時(shí)代中國(guó)控股有限公司(下稱時(shí)代中國(guó)，01233.HK)最終還是沒能躍過“千億”門檻大關(guān)!

2019年，該公司銷售額實(shí)現(xiàn)783.6億元，同比增長(zhǎng)29.32%;營(yíng)業(yè)收入為424.33億元，同比增長(zhǎng)23.44%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)52.13億元，同比增長(zhǎng)18.5%。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，雖然時(shí)代中國(guó)2019年業(yè)績(jī)還在不斷增長(zhǎng)，但與往年相比增速已明顯放緩。而在2018年就已提出的千億目標(biāo)計(jì)劃，至今，依然未能如愿。

在千億目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)后，時(shí)代中國(guó)也將2020年的合約銷售目標(biāo)定為823億元，同比僅增長(zhǎng)5%，遠(yuǎn)低于2019年的銷售增速。

值得注意的是，雖然時(shí)代中國(guó)銷售額未能突破千億，但其負(fù)債卻首次突破千億元。據(jù)年報(bào)顯示，截至2019年末，時(shí)代中國(guó)負(fù)債總額為1253.94億元，同比增長(zhǎng)29.6%，資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到77.84%。

另外，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，時(shí)代中國(guó)近三年的銷售凈利率已明顯下滑，且合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)權(quán)益占比大幅提高。

截至2020年3月15日，時(shí)代中國(guó)報(bào)收于13.18港元/股，較52周高點(diǎn)下挫22.47%。

凈利率連續(xù)下滑

時(shí)代中國(guó)是廣東省領(lǐng)先的物業(yè)開發(fā)商之一，專注于開發(fā)中高端市場(chǎng)住宅物業(yè)，其主要業(yè)務(wù)包含物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃和物業(yè)服務(wù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017—2019年，時(shí)代中國(guó)分別實(shí)現(xiàn)232.41億元、344.77億元和424.33億元營(yíng)收，同比分別增長(zhǎng)43.19%、48.35%和23.98%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別為26.67億元、43.99億元和52.13億元，同比增長(zhǎng)36.43%、64.94%和18.49%。

同期，該公司的合同銷售額分別為416.3億元、606億元和783.6億元，同比增長(zhǎng)41.9%、45.6%和29.32%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2019年時(shí)代中國(guó)的業(yè)績(jī)?cè)鏊俸秃贤N售額，較往年明顯放緩，且歸母凈利潤(rùn)增速較2018年下滑46.45個(gè)百分點(diǎn)。

另外，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，時(shí)代中國(guó)在營(yíng)業(yè)成本不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售凈利率卻不斷下滑。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017—2019年，時(shí)代中國(guó)的營(yíng)業(yè)成本分別為166.6億元、237.54億元和299.98億元，同比增長(zhǎng)39.34%、42.58%和26.29%。而同期，該公司的銷售凈利率分別14.38%、13.95%和13.01%，處于連續(xù)下滑狀態(tài)。

從成本端來看，2019年時(shí)代中國(guó)的銷售及市場(chǎng)推廣成本達(dá)到12.12億元，同比增長(zhǎng)45%;行政開支達(dá)到15.54億元，同比增長(zhǎng)39.8%;融資成本也達(dá)到10.11億元，同比增長(zhǎng)51.5%。均明顯超過當(dāng)期營(yíng)收、銷售以及凈利潤(rùn)增速。

值得關(guān)注的是，在銷售費(fèi)用快速增長(zhǎng)的同時(shí)，其降價(jià)促銷情況也十分明顯。年報(bào)顯示，2019年該公司合同銷售面積約為534.7萬(wàn)平方米，同比增加約43%，銷售均價(jià)同比下降9.7%。

從2019年全年銷售業(yè)績(jī)來看，由于時(shí)代中國(guó)的土地儲(chǔ)備集中在大灣區(qū)，該公司的銷售主力也集中在廣州、佛山、珠海等大灣區(qū)核心城市。據(jù)了解，其于廣州、佛山、珠海等3個(gè)城市的銷售額分別為216.4億元、227.6億元、78.78億元，在總銷售額中的占比分別為27.6%、29.0%、10.1%，合計(jì)為66.7%。

此外，時(shí)代中國(guó)2019年全年拿地面積達(dá)到757.5萬(wàn)平方米，大幅超過同期534.7萬(wàn)平方米的銷售面積。

時(shí)代中國(guó)近四年部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：Wind

負(fù)債破千億

2019年，對(duì)于上市滿6年的時(shí)代中國(guó)而言，可謂是喜憂參半。一方面，該公司完成了783.6億元的合同銷售金額，同比增長(zhǎng)29.32%;另一方面，為完成目標(biāo)而付出的代價(jià)就是債務(wù)水平的不斷增加。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，時(shí)代中國(guó)的負(fù)債總額為1253.94億元，同比增長(zhǎng)29.6%，資產(chǎn)負(fù)債率為77.84%，較2018年末增長(zhǎng)2.87個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，時(shí)代中國(guó)有息負(fù)債合計(jì)為532.61億元。其中，一年內(nèi)到期的借款為185.98億元，同比增加154.35%;另有342.107億元借款須在兩年至五年內(nèi)償還，僅4.524億元借款須在五年后償還。

為了償還借款，時(shí)代中國(guó)以部分投資物業(yè)、與合營(yíng)企業(yè)的權(quán)益、物業(yè)存貨及物業(yè)、廠房及設(shè)備作抵押，其賬面值分別約為5.794億元、5.102億元、80.483億元及4.958億元。

事實(shí)上，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，該公司的合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)的權(quán)益總額也在大幅增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，時(shí)代中國(guó)合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)的權(quán)益合計(jì)為101.07億元，同比增長(zhǎng)95.95%。

以當(dāng)前在運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，竣工期在2021/2022年的項(xiàng)目，權(quán)益比例較前期明顯下降。以廣州為例，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間最晚，廣州黃埔華甫等的三個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例只有30%、35%、32%。

當(dāng)然，為應(yīng)對(duì)資金壓力，時(shí)代中國(guó)還通過發(fā)債融資。

《投資時(shí)報(bào)》研究員梳理發(fā)現(xiàn)，2019年時(shí)代中國(guó)共發(fā)行兩只企業(yè)債，債券代碼分別為4499.HK和4499x.HK，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為5億美元，發(fā)行利率同為6.75%。值得一提的是，最近的一只代碼為5458.HK的債券，將于2020年11月27日到期，發(fā)行規(guī)模為3億美元。

另外，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，隨著時(shí)代鄰里(09928.HK)的上市，時(shí)代中國(guó)的員工數(shù)量大幅減少。

據(jù)年報(bào)顯示，2017年和2018年，時(shí)代中國(guó)的員工人數(shù)分別達(dá)到7492人、9502人，而至2019年上半年，員工數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)至12692名。

但截至2019年末，時(shí)代中國(guó)擁有員工人數(shù)僅為5955名，比2019年中期減少6737名，比2018年底減少3547名。

這其中，時(shí)代鄰里的上市或分流了一部分員工人數(shù)，但具體人數(shù)年報(bào)并未披露。

為實(shí)現(xiàn)彎道超車，截至2019年底，時(shí)代中國(guó)通過參與公開拍賣、城市更新項(xiàng)目、一級(jí)開發(fā)、合作及收購(gòu)，在廣州、佛山、江門等城市共購(gòu)入28幅地塊，持有土地儲(chǔ)備約為2300萬(wàn)平方米。據(jù)該公司稱，2020年其買地金額大概在250億元—300億元左右。

最新公告顯示，時(shí)代中國(guó)1月、2月的合同銷售金額分別為66.72億元和10.82億，2月較1月，環(huán)比下降83.78%。根據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，2月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)3243.3億元，環(huán)比下降43.8%。

業(yè)內(nèi)人士表示，從2019年房企的規(guī)模來看，頭部房企的增速的確已經(jīng)明顯放緩，并且預(yù)計(jì)2020年規(guī)模增長(zhǎng)整體放緩將是個(gè)大概率事件，但不排除部分房企會(huì)通過并購(gòu)等方式推動(dòng)規(guī)?；掷m(xù)快速增長(zhǎng)。