近期，閩系房企——大唐集團(tuán)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”)蓄勢(shì)赴港上市。港交所信息顯示，其已遞交招股書，目前的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)仍為“處理中”。

招股書揭開(kāi)了大唐地產(chǎn)歷經(jīng)20余年發(fā)展的版圖：由閩入桂進(jìn)而北上前往京津冀。值得注意的是，高速擴(kuò)張的同時(shí)也給大唐地產(chǎn)帶來(lái)了資金難題。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)在2016年9月以一塊溢價(jià)率達(dá)283.19%的住宅用地成為廣西南寧年度“雙料地王”。此后，大唐地產(chǎn)頻頻以高溢價(jià)或最高限價(jià)跑馬圈地，公司凈負(fù)債率在2016～2017年突破1000%。上市前夕，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率卻驟降至185.6%。

大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2019年公開(kāi)表示目標(biāo)：“三年沖千億，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)。”如此看來(lái)，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率的突然走低是否可持續(xù)?而控制了凈負(fù)債率又是否將限制大唐地產(chǎn)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的需求?

對(duì)此，本報(bào)記者聯(lián)系并致函大唐地產(chǎn)方面，工作人員表示已向相關(guān)負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)達(dá)采訪需求，截至發(fā)稿，對(duì)方未予以回復(fù)。

高溢價(jià)拍地

招股書顯示，大唐地產(chǎn)是綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)商，專注于在選定經(jīng)濟(jì)區(qū)域開(kāi)發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)。截至目前，其物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要覆蓋國(guó)內(nèi)四個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)及長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)。

據(jù)了解，大唐地產(chǎn)源自中國(guó)臺(tái)灣，興于福建廈門。1994年，大唐地產(chǎn)創(chuàng)始人余英儀以京劇人物“藍(lán)臉竇爾敦”作為公司品牌形象進(jìn)入廈門房地產(chǎn)江湖，將公司定位為“國(guó)韻地產(chǎn)”。

大唐地產(chǎn)曾于2009年有過(guò)一次上市計(jì)劃，但隨后因遭遇的艱難處境折戟。當(dāng)年，福信集團(tuán)將面臨資金鏈斷裂的大唐地產(chǎn)收購(gòu)，并將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)與大唐地產(chǎn)進(jìn)行整合，大唐地產(chǎn)也從此嘗試走向更廣闊的城市布局。

大唐地產(chǎn)在境內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的實(shí)體為廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“廈門大唐”)，其業(yè)務(wù)線有銷售物業(yè)、提供建筑服務(wù)、租金收入等。2016年，銷售物業(yè)和提供建筑服務(wù)成為公司營(yíng)收的兩大主力業(yè)務(wù)。

記者梳理得知，2016年的南寧土地市場(chǎng)“地王”頻出。2016年8月，融創(chuàng)中國(guó)以19.82億元連拿兩地塊宣告正式進(jìn)軍南寧，并刷新萬(wàn)科于6月份創(chuàng)下的5097元/平方米樓面地價(jià)。同年9月，大唐地產(chǎn)以15.59億元總價(jià)拿下一塊城鎮(zhèn)住宅用地，樓面價(jià)達(dá)11400元/平方米，溢價(jià)率283%，成為南寧年度“雙料地王”。兩個(gè)月后，大唐地產(chǎn)以總價(jià)13.47億元成功奪得福建漳州一塊宅地，溢價(jià)率66.48%，而8919元/平方米的樓面價(jià)同時(shí)也刷新了漳州宅地的單價(jià)紀(jì)錄。

此后，大唐地產(chǎn)在2017年5月以15億元的最高限價(jià)和同時(shí)競(jìng)配建面積13500平方米奪得漳州角美一幅商住地，去配建樓面價(jià)突破13514元/平方米;2017年11月，南寧迎來(lái)了當(dāng)月第二場(chǎng)土地出讓，現(xiàn)場(chǎng)吸引了龍光、萬(wàn)科、陽(yáng)光城、碧桂園等多家開(kāi)發(fā)商參與，經(jīng)過(guò)幾輪角逐，最終由大唐地產(chǎn)以最高限價(jià)11.25億元拿下南寧興寧區(qū)一塊商住地。

如此追趕之下，大唐地產(chǎn)在2017年的銷售規(guī)模突破百億元，同比增長(zhǎng)68%，達(dá)到144.7億元。

反觀大唐地產(chǎn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，從2017年開(kāi)始，大唐地產(chǎn)便將發(fā)展重心置于銷售物業(yè)方面。2017年，公司的銷售物業(yè)收入為34.03億元，同比增長(zhǎng)197%，占當(dāng)年收入的84.7%;毛利率也從2016年的18.4%上升至2017年的24%。大唐地產(chǎn)方面對(duì)此解釋稱，主要是由于交付物業(yè)增加以及利潤(rùn)較低的建筑服務(wù)項(xiàng)目比重下降所致。

與此同時(shí)，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額在2016年和2017年分別為186.69億元、257.79億元，凈負(fù)債率分別為1085.3%、1087.9%。其中，有息借款總額分別為54.53億元、91.45億元。

同一時(shí)期，大唐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均為負(fù)數(shù)，2016年和2017年分別為-13.17億元和-12.41億元。

即便如此，肩負(fù)重?fù)?dān)的大唐地產(chǎn)未曾想就此停止擴(kuò)張步伐，它同時(shí)正在嘗試以另一種方式獲取土地儲(chǔ)備——收購(gòu)和聯(lián)營(yíng)。

彼時(shí)，大唐地產(chǎn)的控股股東黃晞公開(kāi)表示：“找前20強(qiáng)企業(yè)進(jìn)行合作，除了可以抱團(tuán)取暖外，還可以借鑒雙方的資源，做大規(guī)模，搶占更多的市場(chǎng)份額。”

2017年12月底，陽(yáng)光城聯(lián)合大唐、天譽(yù)以16.45億元競(jìng)得南寧一宗商住地，總實(shí)際出讓面積為13.78萬(wàn)平方米(折合206.72畝);2018年10月，大唐+陽(yáng)光城聯(lián)合體以總價(jià)12.28億元又拿下南寧一宗商住地，樓面價(jià)為4821元/平方米;2018年12月，大唐+陽(yáng)光城+世茂聯(lián)合體摘得南寧良慶區(qū)16萬(wàn)平方米地塊。

2018年，大唐地產(chǎn)的銷售規(guī)模再創(chuàng)新高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)流量銷售金額308.6億元，排名第77位;權(quán)益銷售金額289.6億元，排名第74位，權(quán)益銷售比例為93.84%。

記者注意到，同樣是大規(guī)模擴(kuò)張，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率卻在2018年開(kāi)始出現(xiàn)大幅度下降。2018年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率為408.8%;2019年上半年為185.6%。而這一次，又是股東出手相救。

股東“輸血”降溫

招股書顯示，黃晞通過(guò)福信香港、Dynasty Cayman、Dynasty Cook以及福嘉等境外注冊(cè)公司，共持有大唐地產(chǎn)77.79%股權(quán)。2011年1月起，黃晞將大唐地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及管理委托予持有大唐地產(chǎn)21.21%的吳迪。

記者注意到，自2017年以來(lái)，大唐地產(chǎn)逐步收購(gòu)福信集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊子公司令其資產(chǎn)總額增加;與此同時(shí)，大唐地產(chǎn)加速償還借款使其有息借款總額逐漸走低，從而達(dá)到降低凈負(fù)債率的效果。而這背后，與股東的一系列資本運(yùn)作有關(guān)。

公開(kāi)資料顯示，黃晞是福信集團(tuán)的實(shí)際控制人。福信集團(tuán)以金融為引擎，以房地產(chǎn)為主業(yè)，是中國(guó)民生銀行股份有限公司(600016.SH，以下簡(jiǎn)稱“民生銀行”)發(fā)起人之一，亦是該行的大股東。截至2018年末，福信集團(tuán)持有民生銀行1.59%股權(quán)。

天眼查信息顯示，吳迪亦是福信集團(tuán)現(xiàn)任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，為福信集團(tuán)提名至民生銀行的非執(zhí)行董事。自2012年6月起，吳迪擔(dān)任董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)及關(guān)聯(lián)交易控制委員會(huì)委員，并對(duì)民生銀行提供給福信集團(tuán)及其附屬公司的貸款提供個(gè)人擔(dān)保。

記者查閱民生銀行公告得知，2017年及2018年，民生銀行提供給福信集團(tuán)及其附屬公司的貸款分別為15.06億元和23.67億元，其中部分資金流向大唐地產(chǎn)。

招股書顯示，吳迪向民生銀行提供擔(dān)保的貸款資金已有部分用于大唐地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。截至2019年9月30日，尚未償還本金結(jié)余27.86億元，年利率介于7.2%～8.8%之間，其中一筆最快的到期日為2020年4月13日。

記者進(jìn)一步查閱獲悉，2019年8月，民生銀行授予福信集團(tuán)65億元年度授信額度。然而，隨著嚴(yán)監(jiān)管政策的出臺(tái)，大唐地產(chǎn)或面臨融資渠道的進(jìn)一步收緊。

與此同時(shí)，凈負(fù)債率雖然大幅度下滑，大唐地產(chǎn)的借款總額卻依舊保持高位，2018年公司的借款總額84.6億元;2019年上半年為76億元。截至2019年三季度末，大唐地產(chǎn)借款總額為73.84億元。其中民生銀行的27.86億元貸款占比為37.73%，占總銀行貸款的一半以上。

截至2019年6月末，大唐地產(chǎn)1年以內(nèi)需償還借款達(dá)17.29億元，1至2年內(nèi)需償還的借款達(dá)31.69億元，然而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為19.42億元。

2019年11月底，大唐地產(chǎn)謀求上市。其表示，此次赴港上市所募集資金，一部分將用于現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需求，主要包括天津、長(zhǎng)沙兩地4個(gè)項(xiàng)目的建筑成本;另一部分將用于償還兩筆高利率銀行貸款，包括一筆固定年利率8.5025%于2021年8月到期的貸款，以及一筆固定年利率9%于2020年6月到期的貸款;最后一部分則用于營(yíng)運(yùn)資金。

值得注意的是，在遞交招股書之前，大唐地產(chǎn)還在漳州、重慶、岳陽(yáng)等7個(gè)城市又競(jìng)得16幅地塊，其中14幅地塊通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓流程獲得，總面積為81.89萬(wàn)平方米，總價(jià)40.19億元;余下的2塊土地總面積為18.25萬(wàn)平方米，為大唐地產(chǎn)通過(guò)訂立協(xié)議收購(gòu)持有或有權(quán)持有該項(xiàng)目土地使用權(quán)的公司股權(quán)獲得。

郝勝春曾于2018年公開(kāi)表示，未來(lái)三年將沖擊500億元銷售目標(biāo)。2019年，目標(biāo)再次升級(jí)為“三年沖千億，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”，此外，對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)則是三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)每年50%左右的復(fù)合增長(zhǎng)率。

只不過(guò)，大唐地產(chǎn)方面也擔(dān)憂：“物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)不斷增加將致使公司在經(jīng)營(yíng)中使用大量現(xiàn)金凈額，有關(guān)的現(xiàn)金流出未必能夠一直被對(duì)應(yīng)期間預(yù)售及銷售物業(yè)的所得款完全抵消。”