春江水暖鴨先知，最近房產(chǎn)中介又行動(dòng)了起來(lái)，徘徊在各小區(qū)附近，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)活躍。這背后，離不開(kāi)房貸環(huán)境改善的催化。

第一財(cái)經(jīng)記者日前從多位國(guó)有大行和股份行房貸經(jīng)理處了解到，今年以來(lái)，上海房貸市場(chǎng)有所放寬，二手房房貸放款再提速，部分銀行審批加放款時(shí)長(zhǎng)甚至縮短到了10天以內(nèi)。多數(shù)人的直觀感受是，和去年下半年相比，房貸發(fā)放速度的確更快了。

與此同時(shí)，隨著1月LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)，上海的房貸利率也有調(diào)整。目前，第一財(cái)經(jīng)記者了解到，上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%，分別下降為4.95%和5.65%。

事實(shí)上，不只上海房貸市場(chǎng)，近期，多個(gè)城市的房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，因城施策下，各地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況靈活調(diào)整政策，部分不合理或不合時(shí)宜的政策均有望得到優(yōu)化。不過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍堅(jiān)持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”依舊是主基調(diào)。

審批和放款提速

與年初相比，上海二手房貸款發(fā)放速度進(jìn)一步加快。當(dāng)時(shí)，記者在走訪時(shí)了解到，多家銀行的審批周期大概是2周左右，放款周期則為1個(gè)月或1個(gè)半月，而當(dāng)前不管是審批速度，還是放款速度，均在加快。

“如果購(gòu)房者征信、收入等材料都符合要求，目前審批基本上是一周左右，然后過(guò)完戶隔兩三天就能放款。”郵儲(chǔ)銀行某支行房貸經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)道，而在今年年初，該行的審批時(shí)間約為2周，放款大約是1個(gè)月到1個(gè)半月。

與此同時(shí)，國(guó)有大行中，中國(guó)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行的審批和放款周期也有縮短。中國(guó)銀行某支行房貸經(jīng)理向記者稱，當(dāng)前該行房貸額度相對(duì)充足，如果是二手房，審批是1周左右，然后在雙證（房產(chǎn)證和抵押證）辦好后，放款僅需要2~3天；如果是新房，考慮到抵押證辦理得比較快，整個(gè)放款周期還會(huì)更快。

“現(xiàn)在二手房和新房放款速度差不多，以前二手房比較慢，但現(xiàn)在放款速度也加快了。”建設(shè)銀行某支行房貸經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)道，目前該行審批時(shí)間為3周左右，放款時(shí)間則是2~3周。

相比之下，交通銀行的放款周期相對(duì)較長(zhǎng)，交通銀行某支行房貸經(jīng)理稱，該行審批時(shí)間1個(gè)半月左右，在收到雙證后，放款時(shí)間約為1個(gè)月，審批+放款大概在2到3個(gè)月。

股份行中，記者了解到，數(shù)家股份行的按揭貸款發(fā)放也已提速。比如，招商銀行某支行房貸經(jīng)理稱，該行當(dāng)前審批周期是1到2周，過(guò)完戶最快隔1天放款，相比年初審批需要2周以及放款需要一個(gè)月有了明顯提速；光大銀行某支行房貸經(jīng)理也表示，該行審批時(shí)間約為1個(gè)月，若相關(guān)資料齊全，放款大約是2到3周。

不過(guò)，值得一提的是，走訪中，多個(gè)房貸經(jīng)理提到了房產(chǎn)中介的問(wèn)題。比如，有的銀行傾向通過(guò)合作的房產(chǎn)中介來(lái)放貸款，比較少做“手拉手”的業(yè)務(wù)。所謂“手拉手”，即買賣雙方不通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同。“這主要是考慮到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，有可能存在虛假按揭貸款。”一位房貸經(jīng)理向記者說(shuō)道。

但整體而言，不少房貸經(jīng)理、房產(chǎn)中介的共識(shí)在于，房貸發(fā)放速度整體較之前加快。銀行按揭貸款市場(chǎng)的放松，一方面與政策端吹暖風(fēng)有關(guān)；另一方面也受銀行房貸發(fā)放節(jié)奏影響，通常來(lái)說(shuō)，在一季度，銀行按揭貸款額度相對(duì)寬松。

房貸利率同步下調(diào)

除了房貸發(fā)放周期縮短，第一財(cái)經(jīng)記者在走訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨最近一期LPR變動(dòng)進(jìn)行了調(diào)整，這是自2021年7月以來(lái)的首次調(diào)整。

2021年7月24日，上海地區(qū)部分銀行上調(diào)了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，即當(dāng)時(shí)的LPR+35BP，二套房房利率由5.25%上浮至5.7%，即當(dāng)時(shí)的LPR+105BP。

今年1月20日，2022年首期LPR報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5個(gè)基點(diǎn)。其中，5年期以上LPR與房貸利率息息相關(guān)， 在此調(diào)整下，上海地區(qū)部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進(jìn)一步為購(gòu)房者減負(fù)。

以100萬(wàn)元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調(diào)整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時(shí)月供額為5368.22元；而此次利率調(diào)整之后，首套房房貸利率為4.95%，此時(shí)月供額為5337.7元。如此計(jì)算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。

不過(guò)，要注意的是，這一優(yōu)惠并非所有貸款人均可享受。在實(shí)際執(zhí)行情況中，不同銀行可能會(huì)根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當(dāng)時(shí)外部環(huán)境等對(duì)加點(diǎn)基數(shù)做出不同調(diào)整。在部分銀行下調(diào)房貸利率的同時(shí)，不排除有的銀行上調(diào)相應(yīng)的加點(diǎn)基數(shù)，以保證房貸利率不變。

除了上海，其他地區(qū)房貸利率近期也有所調(diào)整。比如，此前四大國(guó)有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率則從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）；另外，杭州地區(qū)部分銀行也下調(diào)了房貸利率，其中，首套房從5.65%降至5.6%，二套房從5.85%降至5.7%。

有分析稱，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，活躍交易行情。供給端和消費(fèi)端的活躍，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。

“穩(wěn)”仍是主基調(diào)

與此同時(shí)，近來(lái)多個(gè)城市的房貸政策出現(xiàn)松綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)多月，房貸（公積金或商業(yè)按揭）首付（首套或二套）比例下降的達(dá)到1省12市，分別為安徽、泰安、株洲、自貢、菏澤、駐馬店、佛山、北海、南寧、贛州、合肥、重慶、晉中；商業(yè)貸款首付比例下調(diào)城市為重慶、江西贛州、河南駐馬店；公積金貸款首付比例下調(diào)的城市或省份為泰安、安徽、株洲、自貢、菏澤、佛山、北海、南寧、合肥、晉中等。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過(guò)80次，其中超40城發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

最新一則消息是，3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，明確降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。推進(jìn)信貸支持協(xié)作，對(duì)支持開(kāi)發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

可以看到，因城施策下，各地正根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況靈活調(diào)整政策。中指研究院相關(guān)人士分析稱，部分不合理或不合時(shí)宜的政策均有望得到優(yōu)化，特別是針對(duì)剛需和改善性住房需求過(guò)于嚴(yán)格的限制政策。但值得注意的是，調(diào)控政策仍堅(jiān)持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”是主基調(diào)。

住建部近日也定調(diào)了2022年樓市，稱將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性；堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；此外，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。