過(guò)去五年間，榮盛發(fā)展(002146.SZ)的歸母凈利曾連續(xù)四年高于50億元，最高的2019年達(dá)到91億元，但在地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下的2021年，榮盛交出了一份巨虧成績(jī)單。

4月29日晚間，榮盛披露2021年年報(bào)，顯示公司去年?duì)I業(yè)收入472.43億元，同比下降33.94%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-49.55億元，同比減少166.06%；歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-49.35億元，同比減少165.85%。

透過(guò)公告可知，該公司不僅去年?duì)I收大幅下降，進(jìn)入2022年依然頻繁降價(jià)出貨，多個(gè)項(xiàng)目一季度降價(jià)幅度超三成。同時(shí)，受疫情影響，榮盛部分受疫情沖擊的城市項(xiàng)目，成交量同比下滑50%～70%。

項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)降低，造成整體存貨價(jià)值減少，并對(duì)榮盛的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)形成拖累。大額虧損的業(yè)績(jī)，映射出在樓市遇冷的當(dāng)下，房企掙扎求生的又一個(gè)縮影。

有項(xiàng)目降價(jià)超5000元

1月末，該公司預(yù)期，2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1億元～1.5億元，與過(guò)去幾年相比，這個(gè)數(shù)據(jù)并不好看。

到4月18日，榮盛宣布，大幅下調(diào)業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東凈虧損45億元至60億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損43.31億元至58.31億元。隨后不久，深交所發(fā)來(lái)關(guān)注函，要求榮盛說(shuō)明下調(diào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的原因及合理性。

在29日的公告中，榮盛解釋稱(chēng)，公司出于謹(jǐn)慎性考慮，根據(jù)市場(chǎng)持續(xù)下行、疫情多點(diǎn)爆發(fā)的實(shí)際情況，同時(shí)考慮持有存貨的目的，參照目前市場(chǎng)價(jià)格和項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.47億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備8.1億元。

“本次計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備事項(xiàng)，減少公司2021年合并凈利潤(rùn)445,818.11萬(wàn)元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)404,211.68萬(wàn) 元，減少歸屬于母公司股東權(quán)益404,211.68萬(wàn)元。 ”榮盛在公告中表示。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，榮盛2021年盈利數(shù)據(jù)不佳，主要因營(yíng)收從2020年的715.11億元降至472.44億元，不過(guò)資產(chǎn)減值損失、信用減值損失兩項(xiàng)，確實(shí)對(duì)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)形成拖累，畢竟過(guò)去的2020年，榮盛在這兩項(xiàng)上分別僅1.96億元、2.69億元。

但是，為何臨年報(bào)發(fā)布前才修正數(shù)據(jù)？榮盛方面表示，公司2022年1月初開(kāi)始對(duì)2021年度業(yè)績(jī)進(jìn)行初步測(cè)算，當(dāng)時(shí)鑒于房地產(chǎn)政策趨暖、疫情趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，公司貨值將有一定幅度的回升。

然而，“今年2月至4月，雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)放寬，但消費(fèi)者購(gòu)房意愿持續(xù)低落，銷(xiāo)售量下跌明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)下行趨勢(shì)。”榮盛稱(chēng)，一季度市場(chǎng)超預(yù)期下降，成交規(guī)模、成交價(jià)格持續(xù)下降，直接影響臨公司庫(kù)存項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值。

此外，2月后疫情形勢(shì)發(fā)生變化，榮盛部分城市受影響較大，1月28日～4月18日部分城市項(xiàng)目成交量同比下滑50%至70%，為完成銷(xiāo)售任務(wù)搶抓回款，緩解流動(dòng)性壓力，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)降低，造成整體存貨價(jià)值減少。

以榮盛河北某項(xiàng)目為例，2021年該項(xiàng)目熱銷(xiāo)時(shí)售價(jià)6500元/平方米，公司曾預(yù)測(cè)隨著冬季奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)，觀(guān)賽人群引流會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)正面作用。不過(guò)該現(xiàn)象未發(fā)生，一季度項(xiàng)目降價(jià)，平均售價(jià)4450元/平方米，因此補(bǔ)充計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.34億元。

還有西南區(qū)域一項(xiàng)目，2021年熱銷(xiāo)時(shí)均價(jià)16250元/平方米，2022年2月后，為加快銷(xiāo)售回款，項(xiàng)目未售產(chǎn)品大幅度降價(jià)，平均售價(jià)僅10900元/平方米，因此對(duì)2021年末該項(xiàng)目存貨進(jìn)行測(cè)算時(shí)，補(bǔ)充計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.72億元。

榮盛表示，受疫情影響，很多函證工作進(jìn)度緩慢，4月15日才與審計(jì)師就初步審計(jì)結(jié)果進(jìn)行溝通，4月18日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告。4月18日，是公司知悉2021年業(yè)績(jī)同比大幅下滑的最早時(shí)點(diǎn)，已及時(shí)進(jìn)行披露，不存在管理上的重大缺陷。

2022年以現(xiàn)金流為經(jīng)營(yíng)主線(xiàn)

榮盛在描述過(guò)去一年時(shí)稱(chēng)：2021年是房地產(chǎn)面臨巨大挑戰(zhàn)的一年，尤其下半年以來(lái)，涉房金融政策不斷加緊、疫情影響反復(fù)、市場(chǎng)預(yù)期悲觀(guān)持續(xù)。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被抽貸、斷貸現(xiàn)象普遍，全行業(yè)整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯露，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性緊張。

鑒于市場(chǎng)急速降溫，榮盛為盡快回籠資金，2021年對(duì)部分項(xiàng)目采取促銷(xiāo)政策。大力降價(jià)后，榮盛2021年銷(xiāo)售合同面積1204.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.53%；合同金額1345.58億元，同比增長(zhǎng)5.87%，完成年度簽約計(jì)劃的103.51%。

此外，2021年榮盛實(shí)現(xiàn)開(kāi)工487.76萬(wàn)平方米，完成年初開(kāi)工計(jì)劃的99.31%；實(shí)現(xiàn)竣工627.46萬(wàn)平方米，完成年初竣工計(jì)劃的87.3%。

拿地方面，2021年榮盛在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部等區(qū)域16個(gè)城市獲得土地29宗，規(guī)劃建筑面積303.19萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額123.42億元，權(quán)益購(gòu)地金額80.19億元。期末，榮盛土地儲(chǔ)備建筑面積3468.9萬(wàn)平方米，其中河北土儲(chǔ)占比超四成。

相較于銷(xiāo)售去化面臨的考驗(yàn)，榮盛在融資及償債上面臨的壓力，同樣不容忽視。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，榮盛在籌資活動(dòng)上產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-242.86億元，其中取得借款等籌資活動(dòng)流入共計(jì)357.87億元，籌資活動(dòng)流出則高達(dá)600.73億元，其中僅償還債務(wù)支付的現(xiàn)金便達(dá)到490.83億元。

反觀(guān)2020年，榮盛籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入達(dá)705.39億元，比2021年多347.52億元，其中2020年取得借款收到的現(xiàn)金達(dá)631.76億元，比2021年多343.27億元。“借舊還新”的口子被收緊，極大影響了榮盛去年的現(xiàn)金流入及開(kāi)支情況。

截至期末，榮盛共有短期借款8.13億元，同比降低58.71%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債252.22億元，同比提升25.08%；應(yīng)付票據(jù)44.31億元，同比降低45.33%；應(yīng)付賬款275.49億元，同比提升8.42%；長(zhǎng)期借款220.39億元，同比降低42.11%。

期末，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額181.86億元，同比降低35.03%，較短期負(fù)債還有78.49億元的缺口，受限貨幣資金約為14.74億元，公司利息保障倍數(shù)為-0.12。

榮盛表示，2022年公司各項(xiàng)工作將圍繞現(xiàn)金流展開(kāi)，降成本、減開(kāi)支、重融資，保交房、保質(zhì)量、?；乜?，擠水分、挖潛力、求突破。地產(chǎn)主業(yè)方面，要盡力保證貨值不折損，在完成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃任務(wù)的基礎(chǔ)上，確保公司信用安全健康。