銷售規(guī)模在2018年首次邁進(jìn)千億元的遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司(下稱遠(yuǎn)洋集團(tuán)，03377.HK)，2019年再進(jìn)一步，協(xié)議銷售額創(chuàng)下新高至1300.3億元。但與1400億元的年度銷售目標(biāo)相比，仍有百億元的距離。更令人擔(dān)心的是，在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，該公司盈利能力卻持續(xù)下滑。

最新業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年?duì)I業(yè)額為509.26億元，同比增長(zhǎng)近23%;公司擁有人應(yīng)占溢利為26.56億元，繼2018年下降30.14%后再度降低25.67%;凈利潤(rùn)率降至10%以下，為2016年以來最低水平。

此外，該公司凈借貸比率近兩年已升至70%以上。2019年末的凈借貸比率較2018年末提高4個(gè)百分點(diǎn)至77%，為上市以來同期最高。受財(cái)務(wù)杠桿上升所致，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年利息支出大增，成為侵蝕公司利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。

公開資料顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，業(yè)務(wù)范圍包括中高端住宅開發(fā)、寫字樓、綜合體及零售物業(yè)開發(fā)投資運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資、資產(chǎn)管理和海外投資等。該公司于2007年9月在香港聯(lián)合交易所主板上市，截至3月27日收盤，每股股價(jià)為1.99港元，較52周高點(diǎn)下降50.13%。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)近一年股價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：Wind

盈利能力疲弱

近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2019年度業(yè)績(jī)公告。2019年其營(yíng)業(yè)額較2018年增長(zhǎng)22.95%至509.26億元。這是自遠(yuǎn)洋集團(tuán)上市以來首次突破500億元關(guān)口。

從構(gòu)成上來看，2019年該公司物業(yè)開發(fā)的營(yíng)業(yè)額為431億元，同比增長(zhǎng)21%;物業(yè)投資的營(yíng)業(yè)額為6.78億元，同比減少37%;物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)額為12.49億元，同比增長(zhǎng)11%;其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額為58.99億元，同比增長(zhǎng)58%。可見，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是遠(yuǎn)洋集團(tuán)最為主要的營(yíng)收來源，其營(yíng)業(yè)額約占公司總營(yíng)業(yè)額的85%，而其他業(yè)務(wù)板塊對(duì)公司營(yíng)業(yè)額的貢獻(xiàn)較小。

盡管營(yíng)業(yè)額到達(dá)了一個(gè)新的高度，但遠(yuǎn)洋集團(tuán)的利潤(rùn)并未同步增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出增收不增利的狀態(tài)。2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)除稅后的年度溢利為41.66億元，同比下降10.71%;公司擁有人應(yīng)占溢利為26.56億元，同比下降25.67%。

年度溢利下降，一方面是由于投資物業(yè)公平值較2018年大幅減少，另一方面是由于財(cái)務(wù)費(fèi)用上升。而在年度溢利下降的同時(shí)，少數(shù)股東所分配凈利潤(rùn)卻有所增加，導(dǎo)致公司擁有人應(yīng)占溢利的降幅更為明顯。2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)少數(shù)股東應(yīng)占溢利為15.1億元，同比增長(zhǎng)38.27%，在年度溢利中的占比由2018年的23.41%提高至36.24%。

實(shí)際上，這已是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的年度溢利、公司擁有人應(yīng)占溢利連續(xù)第二年下降，且均降至2016年以來最低水平。2018年，這兩項(xiàng)指標(biāo)分別下降25.45%、30.14%。連續(xù)下降的還有該公司的凈利潤(rùn)率。根據(jù)年度溢利及營(yíng)業(yè)額計(jì)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2016年—2019年的凈利潤(rùn)率依次為12.87%、13.65%、11.26%、8.18%。

2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售總額為1300.30億元，同比增長(zhǎng)19%，僅完成年度銷售目標(biāo)的93%左右。2020年伊始，盡管啟動(dòng)了44個(gè)城市、75個(gè)項(xiàng)目的線上看房通道，但其1—2月份累計(jì)協(xié)議銷售額依然同比下降41%，為65.2億元。其中2月份的協(xié)議銷售額為30億元，同比下降50%。

凈借貸比率創(chuàng)同期新高

房地產(chǎn)可以說是資金密集型行業(yè)，無論是拿地還是建造，都對(duì)資金有著極高的依賴度。但從已有數(shù)據(jù)來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流多年來呈凈流出狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也在2017年、2018年連續(xù)為負(fù)。

融資成為緩解資金壓力的重要途徑。今年1月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資附屬公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)寶財(cái)IV有限公司發(fā)行于2030年1月到期的4億美元有擔(dān)保票據(jù)，利率為4.75%，所得款項(xiàng)凈額主要用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

而在2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦多次融資。

2019年1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)寶財(cái)IV有限公司發(fā)行2022年4月到期的5億美元有擔(dān)保票據(jù)，利率為5.25%。

3月，全資附屬公司遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)(中國(guó))有限公司發(fā)行不超過人民幣29億元的公司債券。此次發(fā)行的公司債券分為兩個(gè)品種：品種一，本金總額為人民幣17億元，期限為5年期，票面利率為4.06%，于第三年結(jié)束后，發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率，而債券持有人有權(quán)回售債券予發(fā)行人;品種二，本金總額為人民幣12億元，期限為7年期，票面利率為4.59%，于第五年結(jié)束后，發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率，而債券持有人有權(quán)回售債券予發(fā)行人。

8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)寶財(cái)IV有限公司再次發(fā)行有擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為6億美元，利率為4.75%。票據(jù)將于2029年8月到期。上述3筆融資所得均用于償還現(xiàn)有債務(wù)、債券本息。

截至2019年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總負(fù)債規(guī)模為1780.88億元，其中總貸款額為839.07億元。凈借貸比率為77%，較2018年末上升4個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)上市以來同期新高。在2019年中期，其凈借貸比率甚至一度高達(dá)86%。

由于財(cái)務(wù)杠桿上升，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年利息支出大幅增加，已付或應(yīng)計(jì)的總利息開支為52.36億元，同比增長(zhǎng)24.37%。其中，23.94億元因未能資本化而透過綜合收益表支銷，形成財(cái)務(wù)費(fèi)用，2018年同項(xiàng)數(shù)據(jù)為17.75億元，2019年增幅達(dá)34.88%。