為破解“爛尾樓群”頑疾，石家莊一月兩次收緊房企預(yù)售資金監(jiān)管。

11月30日，石家莊住建局發(fā)布《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》（下稱征求意見稿），對商品房預(yù)訂款、首付款及按揭款等款項監(jiān)管做出進(jìn)一步規(guī)范。根據(jù)該文件，購房人應(yīng)將預(yù)訂款、首付款等款項存入監(jiān)管賬戶，貸款銀行應(yīng)將按揭貸款全部存入監(jiān)管賬戶。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)表示，此次新政表明石家莊持續(xù)關(guān)注“爛尾樓”問題。該新政落地后，有利于確保房企開發(fā)建設(shè)過程中的有序平穩(wěn)運(yùn)營和預(yù)售房源的按期、保質(zhì)、保量交付，提升房企整體的完工率和實(shí)際交付率，維護(hù)購房者利益。

連續(xù)釋放信號

事實(shí)上，在此次征求意見稿發(fā)布之前，石家莊已在當(dāng)月接連數(shù)次釋放出整治“爛尾樓”亂象，加碼樓市調(diào)控的信號。

11月8日，石家莊發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市商品房項目預(yù)售許可形象進(jìn)度的公告》，其中稱，為促進(jìn)省會房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)嵙Σ蛔銓?dǎo)致項目延期交房甚至“爛尾”，按照“新項目新辦法、老項目老辦法”的原則，11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由設(shè)計總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。預(yù)售形象進(jìn)度調(diào)整后，涉及預(yù)售資金監(jiān)管等監(jiān)管措施將相應(yīng)做出調(diào)整。

有分析人士稱，此舉意味著石家莊官宣進(jìn)入“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售階段。

隨后，石家莊住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，石家莊會繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管。各級監(jiān)管部門將加大違法違規(guī)行為的監(jiān)管力度，對房地產(chǎn)開發(fā)項目存在欺騙購房群眾、違規(guī)銷售、挪用預(yù)售資金等行為進(jìn)行投訴舉報，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)厲打擊。

在此次征求意見稿中，預(yù)售資金監(jiān)管被進(jìn)一步收緊。

具體來看，在預(yù)售款存入方面，為規(guī)避在網(wǎng)簽后將預(yù)售資金轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶過程中，房企挪用資金的現(xiàn)象發(fā)生，征求意見稿提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶，確保監(jiān)管賬戶余額達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金總額要求，否則將暫停其對應(yīng)預(yù)售許可證范圍的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。重點(diǎn)監(jiān)管資金入賬達(dá)到要求后，方可繼續(xù)進(jìn)行網(wǎng)簽。

從2020年10月公布的《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》看，并無“2個月內(nèi)將預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶”的時間限制，也無“暫停網(wǎng)簽”的流程安排。

在預(yù)售款支取、監(jiān)管方面，為確保預(yù)售房源如期交付，征求意見稿明確，重點(diǎn)監(jiān)管資金不僅包括項目取得預(yù)售許可的工程節(jié)點(diǎn)，還包括竣工驗收備案期間的工程建設(shè)投入。重點(diǎn)監(jiān)管資金必須用于本項目工程建設(shè)，保障工程順利建成。

非重點(diǎn)監(jiān)管資金優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，可償還項目貸款及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營性支出。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行提供優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)的承諾書（注明支取金額和用途）。

重點(diǎn)為何在確保交付層面

第一財經(jīng)記者注意到，此前石家莊住建局就曾表示，住建部門將進(jìn)一步加強(qiáng)工程建設(shè)全過程監(jiān)管，并修訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，重點(diǎn)加強(qiáng)項目預(yù)售后剩余工程建安成本資金的監(jiān)督管理，專項用于工程款項支取，確保項目完全達(dá)到交付使用條件。

之所以將調(diào)控的重點(diǎn)放在確保交付層面，張波認(rèn)為，這是因為石家莊當(dāng)?shù)貥鞘虚L期處于比較冷清的氛圍中，項目延遲交付的現(xiàn)象較為凸顯。持續(xù)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，是保證在建項目如期完工的關(guān)鍵。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從去年12月至今年10月，石家莊新房價格有6個月環(huán)比下跌或持平，其中今年10月份，環(huán)比下跌1.1％，跌幅達(dá)到近兩年來新高；二手房市場頹勢更甚，從去年12月至今年10月，石家莊二手房價格僅2個月環(huán)比微漲，在今年10月份，環(huán)比下跌0.6％，跌幅也為近兩年來極值。

針對部分房企的資金困難問題，征求意見稿在落實(shí)“?？顚Ｓ?rdquo;、實(shí)現(xiàn)預(yù)售款全鏈條監(jiān)督的同時，還提出，對于“良好行為”信用信息記錄的房企，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額。

與此同時，根據(jù)房企信用資質(zhì)，相關(guān)房企也可以通過銀行出具的保函免除一定監(jiān)管額度。

征求意見稿稱，房地產(chǎn)開發(fā)三年以上、服從行業(yè)管理、積極解決購房人合理訴求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過銀行保函方式替代同等金額的重點(diǎn)監(jiān)管資金。對于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由其控股公司（成立三年以上）出具股權(quán)證明并承諾承擔(dān)連帶責(zé)任的，也可申請保函方式。

此外，為有效治理“爛尾樓群”問題，石家莊不僅在預(yù)防“爛尾樓”增量上發(fā)力，還聚焦于化解存量問題。

自2019年下半年，石家莊在全省范圍內(nèi)部署開展房地產(chǎn)“爛尾樓”項目摸排整治工作以來，截至今年9月，石家莊已先后公布5批次“爛尾樓”項目整治工作方案，涉及項目達(dá)44個，其中有許多項目，牽扯十年之久仍難解決。