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一月兩次加碼預(yù)售資金監(jiān)管,石家莊持續(xù)發(fā)力整治“爛尾樓”
來源:第一財(cái)經(jīng) 2021-12-01 09:07:26

為破解“爛尾樓群”頑疾,石家莊一月兩次收緊房企預(yù)售資金監(jiān)管。

11月30日,石家莊住建局發(fā)布《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見稿)》(下稱征求意見稿),對商品房預(yù)訂款、首付款及按揭款等款項(xiàng)監(jiān)管做出進(jìn)一步規(guī)范。根據(jù)該文件,購房人應(yīng)將預(yù)訂款、首付款等款項(xiàng)存入監(jiān)管賬戶,貸款銀行應(yīng)將按揭貸款全部存入監(jiān)管賬戶。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財(cái)經(jīng)表示,此次新政表明石家莊持續(xù)關(guān)注“爛尾樓”問題。該新政落地后,有利于確保房企開發(fā)建設(shè)過程中的有序平穩(wěn)運(yùn)營和預(yù)售房源的按期、保質(zhì)、保量交付,提升房企整體的完工率和實(shí)際交付率,維護(hù)購房者利益。

連續(xù)釋放信號

事實(shí)上,在此次征求意見稿發(fā)布之前,石家莊已在當(dāng)月接連數(shù)次釋放出整治“爛尾樓”亂象,加碼樓市調(diào)控的信號。

11月8日,石家莊發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市商品房項(xiàng)目預(yù)售許可形象進(jìn)度的公告》,其中稱,為促進(jìn)省會(huì)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)嵙Σ蛔銓?dǎo)致項(xiàng)目延期交房甚至“爛尾”,按照“新項(xiàng)目新辦法、老項(xiàng)目老辦法”的原則,11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由設(shè)計(jì)總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。預(yù)售形象進(jìn)度調(diào)整后,涉及預(yù)售資金監(jiān)管等監(jiān)管措施將相應(yīng)做出調(diào)整。

有分析人士稱,此舉意味著石家莊官宣進(jìn)入“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售階段。

隨后,石家莊住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示,石家莊會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管。各級監(jiān)管部門將加大違法違規(guī)行為的監(jiān)管力度,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在欺騙購房群眾、違規(guī)銷售、挪用預(yù)售資金等行為進(jìn)行投訴舉報(bào),一經(jīng)發(fā)現(xiàn),嚴(yán)厲打擊。

在此次征求意見稿中,預(yù)售資金監(jiān)管被進(jìn)一步收緊。

具體來看,在預(yù)售款存入方面,為規(guī)避在網(wǎng)簽后將預(yù)售資金轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶過程中,房企挪用資金的現(xiàn)象發(fā)生,征求意見稿提出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個(gè)月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶,確保監(jiān)管賬戶余額達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金總額要求,否則將暫停其對應(yīng)預(yù)售許可證范圍的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。重點(diǎn)監(jiān)管資金入賬達(dá)到要求后,方可繼續(xù)進(jìn)行網(wǎng)簽。

從2020年10月公布的《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》看,并無“2個(gè)月內(nèi)將預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶”的時(shí)間限制,也無“暫停網(wǎng)簽”的流程安排。

在預(yù)售款支取、監(jiān)管方面,為確保預(yù)售房源如期交付,征求意見稿明確,重點(diǎn)監(jiān)管資金不僅包括項(xiàng)目取得預(yù)售許可的工程節(jié)點(diǎn),還包括竣工驗(yàn)收備案期間的工程建設(shè)投入。重點(diǎn)監(jiān)管資金必須用于本項(xiàng)目工程建設(shè),保障工程順利建成。

非重點(diǎn)監(jiān)管資金優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè),可償還項(xiàng)目貸款及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營性支出。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金的,應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行提供優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)的承諾書(注明支取金額和用途)。

重點(diǎn)為何在確保交付層面

第一財(cái)經(jīng)記者注意到,此前石家莊住建局就曾表示,住建部門將進(jìn)一步加強(qiáng)工程建設(shè)全過程監(jiān)管,并修訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策,重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售后剩余工程建安成本資金的監(jiān)督管理,專項(xiàng)用于工程款項(xiàng)支取,確保項(xiàng)目完全達(dá)到交付使用條件。

之所以將調(diào)控的重點(diǎn)放在確保交付層面,張波認(rèn)為,這是因?yàn)槭仪f當(dāng)?shù)貥鞘虚L期處于比較冷清的氛圍中,項(xiàng)目延遲交付的現(xiàn)象較為凸顯。持續(xù)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,是保證在建項(xiàng)目如期完工的關(guān)鍵。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從去年12月至今年10月,石家莊新房價(jià)格有6個(gè)月環(huán)比下跌或持平,其中今年10月份,環(huán)比下跌1.1%,跌幅達(dá)到近兩年來新高;二手房市場頹勢更甚,從去年12月至今年10月,石家莊二手房價(jià)格僅2個(gè)月環(huán)比微漲,在今年10月份,環(huán)比下跌0.6%,跌幅也為近兩年來極值。

針對部分房企的資金困難問題,征求意見稿在落實(shí)“專款專用”、實(shí)現(xiàn)預(yù)售款全鏈條監(jiān)督的同時(shí),還提出,對于“良好行為”信用信息記錄的房企,監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額。

與此同時(shí),根據(jù)房企信用資質(zhì),相關(guān)房企也可以通過銀行出具的保函免除一定監(jiān)管額度。

征求意見稿稱,房地產(chǎn)開發(fā)三年以上、服從行業(yè)管理、積極解決購房人合理訴求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),可通過銀行保函方式替代同等金額的重點(diǎn)監(jiān)管資金。對于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),由其控股公司(成立三年以上)出具股權(quán)證明并承諾承擔(dān)連帶責(zé)任的,也可申請保函方式。

此外,為有效治理“爛尾樓群”問題,石家莊不僅在預(yù)防“爛尾樓”增量上發(fā)力,還聚焦于化解存量問題。

自2019年下半年,石家莊在全省范圍內(nèi)部署開展房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目摸排整治工作以來,截至今年9月,石家莊已先后公布5批次“爛尾樓”項(xiàng)目整治工作方案,涉及項(xiàng)目達(dá)44個(gè),其中有許多項(xiàng)目,牽扯十年之久仍難解決。

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