有“河南王”之稱的建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)正面臨前所未有的危機(jī)。

近日，網(wǎng)上曝光一份建業(yè)集團(tuán)的求援報(bào)告。報(bào)告稱，疫情和7月中旬的汛情使該集團(tuán)在河南多地的在建項(xiàng)目、建筑工廠、文旅項(xiàng)目、商場、酒店、車庫等都受到嚴(yán)重影響，初步統(tǒng)計(jì)直接損失達(dá)5.5億元，再加上銷售業(yè)績下滑等，累計(jì)各種經(jīng)濟(jì)損失超過50億元。

求助信發(fā)布當(dāng)天，建業(yè)集團(tuán)遭遇“股債雙殺”，旗下多個(gè)上市公司的股票和債券遭遇投資者拋售。建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)下跌5.39%，中原建業(yè)(09982.HK)下跌10.12%，截至9月26日，建業(yè)地產(chǎn)市值僅為45.4億元。

自去年開始，建業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)增收不增利的情況。到今年上半年，公司毛利率、凈利率均出現(xiàn)下滑，同時(shí)，負(fù)債總額進(jìn)一步上升至近1486億，而凈借貸較上年末上升497.6%至118億，凈借貸比率較上年末上升79個(gè)百分點(diǎn)至92.6%。但建業(yè)手持現(xiàn)金卻較上年末下降43.5%，為164.8億元。

建業(yè)地產(chǎn)在半年報(bào)業(yè)績溝通會(huì)中表示，將2021年合約銷售目標(biāo)由原定的800億元下調(diào)至700億元。

銷售成本大增，增收不增利

近日，業(yè)內(nèi)流出建業(yè)集團(tuán)向政府發(fā)出《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》。求救信中，建業(yè)指出因水災(zāi)和疫情，截至目前損失為5.5億元，預(yù)計(jì)到年底的損失是8億元。再加上林林總總，預(yù)計(jì)總損失逾50億元。

此前，建業(yè)地產(chǎn)曾就相關(guān)事宜召開投資人電話會(huì)議。會(huì)上公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，提交該份報(bào)告，是基于河南省“萬人助萬企”活動(dòng)正在全省范圍內(nèi)展開，幫助企業(yè)解決生產(chǎn)經(jīng)營中遇到的困難和問題的大背景，在水災(zāi)和新冠疫情雙重疊加的時(shí)期，公司遞交了報(bào)告。但該公司也表示，困難是暫時(shí)的，目前建業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已經(jīng)恢復(fù)，企業(yè)正在向好發(fā)展。

建業(yè)地產(chǎn)是一家成立于1992年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并于2008年6月在香港聯(lián)合交易所主板上市。2019年建業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)1011.5億元，首次邁入千億門檻。

但自去年開始，建業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)增收不增利的情況。年報(bào)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2020年?duì)I業(yè)收入為433.04億元，較2019年增加約40.8%，歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售成本由227.61億元上升至347.08億元，增幅達(dá)52.5%。公司稱，銷售成本的上升是由結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積增加所導(dǎo)致的。

受銷售成本大增的影響，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率由2019年的26.0%降至19.9%。公司稱，主要原因包括受疫情影響，在部分城市采用銷售去庫存策略，以刺激各項(xiàng)目銷售，收窄整體銷售提價(jià)空間，另外，車位銷售的毛利率由上年的46.0%減至30.7%。

今年上半年，公司毛利率和凈利率均出現(xiàn)下滑。截至今年6月末，建業(yè)地產(chǎn)完成合同銷售金額為310.53億元，同比僅增長3.5%;該公司實(shí)現(xiàn)收益為203.57億元，同比上升56.4%;期內(nèi)凈利潤為10.25億元，同比上升30.4%。同期，公司毛利率進(jìn)一步下滑至17.9%，較去年同期的23.7%減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利率約5%，同比下降1%。

9月2日，穆迪將建業(yè)評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，認(rèn)為建業(yè)在其核心市場面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境，且離岸融資渠道也受到限制，其銷售額和財(cái)務(wù)指標(biāo)將有所削弱。

9月15日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)也將建業(yè)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)其長期發(fā)行人評(píng)級(jí)和未償高級(jí)美元票據(jù)評(píng)級(jí)為“B”。標(biāo)普稱，建業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和財(cái)務(wù)狀況將在明年面臨挑戰(zhàn)，主要原因是河南省在疫情后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)落后于其他省份，且從7月份的洪災(zāi)中完全恢復(fù)仍需時(shí)間。

總負(fù)債近1486億，融資成本激增

由于建業(yè)地產(chǎn)常年在河南市場的占有率排在第一，因此也被業(yè)內(nèi)稱為“河南王”。

截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目總建筑面積約為3265.4萬平方米，在建項(xiàng)目180個(gè)，其中位于鄭州25個(gè)、河南省其他城市共152個(gè)、海南省3個(gè)，這意味著公司98%在建項(xiàng)目均在河南省。

2021年2月，,建業(yè)集團(tuán)董事長、建業(yè)地產(chǎn)控股股東胡葆森在主題為“擴(kuò)大根據(jù)地，服務(wù)大中原”的建業(yè)“家書”中稱，建業(yè)人決計(jì)自2021年始，將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。

不過，失去了外擴(kuò)最佳時(shí)機(jī)的建業(yè)，走出河南的步伐仍舊十分有限，僅在天津?yàn)I海新區(qū)正式落地一個(gè)項(xiàng)目，在代建業(yè)務(wù)方面，截至2021年5月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目243個(gè)，其中19個(gè)為省外項(xiàng)目，占比約為8%，分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽。

伴隨著擴(kuò)張，近幾年，建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)一路水漲船高。2015年-2019年，公司負(fù)債總額分別為324.4億元、373.28億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，2020年公司負(fù)債總額上升到1493.19億。

截至2021年6月末，該公司負(fù)債總額為1485.76億元，同期凈負(fù)債率為92.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為87.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.93，三道紅線中踩線1條，屬于“黃檔”企業(yè)。需要關(guān)注的是，2020年TOP500房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，該公司高出均值13個(gè)百分點(diǎn)。

建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債水平攀升或與其大量融資有關(guān)。2020年，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本由2019年的3.95億元上升至12.72億元，增幅高達(dá)221.8%，大幅拖累凈利潤。

對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)表示，原因一是匯率波動(dòng)導(dǎo)致遠(yuǎn)期外匯合約、外匯匯率掉期合約、外匯期權(quán)等衍生金融工具的公平值變動(dòng)虧損約6.13億元，二是去年優(yōu)先票據(jù)總額增加導(dǎo)致利息支出增加。

現(xiàn)金流方面，截至2021年6月30日，該公司經(jīng)營活動(dòng)和融資活動(dòng)所用的現(xiàn)金凈額均為凈流出狀態(tài);現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值約為164.80億元，其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為108.72億元，較2020年底的226.19億元下降超50%。

為了緩解債務(wù)壓力，建業(yè)地產(chǎn)也在不斷“借新還舊”。2021年1月8日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將發(fā)行2.6億美元2025年到期票息7.5%的綠色優(yōu)先票據(jù)。2020年11月18日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱將發(fā)行3億美元2024年到期票息7.75%的優(yōu)先票據(jù)。(長江商報(bào)記者趙潔)