國人民大學(xué)城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃與管理研究中心主任葉裕民表示,目前一線城市中,城中村規(guī)模巨大,部分所在區(qū)域甚至是城市較為核心地段,致使城市難以整體現(xiàn)代化。以廣州市為例,廣州市各類城中村577個,其建設(shè)用地相當(dāng)于城區(qū)建設(shè)用地的80%,土地利用效率僅為中心城區(qū)的1/10,居住人口工資水平相當(dāng)于城區(qū)的1/2,以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主,無證建設(shè)用地和住房比例非常高,北京也基本上是同樣的現(xiàn)象。

葉裕民指出,有數(shù)據(jù)顯示,流動人口住政府帶有福利性質(zhì)的住房僅2.9%,比例較低,購買商品房的大概占19%,那么剩余的更多的流動人口則需要市場提供租賃住房,通過農(nóng)村建設(shè)用地整體規(guī)劃,一方面滿足新市民租賃需求,另一方面,也可改變此前城中村臟、亂、差的窘境。

專家建議細(xì)化完善扶持政策

專家認(rèn)為,集體土地租賃住房項目的陸續(xù)開工建設(shè)和入市運(yùn)營,對穩(wěn)定一線城市住房租賃市場,推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,將發(fā)揮積極作用。這項改革也是一次多方受益的嘗試:對于村集體而言,可以獲得長期穩(wěn)定收益、享受經(jīng)營分紅;對企業(yè)而言,可以通過項目追求長期經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展;對于租戶而言,在一線城市租房又增添了新的選項。

中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究智庫研究員宋迎昌認(rèn)為,激活農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房有助于租購并舉住房制度的完善,對于促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展也是一種有益的探索,部分城市先行先試已初步實現(xiàn)政府、村集體、農(nóng)民和租戶家庭的共建共贏共享。

不過專家也指出,集體建設(shè)用地關(guān)系農(nóng)民切身利益,相關(guān)探索應(yīng)規(guī)范有序,將農(nóng)民的合法權(quán)益放在突出位置。宋迎昌認(rèn)為,需建立公平合理的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配制度,構(gòu)建各方利益平衡機(jī)制。

此外,專家還建議細(xì)化完善扶持政策,鼓勵引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等不同市場主體加強(qiáng)分工協(xié)作,調(diào)動各方積極性。

清華大學(xué)社會科學(xué)學(xué)院學(xué)術(shù)委員會副主任蔡繼明表示,推進(jìn)租購并舉對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要,應(yīng)健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,一是培育多元化的市場供應(yīng)主體,包括發(fā)展住房租賃企業(yè),鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu),支持個人出租住房。二是加大力度鼓勵住房租賃消費(fèi)。三是完善住房租賃支持政策,鼓勵金融機(jī)構(gòu)在有效風(fēng)控前提下對住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù),支持住房租賃企業(yè)在風(fēng)險可控基礎(chǔ)上進(jìn)行直接融資,鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應(yīng)。(記者 林遠(yuǎn) 梁倩)

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