與2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，居民中長(zhǎng)期貸款成主要拖累。

業(yè)內(nèi)人士普遍分析，居民中長(zhǎng)期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足，地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻；另一方面也說明，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的預(yù)期進(jìn)一步升溫，月內(nèi)降準(zhǔn)概率增加。

對(duì)比歷史上多次地產(chǎn)調(diào)控周期，此輪調(diào)控效果短期內(nèi)不及預(yù)期，與當(dāng)前周期面臨的幾個(gè)特殊因素不無關(guān)系。有地產(chǎn)研究人士對(duì)記者表示，當(dāng)前房企走出債務(wù)危機(jī)“重整旗鼓”與銷售端回暖已互成“必要條件”。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明預(yù)測(cè)，未來在“房住不炒”原則下，必然還有更多政策和舉措提振居民購(gòu)房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前形勢(shì)，房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)有望在今年二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn)，需求端也將隨之改善。

2月信貸數(shù)據(jù)釋放什么信號(hào)？

央行3月11日發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，相比超預(yù)期好轉(zhuǎn)的1月，數(shù)據(jù)在2022年2月明顯反轉(zhuǎn)，總量及結(jié)構(gòu)均低于預(yù)期。其中信貸方面，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元（同比減少4790億元），代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款減少459億元（同比減少4572億元）成為主要拖累。

值得注意的是，這是居民中長(zhǎng)期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此前1月份，雖然該項(xiàng)數(shù)據(jù)延續(xù)了兩個(gè)月的同比少增，但仍然實(shí)現(xiàn)新增7424億元。機(jī)構(gòu)普遍分析，這再次反映2月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇冷，居民購(gòu)房意愿較弱。此前克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

“本次居民貸款回落主要體現(xiàn)在中長(zhǎng)貸首次負(fù)增長(zhǎng)，而居民中長(zhǎng)貸的重要部分是房地產(chǎn)按揭貸款，這從側(cè)面說明，當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)較為嚴(yán)峻。”對(duì)于2月居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)回落，明明對(duì)記者表示，銀行放貸一般滯后于地產(chǎn)銷售，而地產(chǎn)單月銷售面積增速?gòu)娜ツ耆径乳_始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，因此去年12月居民中長(zhǎng)貸同比少增的問題延續(xù)至今。

去年四季度以來，監(jiān)管鼓勵(lì)并購(gòu)、引導(dǎo)房貸成本[5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）]下降，各地因城施策的舉措層出不窮。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計(jì)，至今已有至少55個(gè)城市推出房貸利率（上浮加點(diǎn)）降低、首付比例下調(diào)等鼓勵(lì)政策，最近鄭州更是率先重啟了去庫(kù)存“利器”——棚改貨幣化安置。

中泰證券研究所地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳立認(rèn)為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導(dǎo)致的貸款利率下行，是結(jié)果而非驅(qū)動(dòng)因素。可以印證的是，2021年10月按揭貸款投放力度改善后，個(gè)人該按揭貸款增速出現(xiàn)了短暫的反彈，但定金及預(yù)收款的增速卻持續(xù)向下。

這輪調(diào)控有何不同？

居民的購(gòu)房意愿為何依舊偏弱？紅塔證券研究所所長(zhǎng)李奇霖團(tuán)隊(duì)分析，主要原因在于居民對(duì)房企交付期房不信任，對(duì)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)稅存在擔(dān)憂。中國(guó)銀行研究院資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家周景彤認(rèn)為，政策效果當(dāng)前在不同城市間分化較大，除了政策時(shí)滯外，也與市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變需要時(shí)間有關(guān)。

從調(diào)控手段來看，供給端包括土地供給調(diào)節(jié)、房地產(chǎn)資金來源與融資渠道、限價(jià)和限售及保障性住房供應(yīng)，但往往效果有限；需求端按照力度由強(qiáng)到弱分別是：首付比例、房貸利率與額度、購(gòu)房資格等限購(gòu)措施、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等。但從數(shù)據(jù)來看，見效時(shí)間也因階段不同而長(zhǎng)短不一。

對(duì)于當(dāng)前的調(diào)控周期，長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈分析認(rèn)為，去年開發(fā)貸的回落時(shí)點(diǎn)明顯早于購(gòu)房者的銷售回款，已經(jīng)說明此輪地產(chǎn)收縮不同于傳統(tǒng)需求端調(diào)控的結(jié)果，而是來自供給端的約束。

這也決定了調(diào)控的困難和效果有所不同。陳立認(rèn)為，經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的去庫(kù)存和房企周轉(zhuǎn)模式的變化，庫(kù)存不再投資過剩是此輪房地產(chǎn)周期與歷史的本質(zhì)性差別。“這一輪最大的難題在于三四線城市的房地產(chǎn)需求已經(jīng)在上一輪棚改貨幣化過程中比較嚴(yán)重的透支了，三四線需求不足，土地財(cái)政收入下降，地方財(cái)力緊張。而一二線城市則是供給不足，面臨房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。”明明對(duì)記者表示。周景彤也認(rèn)為，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化速度放緩、人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平、人口老齡少子化提前且加速到來等，房地產(chǎn)業(yè)正在由賣方市場(chǎng)向買房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

對(duì)于此輪調(diào)控周期，綜合歷史經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)前環(huán)境，華安證券預(yù)測(cè)不會(huì)短于6個(gè)月，最長(zhǎng)大概率不超過12個(gè)月。以此計(jì)算，此輪調(diào)控最快在4月結(jié)束，最慢會(huì)持續(xù)到年底。

房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)或在二季度出現(xiàn)拐點(diǎn)

數(shù)據(jù)走弱的同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期未來或有更強(qiáng)有力的支持政策陸續(xù)出臺(tái)。

此前安信證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，其中前三季度到期壓力明顯較大。近日穆迪也在一份報(bào)告中提示，融資渠道緊張及龐大的再融資需求將加大中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性壓力，并導(dǎo)致2022年年內(nèi)違約數(shù)量增加。2022年底之前，國(guó)內(nèi)B1或以下評(píng)級(jí)開發(fā)商共有約240億美元的債券到期。

一位常年研究地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，房企“重整旗鼓”和居民恢復(fù)購(gòu)房信心已經(jīng)互成“必要條件”。當(dāng)前，開發(fā)商國(guó)內(nèi)融資環(huán)境在改善，地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)也在逐步推進(jìn)，但房企擺脫困境的主要支撐仍來自經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。陳立認(rèn)為，要進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下行，可以考慮適當(dāng)進(jìn)一步引導(dǎo)LPR長(zhǎng)端利率下行，通過按揭利率的主動(dòng)性降低，對(duì)沖購(gòu)房需求預(yù)期的下行。

明明也認(rèn)為，需求端的回暖關(guān)鍵在于市場(chǎng)信心的改善，當(dāng)前居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不佳，購(gòu)房觀望情緒濃，加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經(jīng)營(yíng)壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來，政策必然還會(huì)通過各種舉措來提振居民購(gòu)房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局勢(shì)，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的原則不會(huì)改變。結(jié)合政府工作報(bào)告最新表述，他認(rèn)為未來地產(chǎn)調(diào)控會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，一方面繼續(xù)“因城施策”和“良性循環(huán)”，另一方面加快保障性租賃住房計(jì)劃的落地和推進(jìn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)今年在二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn)，需求端也將隨之改善。

對(duì)于貨幣政策，多家券商預(yù)判，致力于寬信用的政策還會(huì)以各種形式進(jìn)一步出現(xiàn)，而考慮到銀行間流動(dòng)性正在邊際收緊，寬松的方式降準(zhǔn)或優(yōu)先于降息，預(yù)計(jì)本月LPR下行概率相對(duì)更大。不過申萬宏源分析師秦泰認(rèn)為，要穩(wěn)定居民購(gòu)房信心，短期內(nèi)需要加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目處置，盤活開發(fā)商融資，長(zhǎng)期則需要工業(yè)化帶動(dòng)更廣泛的城鎮(zhèn)化。