房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水！

2月20日晚，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

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業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)私募投資基金試點是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，房企股權(quán)融資再開一扇門，將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。后續(xù)試點的快速推廣，將為困境中的房企帶來更多源頭活水。

受此消息影響，2月21日，港股、A股房地產(chǎn)板塊開盤沖高，截至中午12點，港股中，祥生控股集團漲幅超過20%，天譽置業(yè)漲幅超過9%，上坤地產(chǎn)漲幅超過8%；A股中，深振業(yè)A、光大嘉寶均漲停，深深房、深物業(yè)A漲超5%。

響應(yīng)“第三支箭”重要內(nèi)容

2月20日晚，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

根據(jù)規(guī)則，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括：特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

證監(jiān)會表示，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。

證監(jiān)會指出，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000 萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000 萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂立磊認為，不動產(chǎn)私募投資基金試點，是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，它的推出將是房企股權(quán)融資渠道的有益補充，可以有針對性地聚焦開發(fā)項目的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)和順利實現(xiàn)“保交樓”任務(wù)，將有助于引導更多各類型的社會資本甚至個人資金參與進來，進一步化解房企面臨的資金困境。

2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項措施”，其中提出，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，不動產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水

對于此次試點對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，劉水認為，房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。

“同時，對于房企來說，引進不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。”劉水說。

涂立磊也認為，此次政策將有助于發(fā)揮私募基金的專業(yè)化投資優(yōu)勢，著力盤活房企的經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，增強項目的債務(wù)融資信用，改善金融市場的非理性預期，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，并進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

平安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師楊侃也認為，隨著本次不動產(chǎn)私募投資基金試點的落地實施，有望為房地產(chǎn)行業(yè)提供新的增量資金來源，亦利于優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的盤活。

另外，對于此次試點要求以機構(gòu)投資者為主，但也沒有排除自然人投資者的參與，還積極鼓勵境外投資者以QFLP 方式投資等規(guī)定，涂立磊認為，這些規(guī)定既可以保障試點初期的基金穩(wěn)健運行和風險控制在一定范圍內(nèi)，又可以使得基金資金的來源多元化，擴大社會資本的參與度，從而使得試點的成功率加大，有助于后續(xù)試點的快速推廣，為困境中的房企帶來更多源頭活水。

此外，劉水還認為，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，此次試點推廣后，將社會投資機構(gòu)及高凈值人群提供新的投資渠道，有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機活動。

（文章來源：證券時報）