爛尾樓問題較為突出的???,為保障購房者權(quán)益再出“重拳”。
2月24日,海南省人民政府官網(wǎng)發(fā)布《海口進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管》一文稱,??谶M一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管,所有售房款直接存入監(jiān)管賬戶。
據(jù)悉,??谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已向各房企、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)出上述相關(guān)通知,通知自發(fā)布之日起施行,有效期3年。
??诖舜涡乱?guī),主要有七大要點,包括明確資金監(jiān)管職責及監(jiān)管內(nèi)容、賬戶公示、所有房款存入監(jiān)管賬戶、聯(lián)動合同備案加強監(jiān)管、賬戶收支管理、重點監(jiān)管資金的動態(tài)管理、逐步推行線上監(jiān)管方式,同時公布了違規(guī)處理細則。
通知表示,對于預(yù)售資金的監(jiān)管,監(jiān)管銀行是監(jiān)管實施主體、并細化監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容,由監(jiān)管銀行按照相關(guān)規(guī)定及協(xié)議約定實行全過程監(jiān)管。
對開發(fā)企業(yè)來說,所有購房款,包括定金(訂金)、首付款、一次性付款、分期付款、按揭款等均應(yīng)存入監(jiān)管賬戶。同時,應(yīng)當公示所銷售項目的資金監(jiān)管賬戶,并告知購房人將所有購房款存入本項目監(jiān)管賬戶。
對于預(yù)售資金的收支管理,主要按照《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》及《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》相關(guān)規(guī)定,按建設(shè)進度、質(zhì)量竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等各節(jié)點,把控資金撥付。
如果開發(fā)企業(yè)在簽訂協(xié)議時,少報重點監(jiān)管資金,或因項目工程量增加、材料價格及人工成本上漲、工期延長等原因?qū)е轮攸c監(jiān)管資金余額不足的,應(yīng)通知開發(fā)企業(yè)調(diào)整重點監(jiān)管資金,及時補足或從非重點監(jiān)管資金中留存。
一旦發(fā)現(xiàn)項目收支存在異常,房管部門要責令開發(fā)企業(yè)限期改正,未按期改正的,暫停網(wǎng)上簽約。情節(jié)嚴重或拒不改正的,暫停房企在當?shù)厮虚_發(fā)項目的商品房預(yù)售,記錄企業(yè)不良行為,并將不良行為信息納入企業(yè)征信系統(tǒng)。
據(jù)官方介紹,出臺上述通知,是為了進一步加強預(yù)售資金監(jiān)管,規(guī)范開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行的行為,保障購房者合法權(quán)益,保持??谑蟹康禺a(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
實際上,類似于??诩訌婎A(yù)售資金監(jiān)管的城市,并非少數(shù)。尤其是2021年下半年以來,多家房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約,在建項目出現(xiàn)停工,項目交付風險不斷加劇。受此影響,西安、天津、石家莊等37省市相繼加強預(yù)售資金監(jiān)管。
不過,因監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定由地方?jīng)Q定,各地監(jiān)管標準和提取規(guī)則差異較大,在實踐中或是出現(xiàn)預(yù)售金監(jiān)管不到位、房企違規(guī)挪用、延期交房等現(xiàn)象,或是因監(jiān)管力度過度收緊,房企流動性壓力加劇。
克而瑞分析數(shù)據(jù)顯示,截至2021年上半年末,碧桂園、萬科、恒大、保利等預(yù)售監(jiān)管資金均達到數(shù)百億元。碧桂園、華夏幸福、藍光流動性擠占率(預(yù)售監(jiān)管資金/貨幣資金)均超過30%,萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。
在上述背景下,推動預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范與適度,對房企穩(wěn)定經(jīng)營、項目建設(shè)順利推進,對保障房地產(chǎn)項目竣工交付、維護購房人合法權(quán)益,均意義重大。
近日,新華社發(fā)文稱,商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)于日前出臺。相較以往,新規(guī)在完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點”:招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點。
新規(guī)明確,市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門通過公開招標方式,綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素,確定能承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。
與此同時,市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議,明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容。
在監(jiān)管額度方面,根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定,而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定;在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后,超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
此外,新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排,監(jiān)管額度內(nèi)的資金,應(yīng)按照工程建設(shè)進度予以撥付,首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成,最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示,商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制,能夠維護購房人合法權(quán)益,規(guī)范開發(fā)商行為,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,為房地產(chǎn)市場探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。
值得注意的是,因城市基本面及樓市現(xiàn)狀不同,新規(guī)在落地時仍要“因城施策”、“視企而定”??硕鹫J為,爛尾較多、行情低迷的城市監(jiān)管放松幅度將有限;企業(yè)方面,也會根據(jù)其經(jīng)營管理水平、現(xiàn)金流狀況等進行綜合評價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,全國性的預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺,目的是釋放給市場寬松信號,但實際執(zhí)行過程中,預(yù)計寬松幅度不會大。特別是三四線城市,因銷售壓力大,地方為了保證購房者權(quán)益,監(jiān)管力度不會明顯放松。
“從最近各地預(yù)售政策變化看,基本都是有松綁、有收緊,核心依然是針對信用高的企業(yè)相對放寬,針對資金鏈緊張的企業(yè)繼續(xù)收緊,一方面可釋放市場整體資金流動性,另一方面保障購房者的基本權(quán)益。”張大偉稱。
為確保預(yù)售資金及時足額直接入賬,根據(jù)《辦法》,購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后方可開通網(wǎng)簽。更多
2021-11-04 19:32:00房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶,確保監(jiān)管賬戶余額達到重點監(jiān)管資金總額要求,更多
2021-12-01 09:07:26