導(dǎo)讀：近年來“包租”“返租”“返本”等銷售行為頻現(xiàn)于房地產(chǎn)行業(yè)，這種銷售方式在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)后，引起諸如“變相集資”“非法集資”的質(zhì)疑。《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法還曾公布司法解釋：“不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰。

圖：風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)銷售中心

中國(guó)企業(yè)網(wǎng)訊：近日，媒體接到舉報(bào)稱：位于駐馬店市風(fēng)光路雪松路交叉口南的風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)打出“首付8萬起，10年無憂托管，買鋪即收2年租”之類的宣傳標(biāo)語，以“托管”“返租”這種形式吸引購(gòu)房者購(gòu)買商鋪，與現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)政策嚴(yán)重沖突。

據(jù)了解， “風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于駐馬店市雪松路與風(fēng)光路交叉口南100米，緊臨駐馬店市風(fēng)光路步行街，地處駐馬店市中心老城區(qū)。該項(xiàng)目總建筑面積約5000平方米，是一個(gè)集百貨、服飾、兒童大世界、餐飲、娛樂為一體的小型商業(yè)綜合體。

圖：銷售人員計(jì)算的銷售單頁

風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)的銷售人員介紹稱:商鋪面積從11m²-41m²不等，3樓、4樓已售罄，現(xiàn)在出售的是商鋪1樓和2樓，但余量都太不多了。托管返租合同一次性簽訂10年，10年內(nèi)沒有使用權(quán)，第一年返租總房款的6%，第二年返租總房款的7%，第3-10年保底7% ，超出部分9:1分成。1樓價(jià)格優(yōu)惠后在3萬出頭，2樓價(jià)格優(yōu)惠后在2萬出頭。購(gòu)買1樓可以直接將前3年的返租租金(6%+7%+7%共計(jì)20%總房款優(yōu)惠)沖抵房款，購(gòu)買2樓可以將前兩年的返租租金(6%+7%共計(jì)13%總房款優(yōu)惠)沖抵房款。

圖：風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)同購(gòu)房者簽訂的包租、返租合同

對(duì)于購(gòu)買商鋪的業(yè)主來說，返租的最大誘惑在于：在返租期內(nèi)，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長(zhǎng)時(shí)間空置，業(yè)主仍然能夠收到租金。而對(duì)于開發(fā)商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業(yè)主的購(gòu)買欲望，以達(dá)到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)和貓膩。

就風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)以首2年和3年租金沖抵房款的優(yōu)惠方式來說，不少采用包租返租模式的開發(fā)商都在使用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱：租金沖抵房款其實(shí)是以優(yōu)惠的名義侵占購(gòu)買者的使用權(quán)和收益權(quán)，看起來前3年租金沖抵購(gòu)房款，其實(shí)是一場(chǎng)虛假的優(yōu)惠。開發(fā)商報(bào)出一個(gè)虛高的價(jià)格，再以所謂的租金沖抵房款為噱頭拉低成交價(jià)，看似給予客戶很大的優(yōu)惠，但實(shí)際上購(gòu)房者付出了3年的使用權(quán)和收益權(quán)為代價(jià)。而且，沖抵房款后實(shí)際成交價(jià)變低，開發(fā)商再以低價(jià)格的實(shí)際成交價(jià)進(jìn)行百分比返租。

另外，就現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的返本年限、包租期限以及回報(bào)率并不合理，而且銷售價(jià)格都偏高;包租、返租、回購(gòu)都僅僅是促銷手段，具有一定的欺騙性。在如今這個(gè)市場(chǎng)法制環(huán)境尚不健全的情況下，這種方式雖然可以加快開發(fā)商的資金回籠速度，但卻極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。目前為止，暫沒有強(qiáng)有力的監(jiān)督手段來保證房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者承諾的的返本和保證租金收益。所以，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)返租、包租、回購(gòu)等行為，相關(guān)部門多次對(duì)其作出定性，最高法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》曾明確：不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)以“非法吸收公眾存款罪”定罪處罰。

2017年，鄭州市瀚海北金商業(yè)綜合體因?yàn)樯婕鞍夥底?，運(yùn)營(yíng)不足三年就暴露了諸多問題，隨后運(yùn)營(yíng)方與業(yè)主方爆發(fā)了激烈沖突，讓包租返租這個(gè)問題再次擺在公眾面前。時(shí)隔一年，鄭州市瀚海北金一事，運(yùn)營(yíng)方和業(yè)主方仍未達(dá)成一致，導(dǎo)致眾多業(yè)主利益受損嚴(yán)重。

瀚海北金的事件，不是小概率事件。售后返租的，大概都會(huì)有機(jī)會(huì)遇見這樣的問題。作為購(gòu)房者，面對(duì)包租返租這種看似“穩(wěn)賺不賠”的生意，也應(yīng)該理智面對(duì)。畢竟，沒有那么多便宜讓你占，無憂回報(bào)也未必?zé)o憂。

就河南風(fēng)光鑫億廣場(chǎng)以“托管”“返租”等方式銷售房產(chǎn)的情況，媒體將持續(xù)關(guān)注。