或許對(duì)掉隊(duì)10年終有不甘，昔日“華南五虎”成員合生創(chuàng)展自朱孟依卸職董事長(zhǎng)以來(lái)，撕掉“低調(diào)”標(biāo)簽，頻繁生猛拿地。“北京分鐘寺豪擲180億元”“347億元鯨吞廣州史上最貴舊改項(xiàng)目”“開(kāi)年47億元大手筆加倉(cāng)北京”，是這家老牌房企的最新標(biāo)簽。

1月21日，廣州海珠區(qū)鳳和(康樂(lè)村、鷺江村)舉行表決會(huì)議，合生創(chuàng)展拿下了這個(gè)總投資近347億元的舊改項(xiàng)目，其中僅復(fù)建安置資金就達(dá)到250.77億元。4天后的1月26日，力壓16家房企，合生創(chuàng)展以近47億元再度拿下北京土地。

7天內(nèi)的兩次出擊，多少透露出合生創(chuàng)展歷經(jīng)多次高管團(tuán)隊(duì)換血后“殺回”地產(chǎn)的決心，但同時(shí)也讓外界開(kāi)始擔(dān)憂，2020年銷售額首度達(dá)到300億元門檻的合生創(chuàng)展，2021年開(kāi)年鎖定的“京廣”兩大項(xiàng)目投資總額就超過(guò)393億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年全年銷售額，可見(jiàn)資金壓力之大。

“承受投入資金大壓力外，還需要承擔(dān)舊改項(xiàng)目工期長(zhǎng)，回本慢的壓力。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，盡管近年合生創(chuàng)展盈利能力較強(qiáng)，但其穩(wěn)健性不斷降低，融資規(guī)模不斷增加，負(fù)債規(guī)模不斷增加，并且腳踩“三道紅線”中的兩道。從資金需求的角度來(lái)看，引入合作企業(yè)的概率較大。

鯨吞廣州最貴舊改項(xiàng)目

合生創(chuàng)展以100%通過(guò)率拿下廣州巨無(wú)霸鳳和舊改項(xiàng)目，外界根據(jù)該項(xiàng)目申請(qǐng)合作企業(yè)的公司的諸多條件來(lái)看，頗有為合生創(chuàng)展”特制”條款的跡象。

公開(kāi)資料顯示，上述舊改項(xiàng)目位于中大紡織商圈，總占地面積約112.71萬(wàn)平方米，(國(guó)有土地2.78萬(wàn)平方米、集體土地109.93萬(wàn)平方米)，改造投資總金額約346.67億元，是廣州舊改掛網(wǎng)招商以來(lái)的最高金額。

目前，該項(xiàng)目周邊在售住宅項(xiàng)目紫星華府，均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，另外位于附近地鐵站昌崗站和江泰路站之間的時(shí)代潤(rùn)南，未來(lái)即將推出市場(chǎng)，吹風(fēng)價(jià)目前約8萬(wàn)元/平方米。在二手房方面，華樂(lè)苑、逸景翠園、江南新苑等樓盤，均價(jià)3.4萬(wàn)元-6.8萬(wàn)元/平方米。

“目前板塊內(nèi)一手新盤不多，且價(jià)格預(yù)期較好，長(zhǎng)期看有利于項(xiàng)目利潤(rùn)空間的達(dá)成。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從合生創(chuàng)展的角度而言，公司在華南耕耘多年，舊城改造經(jīng)驗(yàn)豐富，有助于公司推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展，利潤(rùn)可保，卻不能快速提升銷售規(guī)模。

眾所周知，舊改項(xiàng)目利潤(rùn)空間高，但回籠現(xiàn)金慢非常考驗(yàn)房企的資金鏈。“舊改項(xiàng)目資金回流最快也差不多5年，8年-10年也是可能的。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這與舊改項(xiàng)目本身的特性有關(guān)，且屬于跨市場(chǎng)周期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目推進(jìn)和開(kāi)發(fā)不確定性較多，需要公司做好充足的準(zhǔn)備和預(yù)案。

“舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，5年-10年較為常見(jiàn)，根據(jù)不同地塊的時(shí)間情況或許需要更久。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備中，已落成物業(yè)占比15%，而發(fā)展中物業(yè)與待開(kāi)發(fā)物業(yè)占比達(dá)85%，“慢節(jié)奏”是合生創(chuàng)展的特點(diǎn)。而此次廣州的舊改項(xiàng)目，已明確2023年9月30日前的相關(guān)任務(wù)節(jié)點(diǎn)，并設(shè)置較高的違約成本，將抬升合生創(chuàng)展的履約預(yù)期。

公開(kāi)資料顯示，截至2020年上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)存將近80個(gè)項(xiàng)目中，將近三分之一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超過(guò)10年仍未完工，位于廣州的四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超過(guò)20年。作為16年前就變身中國(guó)第一個(gè)銷售額破百億元的房企，發(fā)展停滯數(shù)年之后，“慢周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”成為合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略標(biāo)簽，也導(dǎo)致其銷售規(guī)模停滯10年，甚至一度跌出百?gòu)?qiáng)房企榜單。如今看來(lái)，這套打法開(kāi)始行不通了，這或許是合生創(chuàng)展“奮發(fā)”的主因。

腳踩紅線且負(fù)債率走高

事實(shí)上，在房企普遍選擇快周轉(zhuǎn)模式的當(dāng)下，昔日“地產(chǎn)航母”正在試圖投資和地產(chǎn)兩手一起抓。

根據(jù)往年財(cái)報(bào)，2013年-2019年，合生創(chuàng)展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元和212.58億元，2020年則為358億元。而2020年克爾瑞統(tǒng)計(jì)的權(quán)益口徑下，26家房企銷售額超過(guò)千億元;中指研究院統(tǒng)計(jì)的全口徑下，41家房企銷售額超過(guò)千億元。

公開(kāi)資料顯示，2020年以來(lái)，合生創(chuàng)展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個(gè)項(xiàng)目，總斥資超過(guò)230億元，近兩年也開(kāi)始大力布局舊改項(xiàng)目。在一系列大刀闊斧的投資布局后，2020年合生創(chuàng)展銷售金額同比增長(zhǎng)53.7%。但轉(zhuǎn)型之路并不容易，其資產(chǎn)負(fù)債率正在逐年走高。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年前，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%，較上年增長(zhǎng)4.54個(gè)百分點(diǎn);2020年中期資產(chǎn)負(fù)債率升至為68.56%，較上一期增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金及銀行存款達(dá)172.16億港元，銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸總額為733.48億港元，較2019年12月31日增長(zhǎng)42%。

“‘三道紅線’中，合生創(chuàng)展踩中了兩道，2020年中期現(xiàn)金短債比只有0.63。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》表示，但布局舊改項(xiàng)目，雖然不能提升其銷售額，卻可以保證公司的利潤(rùn)空間。

“長(zhǎng)期以來(lái)合生創(chuàng)展的商業(yè)模式并非’快周轉(zhuǎn)’與薄利多銷，而是立足經(jīng)濟(jì)區(qū)，深耕一線城市，以高端產(chǎn)品的高利潤(rùn)率為發(fā)展基礎(chǔ)，其合同銷售金額約六成來(lái)自一線城市。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2015年至今，公司盈利水平逐年提高與之有關(guān)，同時(shí)與股權(quán)投資業(yè)務(wù)關(guān)系更為密切，未來(lái)合生創(chuàng)展的未來(lái)或?qū)⒅鸩教嵘顿Y業(yè)務(wù)占比。

不過(guò)，有不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，現(xiàn)金短債比低于1對(duì)選擇“慢開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式的房企考驗(yàn)很大，如今在不確定且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的行業(yè)背景下，絕大多數(shù)房企都在強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，保證資金鏈安全。合生創(chuàng)展如今吞下廣州最大舊改項(xiàng)目，且該項(xiàng)目嚴(yán)格設(shè)定了工期，若其不能按節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)，后果不堪設(shè)想。