一石激起千層浪。近兩日,一些爛尾樓業(yè)主單方面宣布停止償還商品房按揭貸款,引發(fā)了聲勢愈大的“強制停供潮”。有機構(gòu)披露的不完全統(tǒng)計顯示,目前已有河南、湖南、江西、廣西等15個省份超50個樓盤發(fā)布了公開聲明,大多數(shù)表示,如果樓盤無法在一定期限內(nèi)復工,業(yè)主將選擇強制停還按揭貸款,風險與損失由各方共擔。
在這些樓盤中,有的是已經(jīng)延期交付多年、實打?qū)嵉臓€尾樓,有的則是還沒到交付時間,但因房企資金緊張、至今難以復工的停工盤。其中,很多斷供項目,主要發(fā)生在已經(jīng)違約的房企項目上,包括恒大、新力、世茂等企業(yè)。
(資料圖片僅供參考)
據(jù)廣發(fā)證券研究估計,目前違約房企停工面積平均占比20%左右,違約房企占行業(yè)總產(chǎn)能的比例約25%,估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑),總量約為5億平米。
從潛在受影響的銀行資產(chǎn)看,據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計,假如停工5億平米,按照1w/平米資產(chǎn)價格測算,對應(yīng)資產(chǎn)價值5萬億,若都是已售項目、平均首付比例60%,則對應(yīng)2萬億按揭貸款。
總體來看,如果更多樓盤陷入停工和爛尾狀態(tài),從而引發(fā)業(yè)主大范圍停供,對房地產(chǎn)的影響將是極為負面的。“眼看著市場剛剛有了一點起色,大規(guī)模爛尾帶來的斷供潮可能會再度挫傷脆弱的市場信心。”一位房地產(chǎn)從業(yè)人員對第一財經(jīng)表示了極大的憂慮。
廣發(fā)證券也認為,斷供是比房價下跌更打擊資產(chǎn)價格信心的狀況。
自從去年房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出險爆雷以來,停工樓盤在不少城市都有所增加,而各地方政府和房企,也都將“保交付”提至最重要的位置。“對我們來說,保交付肯定是頭等大事,這也直接影響到銷售口碑。”有出險房企內(nèi)部人士透露,所以會在最大程度上尋求到期債務(wù)展期,將有限的資金用于項目建設(shè)交付。
不過,在當下房地產(chǎn)行業(yè)銷售不暢資金緊缺的的狀態(tài)下,想要全面復工復產(chǎn)并非易事。一位業(yè)內(nèi)人士透露,當前導致停工的主要問題在于項目銷售資金被挪用,后續(xù)施工資金跟不上,供應(yīng)商拿不到款項,只能以磨洋工的心態(tài)來對待項目施工,致使一些項目盡管復工,但進展緩慢。
預售資金挪用導致開發(fā)資金不足
早在去年底,許多地產(chǎn)行業(yè)人士,便關(guān)注到了房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)普遍的停工問題。據(jù)克而瑞報告稱,截至2021年年底,在其24個重點監(jiān)測城市中,尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平方米,其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風險較大。
進入2022年,隨著一些項目進入約定交付期,但遲遲不見復工跡象,很多業(yè)主著急了。2022年6月30日,鄭州瀚海思念城的業(yè)主沒在約定期收房,還發(fā)現(xiàn)項目監(jiān)管賬戶上被挪走26億元。于是,他們像很多其他樓盤業(yè)主一樣,寫了一份“集體停貸告知書”。
從法律層面說,貿(mào)然停貸不是好事,如果與開發(fā)商的購房合同還未解除,業(yè)主征信可能會受到影響,還可能被起訴到法院,甚至被法院強制執(zhí)行。之所以冒著征信受損的風險提出停貸,實則是很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)項目資金被挪用、銀行違規(guī)發(fā)放按揭貸款等現(xiàn)象,敢于向銀行提出挑戰(zhàn)。
“一般情況下,監(jiān)管賬戶上如果有錢,就不會爛尾。”談到這兩天的爛尾樓風波時,河南某房企人士對第一財經(jīng)表示。
我國房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目大部分實行預售制,為防止樓盤爛尾,誕生了商品房預售資金監(jiān)管制度,即政府部門會同銀行實施第三方監(jiān)管,期房的購房款必須存入銀行專用監(jiān)管賬戶。具體監(jiān)管政策方面,各地有自主權(quán),過去各城資金監(jiān)管強度并不相同。
而在實際操作中,資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者,在房企這個層面,確實存在挪用項目預售資金的情況,投入到集團償債或者公司其他經(jīng)營活動中。
譬如,某項目基本面較好、銷售回款較多,而其他項目缺少資金、工程進度慢,就存在項目之間的資金調(diào)配。再或者,當房企面臨剛兌債務(wù)時,包括集團、城市和項目層面的債務(wù),而某項目還有一年才交付、賬上又有資金,那么就可能將資金挪用出去,拿來償還公司債務(wù)。
另一華東房企人士也稱,很多停工的項目是早前已經(jīng)完成銷售的,當時對預售資金賬戶監(jiān)管還不嚴格,房企會在項目之間進行資金調(diào)撥,不會讓錢趴在賬上。
“比如2020年一個項目銷售結(jié)束后,企業(yè)可能將錢用于別的項目建設(shè)或用于新增拿地,都是常見操作。”上述人士稱,預售資金監(jiān)管嚴格之后,項目之間的資金調(diào)撥和流動強度都大大減低,但對當年已經(jīng)賣完的項目來說,自身已不再產(chǎn)生正現(xiàn)金流了,且不能用別的項目銷售去支援施工,資金調(diào)撥受限,也就帶來很多項目停工的局面。
上述華北房企人士還稱,在這波企業(yè)爆雷中,有房企資金面緊張后,便開始對債務(wù)進行展期,沒有處置資產(chǎn)等前期自救動作,并引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng),包括評級機構(gòu)下調(diào)評級、房企海外債務(wù)觸發(fā)加速償還條款等。有的企業(yè)在一系列自救動作后,仍面臨較大的現(xiàn)金缺口,在償還部分債務(wù)時,會有調(diào)用項目資金的情況。
值得注意的是,從2021年下半年至今,地方政府對商品房預售資金的監(jiān)管經(jīng)歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后,多地新建商品房項目出現(xiàn)停工、延期交付,預售資金被轉(zhuǎn)移等問題逐漸暴露,成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強對預售資金的監(jiān)管。
7月1日,成都宣布執(zhí)行《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法實施細則》,其中明確了監(jiān)管職責劃分,成都市住建局負責全市商品房預售款監(jiān)管的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,具體負責制定相關(guān)政策措施,建立、維護和管理全市統(tǒng)一的預售款監(jiān)管服務(wù)平臺,督促檢查商品房預售款監(jiān)管實施情況,對預售款監(jiān)管各方主體履責情況進行監(jiān)督管理。
西政資本認為,“停貸潮”出現(xiàn)后,今后各個城市的預售資金大概率也將回歸從嚴監(jiān)管的軌道,政策層面已不存在放松的空間。
房企“保交付”力不從心
隨著預售資金監(jiān)管愈發(fā)規(guī)范,如何處理好“保交付”,成為當下房企的首要重任。
交付難、復工難,根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱,在當下企業(yè)整體資金盤面中,約一半沉淀在預售資金監(jiān)管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內(nèi)生造血能力又欠缺,導致其資金面極為緊張,是房企停工問題頻發(fā)、復工艱難的重要原因。
另一華東房企人士也表示,在當前行業(yè)形勢下,開發(fā)商層面已無法推進新增融資,銷售腰斬進一步影響現(xiàn)金流,開發(fā)商能動用的資金極為有限。“當面臨龐大的債務(wù)到期或利息支付時,很多開發(fā)商都面臨一個選擇,到底是還債保信用,還是用于開工建設(shè)保交付。”
“當手中的資金只能支撐50個項目的施工建設(shè)時,開發(fā)商會篩選手中的100個項目,優(yōu)先施工能產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項目,”某出險房企內(nèi)部人士表示,等到有新的現(xiàn)金流回來后,才能去支援另外50個項目的建設(shè)。
與此同時,每個城市的監(jiān)管強度有所不同,有些城市的項目有現(xiàn)金流回來,可用于調(diào)撥,只是整體而言變得有限。除此之外,房企還能使用的另一個辦法就是賣掉資產(chǎn)補充現(xiàn)金流,“我們能撐到現(xiàn)在主要就是靠賣資產(chǎn)了。”
一位華北房企人士則稱,現(xiàn)在行業(yè)環(huán)境發(fā)生了些許變化,之前企業(yè)談債務(wù)展期很難,現(xiàn)在投資者會更認真看企業(yè)給出的擔保條款,談?wù)蛊谝脖纫郧绊樌诵?。如果債?wù)能“以時間換空間”,企業(yè)也會有更多資源投資到穩(wěn)經(jīng)營、保交付上。“現(xiàn)在大家都意識到了這個問題,要把活下去、保交付放在首要位置,穩(wěn)定公司經(jīng)營,不損害購房者權(quán)益。”
一位河南房企人士表示,很多停工盤都是總包拿不到錢,歸根到底還是資金問題。為此,企業(yè)除了跟總包單位談判外,其他各項手段都圍繞“開源節(jié)流”展開,加大融資、出售股權(quán)、盤活資產(chǎn)、加速去化回款。“只有保住公司經(jīng)營、活下去,才能逐步交付項目。”
值得注意的是,當前項目開工建設(shè)對開發(fā)商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱,現(xiàn)在施工方都不愿意墊資干活,都是看到錢才進材料,企業(yè)壓力其實進一步加大。
為助力保交付,一些房企也拿出了切實舉措。以陽光城為例,該公司成立了“10W+交付專項工作組”,對交付有風險的項目實行“一盤一策”,統(tǒng)籌調(diào)度資金,確保進度趕、風險大、影響廣的重難點項目支付;同時與供應(yīng)商、債權(quán)人、項目合作方等溝通,避免項目被動停工;對已經(jīng)陷入被動停工的重難點項目,調(diào)集優(yōu)勢資源重點支持,爭取項目復工復產(chǎn)。
從房企已公布數(shù)據(jù)看,上半年遠洋集團完成38個批次、超20000套房源交付。其中,5個批次、超4000套房源實現(xiàn)“交房即交證”,4個批次、近3000套房源實現(xiàn)提前交付。榮盛發(fā)展累計交付25個項目,42個批次,總計241.81萬平米,20397戶。奧園在26個城市實現(xiàn)近13000套房交付,交付面積超160萬平方米。
目前,大部分出險的規(guī)模房企都很重視“保交付”,但鑒于資金壓力,想要做到快速全面復工,基本是不大可能的。以恒大為例,該集團旗下的數(shù)百項目中,已是部分復工部分停工,資金相對充裕的區(qū)域復工較快速,比如該集團旗下的廣東區(qū)域,復工率較高。
“項目爛尾主要還是沒錢,有些地方資金監(jiān)管松一些,賬戶上的錢不但被挪用,還欠著供應(yīng)商的款項,想要做到復工,首先得解決資金來源問題,比如可以賣掉一些未開工的土地,或者已開發(fā)但未出售的在建項目,但都要一個項目一個項目去化解,速度很難快起來。”一家TOP5強房企相關(guān)負責人表示。
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