2020年年報(bào)季如約而至，各家房企又到了“總結(jié)與展望”的時(shí)刻。

在經(jīng)歷了2020年上半年的新冠疫情沖擊，下半年“三道紅線”壓身、融資監(jiān)管環(huán)境收緊后，房企的業(yè)績(jī)究竟如何?2021年各家又會(huì)作何調(diào)整?透過一片數(shù)字矩陣和高管表態(tài)或許能找到答案……

富力：“三道紅線”下翻身難

專注“去杠桿”一年，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債比率下降69%，同步降低的還有總營(yíng)業(yè)額和毛利率。

3月25日，富力地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)入賬營(yíng)業(yè)額858.9億元，同比下跌5.43%。

2020年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)203.9億元，同比下跌31.52%，毛利率為23.7%;凈利潤(rùn)91.5億元，相比去年同期下跌9.38%，凈利率為10.6%。

距離2018年還是“華南五虎”的富力風(fēng)風(fēng)火火地跨過千億門檻，已經(jīng)過去兩年，但不論是對(duì)比2018年的1311億元，還是2019年的1382億元，如今其規(guī)模已經(jīng)接近“橫盤”。年報(bào)顯示，2020年富力權(quán)益銷售金額為1387.9億元。

規(guī)模“橫盤”外，降負(fù)債也是富力不得不面對(duì)的問題。

“壁虎斷尾”降負(fù)債

2020年，“三道紅線”成了眾房企頭頂?shù)囊蛔笊剑?ldquo;主要專注于減低財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)以改善本集團(tuán)的信貸狀況”的富力依舊踩中三條紅線，歸為“紅檔”。

截至2020年底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率同比下降69個(gè)百分點(diǎn)至130%;非受限現(xiàn)金短債比為0.4，同比微增0.03。

為了實(shí)現(xiàn)“去杠桿”、降負(fù)債，富力大手筆拋售資產(chǎn)，猶如壁虎斷尾。

年報(bào)顯示，富力轉(zhuǎn)讓其位于廣州富力國(guó)際空港綜合物流園項(xiàng)目的部分權(quán)益。該項(xiàng)目占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積為超過120萬平方米。目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約889820平方米，配套設(shè)施亦已落成。未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。最終，黑石的關(guān)聯(lián)基金以63億元購買整個(gè)資產(chǎn)的70%權(quán)益。2020年四季度，富力地產(chǎn)出售若干項(xiàng)目的部分權(quán)益共變現(xiàn)約40億元。

富力地產(chǎn)透露，對(duì)于有大量資金投入的現(xiàn)有及未來項(xiàng)目，其將尋求達(dá)成更多策略性合作，在繼續(xù)發(fā)展該類項(xiàng)目的情況下降低資金需求。截至2020年底，富力已削減債務(wù)達(dá)374億元。其削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款119億元和離岸債券及離岸貸款19億元。

除此之外，富力還完成了集團(tuán)層面的股份增發(fā)。其于2020年完成發(fā)行新H股補(bǔ)充權(quán)益資本，按發(fā)行價(jià)每股9.82港元發(fā)行2.57億股的H股新股，募集資金總額為25.24億港元。

甩賣資產(chǎn)成了富力的救命稻草。達(dá)標(biāo)心切的李思廉表示，如果價(jià)格合適，將繼續(xù)出售物業(yè)、商場(chǎng)、寫字樓和酒店等資產(chǎn)，同時(shí)也會(huì)出售部分住宅項(xiàng)目的股權(quán)。其預(yù)計(jì)2021年凈負(fù)債率將達(dá)標(biāo)，到2022年底，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

毛利率下跌

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2020年富力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額相比去年同期減少49.22億元，銷售成本卻相比2019年上升44.62億元。

在上述雙重作用下，2020年富力地產(chǎn)毛利潤(rùn)為203.9億元，同比下跌31.52%，毛利率為23.7%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)減少9.38%至91.5億元，凈利率為10.6%。

富力將這一變化歸結(jié)于“2020年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)”，其調(diào)整均價(jià)以加快銷售速度，影響了毛利率。但是同樣的銷售環(huán)境下，并不是所有大中型房企都面臨著“毛利下降之虞”，不如說，政策調(diào)控使得富力自身的問題更加凸顯。

2020年半年期業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉曾表示，富力在下半年可售資源中以舊城改造為主，“相信可以保障富力地產(chǎn)的毛利率。”

截至3月25日，富力于舊村及城市更新地區(qū)取得的土地儲(chǔ)備建筑面積超過4000萬平方米。

然而，城市更新項(xiàng)目需要更長(zhǎng)的轉(zhuǎn)換時(shí)間，富力透露，其將繼續(xù)尋求其他發(fā)展周期較短的土地儲(chǔ)備補(bǔ)充機(jī)會(huì)。

拾階而上，佳兆業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)近27%

3月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(股票代碼：1638.HK)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。面對(duì)新冠疫情的挑戰(zhàn)，佳兆業(yè)賦能精細(xì)管理，全面提升運(yùn)營(yíng)效率，城市更新穩(wěn)居行業(yè)龍頭地位，財(cái)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷強(qiáng)化，多元擴(kuò)儲(chǔ)強(qiáng)力支撐跨周期發(fā)展。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成表示，堅(jiān)持長(zhǎng)期看好中國(guó)新型城鎮(zhèn)化前景，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、長(zhǎng)期向好抱有堅(jiān)定的信心。在“十四五”新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)將保持平穩(wěn)健康發(fā)展，這對(duì)佳兆業(yè)的發(fā)展是利好消息，集團(tuán)將發(fā)揮城市更新領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)，服務(wù)國(guó)家發(fā)展大局，全面提升競(jìng)爭(zhēng)力。

儲(chǔ)備占地面積超5000萬平方米

“十四五”規(guī)劃提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。作為城市更新龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的增長(zhǎng)紅利正在穩(wěn)步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項(xiàng)目銷售額占整體銷售的三分之一，成為集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)的重要來源。

在城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面，佳兆業(yè)擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目201個(gè)，占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于大灣區(qū)，其中深圳120個(gè)項(xiàng)目，可售面積達(dá)3000萬平方米;廣州26個(gè)項(xiàng)目，可售面積4700萬平方米。

伴隨著深圳城市更新新政的落地實(shí)施，集團(tuán)城市更新轉(zhuǎn)化再提速，預(yù)計(jì)2021年-2022年轉(zhuǎn)化可售面積約420萬平方米，可售貨值超過2000億元。

凈利潤(rùn)同比大漲近27%

2020年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1069億元，同比增長(zhǎng)21%，銷售額排名上升至全國(guó)第24位，其中粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)突出，銷售金額占比達(dá)58%，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比達(dá)71%。近三年來，集團(tuán)銷售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)24%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。

在房地產(chǎn)加速進(jìn)入“管理紅利”的背景下，集團(tuán)全面實(shí)施PMO精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系，全方位管控，提升效率聚焦利潤(rùn)增長(zhǎng)。2020年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入558億元，同比增長(zhǎng)16.1%，毛利潤(rùn)為159億元，較上年增長(zhǎng)15%，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為52.8億和54.5億元，較上年分別增長(zhǎng)26.8%和18.6%。此外，集團(tuán)總資產(chǎn)不斷增厚，達(dá)到約3099億元，較上年末增長(zhǎng)14.4%。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年佳兆業(yè)將加快供貨推貨，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。在2021年發(fā)展計(jì)劃中，集團(tuán)董事局主席郭英成表示2021年地產(chǎn)銷售目標(biāo)為1300億元，每年增長(zhǎng)不低于20%。

6700億貨值支撐跨周期增長(zhǎng)

一直以來，佳兆業(yè)遵循布局一二線重點(diǎn)城市戰(zhàn)略，圍繞粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域等國(guó)家戰(zhàn)略支持的區(qū)域進(jìn)行投資。截至2020年末，集團(tuán)土地儲(chǔ)備約2875萬平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%。

經(jīng)過長(zhǎng)期精耕，佳兆業(yè)在大灣區(qū)的布局優(yōu)勢(shì)凸顯。目前大灣區(qū)土儲(chǔ)面積占比約55%，貨值超4600億元。2020年，其在香港取得重要突破，目前擁有4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貨值近300億港元。其中，長(zhǎng)沙灣弦雅作為集團(tuán)在香港首個(gè)項(xiàng)目，疫情之下開盤熱銷七成，品牌受到客戶認(rèn)可。

2020年，集團(tuán)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的投資策略，通過招拍掛、收并購、舊改等多元方式擇機(jī)補(bǔ)充土儲(chǔ)，其新增項(xiàng)目47個(gè)，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容面積約921萬平方米，對(duì)應(yīng)貨值約1900億元。

“三道紅線”降至“黃檔”

佳兆業(yè)集團(tuán)始終將現(xiàn)金流安全、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控放在公司發(fā)展重要地位，不斷拓寬公司穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的護(hù)城河，截至2020年12月31日，公司擁有現(xiàn)金儲(chǔ)備約471億元，較2019年增長(zhǎng)27.4%，全年銷售回款率約80%，較2019年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。

截至2020年末，佳兆業(yè)凈負(fù)債率降至97.9%;現(xiàn)金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道紅線”降至“黃檔”。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官吳建新表示，按照監(jiān)管要求，到2023年完成降負(fù)債目標(biāo)，這給企業(yè)留下緩沖的空間，更有利于行業(yè)平穩(wěn)過渡。佳兆業(yè)會(huì)積極響應(yīng)、配合國(guó)家政策要求，集團(tuán)始終堅(jiān)持“提利潤(rùn)、降負(fù)債”均衡穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，有信心大幅提前實(shí)現(xiàn)由“黃”轉(zhuǎn)“綠”的負(fù)債控制目標(biāo)。

投資價(jià)值獲市場(chǎng)認(rèn)可

佳兆業(yè)持續(xù)深化資本運(yùn)作，推進(jìn)多層次資本市場(chǎng)健康發(fā)展。2020年境內(nèi)獲得ABS的額度106億元及境內(nèi)長(zhǎng)租公寓專項(xiàng)債額度30億元;境外除優(yōu)先票據(jù)外，首次在可持續(xù)發(fā)展債券框架下發(fā)行債券，共計(jì)6億美元，以持續(xù)推動(dòng)集團(tuán)的健康發(fā)展。

基于公司良好的運(yùn)營(yíng)情況及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，佳兆業(yè)獲得了境內(nèi)外權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)均給予公司較高評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”;同時(shí)，在境內(nèi)，中誠(chéng)信國(guó)際、聯(lián)合資信及大公國(guó)際均給予公司AA+評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

展望未來，佳兆業(yè)將堅(jiān)持均衡增長(zhǎng)路徑，堅(jiān)定走穩(wěn)健發(fā)展、品質(zhì)致勝之路，以擁抱變化的姿態(tài)和戰(zhàn)略聚焦的定力，厚土植根，堅(jiān)韌生長(zhǎng)，打造百年長(zhǎng)青基業(yè)。

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碧桂園：未來三年權(quán)益銷售額每年增長(zhǎng)10%

2020年，地產(chǎn)行業(yè)在疫情與紅線接踵而來的復(fù)雜環(huán)境里又走過一年。

這一年，行業(yè)依舊動(dòng)蕩，人員更迭，陷入流動(dòng)性危機(jī)中的房企也在增加，相較于頭部房企中的其他成員，碧桂園似乎更為低調(diào)。

它為數(shù)不多的報(bào)道主要集中在區(qū)域裂變和扶貧攻堅(jiān)中。

前者是碧桂園的自我調(diào)整，兩次裂變后碧桂園形成了105個(gè)區(qū)域，按照老板楊國(guó)強(qiáng)的設(shè)想“裂變是為了有能力做得更好”。裂變的意圖顯而易見：縮小區(qū)域管理半徑，下沉聚焦，這家已實(shí)現(xiàn)全覆蓋的房企試圖告別過往粗放式的發(fā)展，用深耕來提升區(qū)域市場(chǎng)占有率;后者是碧桂園多年在做的事。

即便如此，它依然占據(jù)了銷售榜最核心的位置，某種程度上它也代表了行業(yè)銷售的天花板。

穩(wěn)步進(jìn)入“綠檔”

3月25日下午，碧桂園在線舉辦了2020年業(yè)績(jī)會(huì)，和去年一樣，出席陣容依舊是總裁莫斌、常務(wù)副總裁程光煜和首席財(cái)務(wù)官伍碧君組成的鐵三角。

2020年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5706.6億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約6733萬平方米。第三方數(shù)據(jù)顯示，2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售額7888億元，領(lǐng)先第二名恒大853億元，以此計(jì)算其權(quán)益比約為72.3%。

具體到財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，表現(xiàn)中規(guī)中矩。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園營(yíng)業(yè)收入4628.6億元，同比減少230億元，年報(bào)解釋稱，受疫情影響，部分項(xiàng)目工程進(jìn)度及樓盤交付確收放緩，導(dǎo)致營(yíng)收下滑。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園凈利潤(rùn)約為541.2億元，毛利率21.8%，凈利率11.7%。管理層在會(huì)上表示，過去兩三年土地價(jià)格較高，部分低毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，加上對(duì)機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)的投資以及組織裂變等因素導(dǎo)致公司盈利能力出現(xiàn)下降。伍碧君表態(tài)，“利潤(rùn)總額已經(jīng)探底，未來會(huì)反彈回升。”為了提振市場(chǎng)信心，程光煜介紹，2020年碧桂園新獲取的項(xiàng)目中47%已經(jīng)開盤，項(xiàng)目毛利率在22%以上，年化自有資金回報(bào)率大于30%的項(xiàng)目占比90%。

2020年，碧桂園新增511幅地塊，權(quán)益地價(jià)2092億元，權(quán)益比88%;按城市能級(jí)來看，一二線城市占比35%，三四線城市占比65%;投射到地圖中，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等五大都市圈占比75%。程光煜稱，2021年土地資本開支與去年基本持平，同時(shí)碧桂園的投資工作緊緊圍繞著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，“十四五”規(guī)劃綱要強(qiáng)調(diào)了十多個(gè)城市群的發(fā)展和以縣城為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)化的過程，集團(tuán)的投資實(shí)際上也是圍繞于此。

2092億元的權(quán)益新增土地額相較去年增長(zhǎng)近30%，土儲(chǔ)端的發(fā)力也讓碧桂園的凈負(fù)債率由去年的46.3%上升至55.6%。伍碧君對(duì)此表示，四季度拿地比前三個(gè)季度有大幅增長(zhǎng)，所以凈負(fù)債率比集團(tuán)預(yù)計(jì)略高，其強(qiáng)調(diào)，此前對(duì)外承諾該指標(biāo)的內(nèi)部管理紅線是不超過70%，適當(dāng)增長(zhǎng)對(duì)集團(tuán)發(fā)展有利。

即便有所上升，55.6%的凈負(fù)債率距離監(jiān)管層要求的100%依然存在不小的安全邊界，1.91的現(xiàn)金短債比也達(dá)標(biāo)，對(duì)照“三道紅線”來看，截至去年底碧桂園踩線一條，80.5%的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率距離監(jiān)管層要求的70%尚有一定距離。對(duì)此，伍碧君表示，負(fù)債規(guī)模會(huì)在2021年、2022年逐步下降，明年底預(yù)計(jì)在3000億元左右，“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都是按照計(jì)劃倒推在安排”，她自信道出目標(biāo)，“2023年6月前能夠穩(wěn)步進(jìn)入‘綠檔’。”

機(jī)器人業(yè)務(wù)明年盈利

截至2020年底，碧桂園可售資源合計(jì)22571億元，其中已獲取的權(quán)益可售資源17536億，潛在的權(quán)益可售資源5035億。

過去5年碧桂園權(quán)益銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率為25%，對(duì)于下一個(gè)階段的業(yè)績(jī)目標(biāo)，莫斌在會(huì)上也給出了答案，“未來三年有信心每年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額10%的增長(zhǎng)。”以此計(jì)算，2021年碧桂園權(quán)益銷售額要達(dá)到6276億元。

為了證明公司在資源、供貨、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面做好了充分準(zhǔn)備，程光煜給出了一組數(shù)據(jù)，2021年碧桂園推盤的權(quán)益貨值在9600億元左右，這也意味著去化率達(dá)到65%即可實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，而2020年公司去化率達(dá)到了70%。

現(xiàn)金方面，截至去年底，碧桂園現(xiàn)金余額為1836.2億元，現(xiàn)金短債比1.9，期末融資成本5.56%，較2019年下降0.78。

2020年碧桂園經(jīng)歷了四次分拆合并，“裂變”依然是繞不開的話題。

莫斌主動(dòng)談及這一組織架構(gòu)調(diào)整，他形容這是“根據(jù)市場(chǎng)容量、管理半徑進(jìn)行了因地制宜的裂變”，他進(jìn)一步補(bǔ)充稱，“區(qū)域裂變?yōu)?05個(gè)后，依托于財(cái)務(wù)、成本、營(yíng)銷、造價(jià)等多個(gè)共享平臺(tái)，不但費(fèi)用沒有增加，而且管理更加到位。”

管理層在會(huì)上表態(tài)，在碧桂園已經(jīng)進(jìn)駐的三四線城市中，2020年其平均市占率約為8%，預(yù)計(jì)未來這一份額將進(jìn)一步提升。據(jù)悉，碧桂園要求每個(gè)區(qū)域深耕后要達(dá)到15%以上的市場(chǎng)份額。

除了地產(chǎn)主業(yè)要進(jìn)一步鞏固發(fā)展，按照碧桂園的計(jì)劃，明年建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳也將實(shí)現(xiàn)盈利。莫斌在會(huì)上介紹稱，通過這兩年半的努力，46款建筑機(jī)器人已經(jīng)有18款進(jìn)入了商業(yè)化運(yùn)用，預(yù)計(jì)這18款建筑機(jī)器人的應(yīng)用會(huì)不斷地迭代，其余28款會(huì)陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。

“今年下半年，我們的建筑機(jī)器人會(huì)逐步地進(jìn)入批量生產(chǎn)，有信心建筑機(jī)器人在明年可以盈利。而機(jī)器人餐廳也開了80間，也有信心在明年也全面實(shí)現(xiàn)盈利。”

毛利率下探，中梁回歸“綠檔”還需兩三年

陷入裁員“風(fēng)波”的中梁在3月24日召開了線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

相較于2020年10.7%的銷售額增幅，中梁將2021年的銷售目標(biāo)定為1800億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徶?%以內(nèi)。

回顧2020年，中梁在長(zhǎng)三角以及二、三線城市的布局成效已經(jīng)凸顯，公司來自二線城市以及長(zhǎng)三角區(qū)域的收入占比進(jìn)一步擴(kuò)大，但伴隨著合約銷售平均售價(jià)的上漲，中梁的毛利率水平卻開始下降。

二線城市占比提升

年報(bào)顯示，2020年中梁營(yíng)收同比增長(zhǎng)16.4%至659.4億元;歸母凈利潤(rùn)則同比下跌2.4%至37.43億元。

公司合約銷售額同比增長(zhǎng)10.7%至1688億元，合約銷售面積同比下跌9.4%至1350萬平方米，合約銷售平均售價(jià)則同比增長(zhǎng)21.4%至12500元/平方米。

對(duì)于合約銷售平均售價(jià)的增加，中梁在年報(bào)中解釋稱，“主要由于近年來集團(tuán)轉(zhuǎn)二線及強(qiáng)三線城市的戰(zhàn)略取得成效。”

數(shù)據(jù)顯示，2020年，中梁來自二線城市的合約銷售金額占比較2019年的35.2%上升至45.9%，超過了三線城市43.9%的占比。

具體城市來看，溫州延續(xù)2019年的水平，仍是為中梁貢獻(xiàn)銷售額最多的城市，其銷售金額占比為15.5%。城市排行榜的第二名、第三名則由2019年的金華和臺(tái)州變更為杭州與寧波，二者的銷售金額占比分別為6.3%、4%。

毛利率下探

雖然二、三線城市的布局助力中梁在規(guī)模上更進(jìn)一步，但較高的拿地成本以及受限于限價(jià)政策也導(dǎo)致其毛利率的下行。

中梁在年報(bào)中提及，受益于公司轉(zhuǎn)二線及強(qiáng)三線城市的戰(zhàn)略，其2020年合約銷售平均售價(jià)同比增長(zhǎng)21.4%至12500元/平方米，但其毛利率卻較2019年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至21%。

據(jù)管理層所言，中梁2020年確認(rèn)收入的項(xiàng)目基本上是對(duì)應(yīng)其2017年-2018年的拿地情況，尤其是2018年。2017年-2019年期間，土地市場(chǎng)行情較為“火熱”，拿地成本較高。2018年后，二、三線城市，包括部分沿海城市均發(fā)布限價(jià)政策，致使公司毛利率同比下跌。

為了撫慰外界對(duì)其毛利率狀態(tài)的擔(dān)憂，中梁表示，“考慮到政策面，土拍市場(chǎng)的火熱應(yīng)該不會(huì)持續(xù)，預(yù)期未來行業(yè)合理的毛利率在20-25%之間，我們也會(huì)在這個(gè)水平。”

而對(duì)于未來的發(fā)展重點(diǎn)，中梁仍堅(jiān)持布局二、三線城市的戰(zhàn)略。2020年，中梁共新增117個(gè)項(xiàng)目，其中二三線占比達(dá)到92%。“從2021年主要貨值集中在單價(jià)超過1萬元以上的二三線城市”，中梁執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗在業(yè)績(jī)會(huì)上說道。

回歸“綠檔”仍需兩三年

除了“兩集中”新規(guī)外，“三道紅線”也是各房企繞不開的檻。

截至2020年，中梁凈負(fù)債率為65.8%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.9%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.4倍(其中非受限現(xiàn)金短債比1.1倍)，延續(xù)2020年中報(bào)呈現(xiàn)的“黃檔”狀態(tài)。

中梁管理層預(yù)計(jì)，公司將會(huì)在未來的2-3年時(shí)間逐步達(dá)標(biāo)。

負(fù)債方面，2020年，中梁合約負(fù)債金額達(dá)到1209.09億元，較2019年的1158.73億元上升4.35%。有業(yè)內(nèi)人士稱，高額的合約負(fù)債雖然保證了中梁的未來確收，但若超過正常結(jié)轉(zhuǎn)周期，同樣會(huì)對(duì)房企的利潤(rùn)和現(xiàn)金帶來不確定性。

另一方面，按監(jiān)管政策，“黃檔”房企有息負(fù)債每年可以有10%的增長(zhǎng)，按中梁的計(jì)劃，其在2021年會(huì)據(jù)此去鋪排業(yè)務(wù)。截至2020年，中梁有息負(fù)債同比增加34.6%至540.92億元，其中短期負(fù)債237.84億元，同期對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金則為342.32億元。

陳卓林：雅居樂2021年多元化貢獻(xiàn)占比力爭(zhēng)20%

“創(chuàng)了歷史高峰。”在談到2020年全年業(yè)績(jī)總體數(shù)據(jù)時(shí)，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林這么描述。從雅居樂的各項(xiàng)核心指標(biāo)看，也確實(shí)如此。

截至2020年底，雅居樂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入802億元，同比增長(zhǎng)33.2%;毛利達(dá)241億元，同比增長(zhǎng)31.3%;毛利率保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)30%;凈利潤(rùn)為122億元、核心凈利潤(rùn)為111億元，分別同比增長(zhǎng)32.7%和31.2%。

各業(yè)務(wù)板塊全面開花，驅(qū)動(dòng)雅居樂實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健快速發(fā)展。其中，物業(yè)發(fā)展收入同比增長(zhǎng)28.4%;物業(yè)管理、商業(yè)及環(huán)保業(yè)務(wù)收入同比增幅達(dá)到76.5%。

2020年，雅居樂累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1381.9億元，同比增長(zhǎng)17.1%，目標(biāo)完成率達(dá)115.2%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積1025萬平方米，同比增長(zhǎng)15%。2021年開局延續(xù)這一良好勢(shì)頭，1-2月雅居樂累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額265.3億元，同比增幅達(dá)231.6%。

在地產(chǎn)主業(yè)向好，多元化業(yè)務(wù)全面開花的同時(shí)，雅居樂的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也更趨穩(wěn)健。截至2020年底，雅居樂凈負(fù)債率持續(xù)下降至61%，較2019年大幅下降21.8個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率降至71.9%;現(xiàn)金短債比從2019年的1.0升至1.3;經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)33億元，各項(xiàng)財(cái)務(wù)監(jiān)管指標(biāo)改善明顯。

2021年銷售目標(biāo)1500億

2020年第二季度隨著疫情得到控制，市場(chǎng)也逐漸復(fù)蘇。在這樣的行業(yè)背景下，雅居樂發(fā)揮布局優(yōu)勢(shì)，持續(xù)推動(dòng)區(qū)域“線上+線下”多元化營(yíng)銷策略，銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下歷史新高。

截至2020年底，雅居樂累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額達(dá)1381.9億元，同比增長(zhǎng)17.1%，超額完成1200億元的年度目標(biāo)，完成率達(dá)115.2%;累計(jì)預(yù)售建筑面積為1025萬平方米，較2019年增長(zhǎng)15%，預(yù)售均價(jià)為13482元/平方米。

“全年銷售業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)主要來自逾80個(gè)城市216個(gè)項(xiàng)目，其中新開售項(xiàng)目46個(gè)。”雅居樂管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，從區(qū)域分布來看，華南地區(qū)的預(yù)售面積貢獻(xiàn)占比為33.9%，其中大灣區(qū)達(dá)到了25.6%，華東地區(qū)貢獻(xiàn)為22.8%;從城市群看，珠三角及長(zhǎng)三角累計(jì)預(yù)售面積合計(jì)占比近55%，中西部區(qū)域業(yè)績(jī)占比為15.6%。

“整體來看，銷售業(yè)績(jī)分布的表現(xiàn)與我們近幾年推行的‘2+3+N’的布局戰(zhàn)略相吻合。”據(jù)介紹，“2+3+N”戰(zhàn)略即戰(zhàn)略深耕長(zhǎng)三角、珠三角兩大城市群，標(biāo)準(zhǔn)聚焦京津冀、中西部、成渝3大城市群，機(jī)會(huì)關(guān)注北部灣、昆明、沈陽等城市群。

2020年，雅居樂新增土儲(chǔ)亦遵循該布局戰(zhàn)略。在其全年新增土地中，位于兩大深耕城市群的新購?fù)恋貫?11萬平方米，占比達(dá)49.1%;在標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群的新購?fù)恋貫?90萬平方米，占比為34.7%。

整體來看，雅居樂在2020年共新增40個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)836萬平方米，總土地金額為357億元，平均土地成本為4270元/平方米，可售貨值達(dá)1413億元，地房比低至25%。

截至2020年底，雅居樂總土地儲(chǔ)備達(dá)到5301萬平方米。其中，在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)達(dá)1354萬平方米，占總土儲(chǔ)的25.5%，貨值逾2370億元;在長(zhǎng)三角累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超50個(gè)，貨值逾1140億元，擁有達(dá)694萬平方米的土地儲(chǔ)備，占總土儲(chǔ)的13.1%。

豐富多元的土地儲(chǔ)備為雅居樂的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了充分保障。據(jù)管理層披露，2021年，雅居樂擁有的可售資源約為2500億元，預(yù)計(jì)可售項(xiàng)目數(shù)量為256個(gè)。

以1500億元的預(yù)售目標(biāo)計(jì)，增速約為8.5%，雅居樂在2021年達(dá)成60%的去化率便可實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

多元業(yè)務(wù)發(fā)展提速 營(yíng)收破百億

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的亮眼表現(xiàn)之外，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)也在持續(xù)發(fā)力，“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)出成效。

2020年，雅居樂旗下包括物業(yè)管理、雅城、環(huán)保、房管、城市更新等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)百花齊放，共實(shí)現(xiàn)收入107億元，占整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，雅生活集團(tuán)通過“內(nèi)生+外延”雙輪驅(qū)動(dòng)，助力規(guī)模強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，在管面積及合約面積分別為3.75億平方米及5.23億平方米，同比分別增長(zhǎng)112.3%、74.9%。規(guī)模的快速增長(zhǎng)也推動(dòng)雅生活業(yè)績(jī)上揚(yáng)，2020年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收100.26億元，同比大增96%，成為行業(yè)內(nèi)首批年收入突破百億的物業(yè)企業(yè)之一;毛利也同比增長(zhǎng)58%至29.73億元。

2020年對(duì)雅城集團(tuán)來說，也是具有標(biāo)志性意義的一年：向聯(lián)交所提交上市申請(qǐng);完成品牌煥新，聚焦綠色生態(tài)景觀服務(wù)與智慧裝飾家居服務(wù)兩大業(yè)務(wù);業(yè)績(jī)也躍上新臺(tái)階，營(yíng)業(yè)額及毛利分別實(shí)現(xiàn)71.7億元及16.6億元，同比分別增長(zhǎng)41%、28%，年復(fù)合增長(zhǎng)率均達(dá)43%。

環(huán)保集團(tuán)也處于行業(yè)領(lǐng)先位置，其在2020年?duì)I業(yè)額為22.9億元，同比大增52%;截至2020年底，其共持有48個(gè)項(xiàng)目，其中，32個(gè)為危險(xiǎn)廢物處理項(xiàng)目、7個(gè)為生活垃圾焚燒發(fā)電項(xiàng)目、4個(gè)為綜合工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目、5個(gè)為水務(wù)處理項(xiàng)目。

2020年6月組建的城市更新集團(tuán)也取得了突出發(fā)展，年內(nèi)其成功轉(zhuǎn)化兩個(gè)城市更新項(xiàng)目為土地儲(chǔ)備，“未來城市更新將成為公司獲取土地的重要方式之一”。

雅居樂對(duì)多元化業(yè)務(wù)的期望不止于此。“關(guān)于多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入占比，2021年計(jì)劃在20%左右”，陳卓林表示，“希望2022年、2023年收入貢獻(xiàn)占比達(dá)到30%以上。”