“從去年開(kāi)始，招商蛇口的策略就是把質(zhì)量排在第一位，效益排在第二位，規(guī)模排在第三位。”4月21日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱招商蛇口，001979.SZ)董事長(zhǎng)許永軍在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者關(guān)系如何平衡是公司一直考慮的問(wèn)題，規(guī)模不能不要，但是要做有效益的、有質(zhì)量的規(guī)模。

但實(shí)際上，2019年，招商蛇口在銷售規(guī)模突破2000億元的同時(shí)，收入及盈利能力卻難以令人滿意。

2019年年報(bào)顯示，招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，較2018年的1705.84億元增加29.25%;營(yíng)業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(下稱歸母凈利潤(rùn))分別同比增長(zhǎng)10.64%、5.20%。不管是營(yíng)業(yè)收入抑或是歸母凈利潤(rùn)，增速均降至3年以來(lái)最低;同時(shí)，在毛利率下滑、費(fèi)用率上升、大規(guī)模計(jì)提存貨跌價(jià)損失等因素的影響下，歸母凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)不及營(yíng)收增速，歸母凈利率下行。

更為嚴(yán)峻的是，若不是非經(jīng)常性損益增厚業(yè)績(jī)，招商蛇口的盈利數(shù)據(jù)將更為難看。2019年，其歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)(下稱扣非凈利潤(rùn))為124.73億元，同比縮水14.55%。

而2020年的業(yè)績(jī)可能更不樂(lè)觀。招商蛇口2020年第一季度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)今年1—3月份歸母凈利潤(rùn)為4億—6億元，同比下降77.16%—84.77%。

由于業(yè)績(jī)表現(xiàn)低于預(yù)期，2019年年報(bào)披露后，華創(chuàng)證券、天風(fēng)證券、平安證券等多個(gè)機(jī)構(gòu)下調(diào)了招商蛇口2020年、2021年的盈利預(yù)測(cè)值。

扣非凈利潤(rùn)縮水

招商蛇口于2015年吸收合并重組上市，2019年為其重組后第四個(gè)完整年度。公開(kāi)資料顯示，該公司以“中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，覆蓋了教育、文化、寫字樓、園區(qū)、文創(chuàng)、特色產(chǎn)城、長(zhǎng)租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業(yè)、郵輪、健康、養(yǎng)老等14個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2019年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.20%。

從營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成上來(lái)看，社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入同比增長(zhǎng)7.45%，占營(yíng)業(yè)收入的比重由2018年的89.14%降至86.57%，依然為該公司第一大業(yè)務(wù);園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入同比增長(zhǎng)38.33%，在營(yíng)業(yè)收入中的比重由10.22%提高至12.77%;郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入同比增長(zhǎng)12.68%，占營(yíng)業(yè)收入的比重為0.66%，與2018年幾乎持平。

縱觀招商蛇口過(guò)去幾年的業(yè)績(jī)，標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員發(fā)現(xiàn)，不管是營(yíng)業(yè)收入還是歸母凈利潤(rùn)，其增長(zhǎng)速度均逐年放緩。2017年—2019年，招商蛇口營(yíng)收增速依次為18.02%、16.25%、10.64%;歸母凈利潤(rùn)增速依次為28.06%、20.42%、5.20%。

逐年下降的還有其扣非凈利潤(rùn)增速。該公司扣非凈利潤(rùn)在2017年、2018年分別增長(zhǎng)32.67%、23.04%，增速呈下行態(tài)勢(shì)。2019年，招商蛇口非經(jīng)常性損益達(dá)到35.60億元，相當(dāng)于歸母凈利潤(rùn)的22.20%，同比大增4.53倍。其中非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益達(dá)42.86億元，同比增長(zhǎng)近4.85倍。其2019年扣非后凈利潤(rùn)同比下降14.55%。

招商蛇口業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩

數(shù)據(jù)來(lái)源：招商蛇口歷年年報(bào)

毛利率滑至3年最低

標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到，2019年招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)盡管實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但增速低于營(yíng)收增速。根據(jù)歸母凈利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，其歸母凈利潤(rùn)率由2018年的17.26%降至2019年的16.42%，為2017年以來(lái)最低水平。

造成歸母凈利潤(rùn)率下滑的首要原因，是該公司毛利率下行。2019年，招商蛇口毛利率為34.65%，較2018年下降4.84個(gè)百分點(diǎn)，同樣為2017年以來(lái)最低水平。

該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，毛利率下降主要由兩方面原因引起，一是受到限價(jià)和市場(chǎng)下滑影響，二是深圳地區(qū)高毛利的雙璽項(xiàng)目2019年結(jié)轉(zhuǎn)量比2018年減少了18%。

2019年年報(bào)顯示，去年招商蛇口布局的6個(gè)營(yíng)收占比超過(guò)10%的區(qū)域，毛利率悉數(shù)下挫。具體來(lái)看，該公司最為倚重的深圳區(qū)域(營(yíng)收占比達(dá)到22.15%)毛利率下降了13.02個(gè)百分點(diǎn)，江南區(qū)域毛利率下降11.10個(gè)百分點(diǎn)，華中區(qū)域毛利率下降5.05個(gè)百分點(diǎn)，西南區(qū)域、華南區(qū)域、華東區(qū)域毛利率則分別下降3.71個(gè)百分點(diǎn)、2.84個(gè)百分點(diǎn)和1.97個(gè)百分點(diǎn)。

費(fèi)用上升侵蝕利潤(rùn)

招商蛇口歸母凈利潤(rùn)率的下滑也與其費(fèi)用的增長(zhǎng)有關(guān)。

2019年，在營(yíng)收增速為10.64%的情況下，招商蛇口的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)增長(zhǎng)了21.99%。

細(xì)分來(lái)看，銷售費(fèi)用為22.07億元，同比增長(zhǎng)42.01%，招商蛇口解釋稱，是由于簽約金額同比增長(zhǎng)導(dǎo)致傭金代理費(fèi)等增加。其中，銷售機(jī)構(gòu)費(fèi)用及傭金大增205.27%至9.35億元;廣告推廣費(fèi)增長(zhǎng)28.40%至9.18億元。

管理費(fèi)用約17.29億元，同比增長(zhǎng)15.48%。

財(cái)務(wù)費(fèi)用則增長(zhǎng)13.26%至27.73億元，主要是由于債務(wù)增加令借款費(fèi)用化利息支出增加：該公司2019年利息支出50.22億元，同比增長(zhǎng)39.28%。據(jù)2019年年報(bào)披露，截至2019年末，招商蛇口融資余額合計(jì)1397.54億元，融資成本在2.78%—8.06%之間。其中，銀行貸款余額949.84億元，債券融資余額255.16億元，信托融資余額129.56億元。從期限結(jié)構(gòu)上來(lái)看，1年之內(nèi)到期的融資余額為548.71億元。

三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的比例，由2018年的6.23%提高至2019年的6.87%。

招商蛇口2019年三項(xiàng)費(fèi)用變動(dòng)情況(單位：萬(wàn)元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：招商蛇口2019年年報(bào)

大額計(jì)提存貨跌價(jià)損失

除了毛利率下降和費(fèi)用上升外，資產(chǎn)減值損失的大幅攀升也是拖累招商蛇口業(yè)績(jī)的一大因素。

2019年，基于穩(wěn)健的考慮，該公司計(jì)提存貨跌價(jià)損失20.92億元，較2018年多計(jì)提了11億元，增長(zhǎng)112.32%。標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員翻閱招商蛇口過(guò)去幾年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，這是該公司自上市以來(lái)首次計(jì)提存貨跌價(jià)損失超過(guò)10億元。這一規(guī)模相當(dāng)于其2019年全年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的7.95%，對(duì)其盈利能力有較大影響。同年，該公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降1.10%。

招商蛇口2019年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目有7個(gè)，集中在廈門、福州、珠海及佛山四個(gè)城市。其中，僅廈門臻園項(xiàng)目便計(jì)提了9.79億元損失;福州雍景灣項(xiàng)目、珠海依云華府項(xiàng)目分別計(jì)提3.81億元、3.10億元;佛山招商悅府項(xiàng)目計(jì)提2.96億元;珠海招商雍華府項(xiàng)目、佛山招商越園項(xiàng)目、佛山公園1872項(xiàng)目分別計(jì)提0.64億元、0.41億元和0.22億元。

在披露2019年年報(bào)的當(dāng)天，招商蛇口發(fā)布了關(guān)于2019年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司按照計(jì)提信用損失準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)政策，對(duì)重大減值風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)提信用損失準(zhǔn)備3853萬(wàn)元;按照計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)政策，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備20.92億元;二者合計(jì)21.31億元,減少公司2019年度歸母凈利潤(rùn)14.34億元。