當(dāng)蒙眼狂奔的行業(yè)慢下來后，曾經(jīng)穩(wěn)健前進(jìn)的企業(yè)摘得了時間的勛章。

3月10日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布了業(yè)績報告顯示，2021年，其實現(xiàn)合同銷售額1151.5億元，成功跨越千億門檻，實現(xiàn)同比增幅達(dá)20.2%，完成全年銷售目標(biāo)的102.6%，這一目標(biāo)完成率遠(yuǎn)高于2021年典型房企約91.18%的完成率均值。

銷售的穩(wěn)步增長，也保證了業(yè)績的持續(xù)向上。報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約573.8億元，同比上升24.1%。核心凈利潤約為41.5億元，同比上升3.2%；全年每股派息0.654港元，同比增長9%，按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%。

2022年，越秀地產(chǎn)不改穩(wěn)健本色，合理鋪排可售資源，將銷售目標(biāo)定在1235億元，同比增速為7%；而投資計劃亦秉持以銷定投，全年預(yù)計投資強度在40%左右。

“2021年我們保持著穩(wěn)中求進(jìn)，實現(xiàn)了有質(zhì)量的增長，”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，“2022年，管理層有信心完成年度的各項經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值。”

廣州銷售破600億，TOD布局向縱深

2021年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約為1151.5億元，同比上升20.2%，合同銷售額再創(chuàng)歷史新高；合同銷售面積約為418萬平方米，同比上升10.1%。其中，銷售均價也逐年提升，2019年-2021年間，從20700元/平方米，增長至27600元/平方米。

作為越秀地產(chǎn)大本營的廣州，依然是其最堅實的后盾，年內(nèi)實現(xiàn)合同銷售額606億元，同比增長8.6%，占全部銷售額的約52.63%；克而瑞數(shù)據(jù)顯示，這一銷售業(yè)績在廣州位居各大房企之首。以廣州為基礎(chǔ)，粵港澳大灣區(qū)的銷售業(yè)績合計貢獻(xiàn)合同銷售額713.7億元，同比上升12.1%。

根據(jù)地穩(wěn)固的同時，越秀地產(chǎn)向北、向東的擴張，都實現(xiàn)了良好的回報：報告期內(nèi)，華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售額259.3億元，同比上升30.1%，并首次進(jìn)入上海；華中地區(qū)合同銷售額101.7億元，同比上升48.6%。

特色業(yè)務(wù)TOD項目同樣為越秀地產(chǎn)提供了堅實的支撐。2021年全年，TOD項目實現(xiàn)合同銷售金額約178.7億元，同比上升5.1%；其中，星圖TOD實現(xiàn)35億元、星瀚TOD實現(xiàn)40億元、星匯城TOD實現(xiàn)45.9億元。

截至2021年末，越秀地產(chǎn)已售未入賬的銷售金額約有1506億元，較年初增長了25%，其中大灣區(qū)占比超6成，華東區(qū)域超2成，銷售均價保持在26400元/平方米，為之后的業(yè)績規(guī)模提供了有效的保障和支撐。

能在下行的行業(yè)大環(huán)境中，以遠(yuǎn)超平均水平的目標(biāo)完成率躋身千億房企之列，背后是越秀地產(chǎn)對市場調(diào)整的積極應(yīng)對。

在持續(xù)加強線上、線下融合營銷力度的同時，越秀地產(chǎn)制定了“一城一策”和“一項目一策”的精準(zhǔn)營銷策略。

“現(xiàn)在不同的城市，不同的區(qū)域，市場存在些差異”，在林昭遠(yuǎn)看來，2022年，超17萬億的市場規(guī)模應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到了頂點，未來會有所回調(diào)，市場的分化、尤其是城市的分化可能會更加明顯，“一二線城市、產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的市場，我們認(rèn)為還是保持穩(wěn)健，遠(yuǎn)郊或者部分三四線城市靠投資客的市場受到的影響可能會大一些。”

基于此，越秀地產(chǎn)給2022年設(shè)定了一個“謹(jǐn)慎樂觀”的銷售目標(biāo)，即全年實現(xiàn)1235億元，同比增速約為7%。這其中，對于大本營廣州，林昭遠(yuǎn)稱，期初有200億元左右的貨值可以持續(xù)銷售，在穩(wěn)定地供貨下，預(yù)計廣州的銷售增長可達(dá)10%左右。

林昭遠(yuǎn)表示，銷售目標(biāo)是根據(jù)2022年的供貨和去化率來的，總體去化率以去年58%的比例計，“還是要看市場，如果市場好一點，去化率可以超過60%，那增長還會多一些，但目前市場分化確實比較明顯，所以我們會保持積極的態(tài)度，謹(jǐn)慎地進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定。”

“6+1”增土儲，把握并購時機

2021年的越秀地產(chǎn)不只是在銷售市場上表現(xiàn)亮眼，在土地市場上亦收獲頗豐。

據(jù)披露，越秀地產(chǎn)通過“6+1”多元化、特色化增儲模式，年內(nèi)共新增37宗地塊，分別于廣州、佛山、上海、杭州、蘇州等18個城市，總建筑面積約為918萬平方米，其中大灣區(qū)新增土儲為442萬平方米，占比約為48%；華東、華中新增土儲均超2成；廣州新增土儲約為390萬平方米。

據(jù)越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進(jìn)介紹，新增土儲中通過多元化渠道增儲占比達(dá)到了56%。其中TOD、“城市運營”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。林昭遠(yuǎn)稱，新增土儲中有不少是通過底價勾地合作獲取，為后續(xù)發(fā)展增加了不少厚度。

“去年，我們新增了廣州星航TOD項目，總建面是21萬平方米，股權(quán)占比為95.48%，這是通過公開市場獲取的TOD項目。目前6個TOD項目的總土地儲備為375.6萬平方米。”姜永進(jìn)表示。

“目前公司TOD項目的總貨值超1000億元，”林昭遠(yuǎn)表示，對于TOD項目，當(dāng)前有開發(fā)能力的企業(yè)還不算太多，也成為越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢，未來會作為關(guān)鍵領(lǐng)域，希望能拓展廣州以外的項目， “相信TOD項目會慢慢夯實基礎(chǔ)，進(jìn)一步對業(yè)績形成支撐。”

在區(qū)域選擇方面，越秀地產(chǎn)持續(xù)鞏固“1+4”的全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，2021年新進(jìn)入了北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個重要城市，實現(xiàn)一線城市全覆蓋。

截至2021年末，越秀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土地儲備約為2711萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55%。

2022年，越秀地產(chǎn)在增儲納糧上，依然保持著頗為進(jìn)取的態(tài)度，全年拿地資金預(yù)算約為457億元，投資強度為40%。“在拿地方式上還是保持既定的方針，在投資節(jié)奏上，還是保持有質(zhì)量的投資，”越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示，“因為蛋糕就這么大，在投資的選擇上會更多地投向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，有住房改善需求的城市、安全邊際高的城市。”

林峰透露，公開市場也要看機會，若是過于激進(jìn)，或地價偏離價值太高的，“我們也不一定會參加，反而會更多關(guān)注一些收并購、合作的機會。”

實際上，在不少房企暴露出風(fēng)險的當(dāng)下，伴隨著相關(guān)政策的支持，“錢不是問題，”在談及收并購時，林昭遠(yuǎn)坦言，“并購貸方面，目前各大金融機構(gòu)已經(jīng)主動和我們對接了，”目前正在積極研究，但核心還是要有好的標(biāo)的，“起碼要與我們布局的城市有重疊度，在項目的篩選上，我們可能會嚴(yán)格一點。”

穩(wěn)居綠檔行列，保持投資級評級

經(jīng)營策略上的穩(wěn)健，落到財務(wù)數(shù)據(jù)上，便表現(xiàn)為健康安全。

截至2021年12月末，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為405億元，較年初上升8.6%，保持穩(wěn)步增長，資金流動性充足。

在“三道紅線”方面，越秀地產(chǎn)在剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%、1.36倍，實現(xiàn)了零踩線，保持了綠檔達(dá)標(biāo)的狀態(tài)。

值得一提的是，在凈負(fù)債率方面，越秀地產(chǎn)較2021年的47.5%進(jìn)一步下降了0.4個百分點。“盡管總負(fù)債規(guī)模略有增長，但我們的現(xiàn)金和權(quán)益也同步實現(xiàn)了增長，增幅超過了負(fù)債的增長比例，實現(xiàn)了凈負(fù)債率指標(biāo)的下降。”林昭遠(yuǎn)介紹。

越秀地產(chǎn)還在積極拓展多元融資渠道和方式，強化資金管理。

“去年我們抓住了市場的有利窗口，于境外成功發(fā)行了6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，”姜永進(jìn)介紹，“于境內(nèi)成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。”

這樣的動作使得越秀地產(chǎn)的融資成本再創(chuàng)新低，2019年-2021年以來，其平均借貸利率分別為4.93%、4.62%、4.26%，實現(xiàn)持續(xù)下降。

“目前整體的融資環(huán)境對我們來講還是比較有利的，”談及2022年的再融資計劃時，越秀地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜表示，“我們也跟境內(nèi)外的金融機構(gòu)保持了良好的互動，未來將利用一些機會，把部分高成本的融資再只換一次。”

優(yōu)秀的財務(wù)水平，疊加國企背景、母公司的支持，以及穩(wěn)健的銷售增長和優(yōu)質(zhì)的土地儲備作為發(fā)展的持續(xù)動力，國際評級機構(gòu)穆迪和惠譽保持了對越秀地產(chǎn)的“投資級”信用評級，展望“穩(wěn)定”。