從A股房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，前三季度營(yíng)收平均值同比增長(zhǎng)7%，而歸母凈利潤(rùn)前三季度同比降低12%。受到上半年新冠肺炎疫情等因素的影響，前三季度營(yíng)收整體增速放緩，利潤(rùn)下降是A股房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。同時(shí)，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月有近6成房企業(yè)績(jī)完成率不足60%。2020年房地產(chǎn)行業(yè)的土地、規(guī)模紅利消退趨勢(shì)愈發(fā)明顯，在以往規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，盈利能力也在逐漸出現(xiàn)分化。

11月2日，金科股份發(fā)布公告，1-10月，公司及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1,729億元，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積約1,680萬(wàn)平方米，按照年初既定目標(biāo)，金科已完成全年度銷(xiāo)售目標(biāo)的近八成，據(jù)內(nèi)部消息，其旗下的華東區(qū)域、浙滬區(qū)域更是分別提前三個(gè)月、61天完成全年簽約銷(xiāo)售任務(wù)。在稍早前公布的三季報(bào)中顯示，金科股份前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入477.26億元，同比增長(zhǎng)10.47%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)55.77億元，同比增長(zhǎng)19.61%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)44.37億元，同比增長(zhǎng)11.46%;凈利潤(rùn)率達(dá)到11.69%，較上年同期提升1個(gè)百分點(diǎn)，均高于行業(yè)均值。規(guī)模與利潤(rùn)同步增長(zhǎng)的背后體現(xiàn)的是金科股份經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。

提前戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng) 城市布局能級(jí)持續(xù)上升

9月，金科股份總裁喻林強(qiáng)曾在媒體采訪(fǎng)中提及，“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，更要把雞蛋放在雞肉價(jià)格貴的地方。這幾年金科一直堅(jiān)持全國(guó)化布局，并有意識(shí)的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)，這不僅是出于控制發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也是提升金科發(fā)展戰(zhàn)略縱深和銷(xiāo)售規(guī)模的重要手段”。

過(guò)去多年，金科的銷(xiāo)售面積一直位列全國(guó)前十，但是因?yàn)楣就羶?chǔ)大量集中在低房?jī)r(jià)的西部地區(qū)，金科的銷(xiāo)售均價(jià)在行業(yè)內(nèi)一直處于低位，這直接導(dǎo)致了整體銷(xiāo)售規(guī)模的發(fā)展滯緩。

但是隨著此輪的調(diào)倉(cāng)，金科的銷(xiāo)售均價(jià)正在發(fā)生明顯變化。2018年上半年金科在全國(guó)的銷(xiāo)售均價(jià)只有8500元/平。2020年上半年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到10093元/平。

今年上半年，金科在江蘇、浙江、安徽等華東地區(qū)的銷(xiāo)售額為372億，占全集團(tuán)銷(xiāo)售額的43%;首次超過(guò)傳統(tǒng)根據(jù)地大西南區(qū)域的銷(xiāo)售。另外華中、華南板塊的銷(xiāo)售占比也在提升，分別達(dá)到10%和8%。

2020年上半年，金科的銷(xiāo)售面積仍然位列全國(guó)第九位，和2019年持平。但是2020年上半年金科的銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)來(lái)到全國(guó)第16位，較2019年同期提升一位。

前不久金科公布的三季報(bào)則顯示，報(bào)告期內(nèi)公司新增土地123 宗，土地購(gòu)置金額740 億元，權(quán)益購(gòu)置金額431 億元，新增建面1995 萬(wàn)方，權(quán)益建面1271 萬(wàn)方。新增土儲(chǔ)按金額口徑看，城市圈分布上，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中部、西部分別占到41%、4%、9%、16%和30%，新增項(xiàng)目以長(zhǎng)三角等區(qū)域?yàn)橹?城市能級(jí)分布上，二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市分別占比75%和13%，新增項(xiàng)目以二三線(xiàn)城市為主。期內(nèi)新增土地成本為3709.27 元/平米，新增土地成本/銷(xiāo)售均價(jià)為36%，表明公司所獲取項(xiàng)目仍具備一定的盈利空間。而隨著公司2018、2019地價(jià)售價(jià)比有所下行，金科未來(lái)毛利率提升同樣可期。

精細(xì)化管理內(nèi)煉內(nèi)功 機(jī)構(gòu)維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)

在規(guī)模和戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)同步進(jìn)行的同時(shí)，金科股份高層也曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，“在當(dāng)前去杠桿的大環(huán)境下，特別是三道紅線(xiàn)的發(fā)布，我們一定不能逆勢(shì)而動(dòng)。”。事實(shí)上，在2017年公司實(shí)施跨越式大發(fā)展戰(zhàn)略的前夕，內(nèi)部就已對(duì)加杠桿這個(gè)事情進(jìn)行了審慎的討論。金科認(rèn)為，要彎道超車(chē)離不開(kāi)杠桿，但是一定不能盲目的加大財(cái)務(wù)杠桿。加了財(cái)務(wù)杠桿，一定要能拿到更好的項(xiàng)目，不然這就是飲鴆止渴，久而久之，一定影響公司的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)還是要多把精力花在自己的老本行上，拿好地，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，做有回款的銷(xiāo)售，有利潤(rùn)的現(xiàn)金流，這才是經(jīng)營(yíng)發(fā)展的王道。

相比于單純的加財(cái)務(wù)杠桿外，金科更注重對(duì)優(yōu)質(zhì)融資平臺(tái)的打造。2年來(lái)，國(guó)內(nèi)三家主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都上調(diào)金科的評(píng)級(jí)為AAA，金科的綜合融資成本也逐年下降。

截至三季度，金科股份資產(chǎn)負(fù)債率、剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率同比分別下降0.2、2.13、32.1個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3833億元，較上年末增長(zhǎng)19.17%，貨幣資金余額約323億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備充足。隨著公司旗下的物業(yè)板塊即將分拆赴港上市，金科股份的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將會(huì)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化同樣還得益于金科股份的內(nèi)部精細(xì)化管理。早在2019年金科就已開(kāi)始進(jìn)行大運(yùn)營(yíng)管控體系改革，在經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向上金科堅(jiān)持客戶(hù)滿(mǎn)意、股東收益，堅(jiān)持以現(xiàn)金流管理為導(dǎo)向的高質(zhì)量發(fā)展。精細(xì)化管理是近年來(lái)金科股份實(shí)現(xiàn)高效經(jīng)營(yíng)的重要因素之一，通過(guò)提高管理顆粒度，將計(jì)劃細(xì)致到以“天”為單位，有效提升了管理透明度與效率。在此基礎(chǔ)上，金科股份陸續(xù)推出“卓越共贏計(jì)劃”、“同舟共贏計(jì)劃”、“同創(chuàng)共贏計(jì)劃”的多元化激勵(lì)機(jī)制改革，視人才為基礎(chǔ)，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，從管理層面驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的降本增效，

金科前三季度業(yè)績(jī)的穩(wěn)健提升也獲得了肯定，多家券商機(jī)構(gòu)對(duì)其維持買(mǎi)入、增持評(píng)級(jí)