經(jīng)過過去二三十年尤其是本世紀(jì)以來房地產(chǎn)市場的飛躍式發(fā)展，當(dāng)前中國城市人均住房面積已經(jīng)超過了36平方米，未來中國樓市的需求增量還有多大？

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7月13日，貝殼研究院發(fā)布了《2021-2035住房市場需求預(yù)測報告》。報告分析，當(dāng)前我國住房總需求已進(jìn)入下降期。報告預(yù)計，2021~2035年我國將有201~247億平方米的住房需求，到2035年改善需求和拆遷需求占比達(dá)9成。

報告指出，人口因素是住房需求的底層力量。人口支持比為15~64歲的勞動力人口數(shù)量與15歲以下和64歲以上人口數(shù)量之和的比值，相當(dāng)于人口撫養(yǎng)比的倒數(shù)，反映社會生產(chǎn)力。根據(jù)日韓等國經(jīng)驗，人口支持比峰值領(lǐng)先住房需求峰值3~4年，住房發(fā)展階段均經(jīng)歷快速增長期、高位震蕩期和下降期。中國人口支持比已經(jīng)在2010年達(dá)峰，當(dāng)前我國住房總需求已進(jìn)入下降期。

從我國城市家庭家庭住房建設(shè)年代看，也是這樣的趨勢。國家統(tǒng)計局近期公布《中國人口普查年鑒-2020》，第一財經(jīng)記者整理計算了其中的相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，中國城市家庭住房中，建于1990年以后的比例高達(dá)88.4%，建于本世紀(jì)的比例高達(dá)68.1%。分具體年代來看，建于1990年的住房比例是20.3%，建于2000年代的占比為32.86%，建于2010年以后的房子占比為35.02%。其中建于2010年至2014年的家庭住房占比為22.17%?？梢?010年到2014年是我國住房需求的巔峰期。

考慮到普查為2020年，彼時有部分近年購房的業(yè)主尚未收樓入住，因此2015年以后的實際比例會也有有所提升。

全國及各地城市家庭住房建設(shè)年代比例（來源：第一財經(jīng)根據(jù)《中國人口普查年鑒-2020》梳理制作）

那么，未來整體的需求有多大？

報告指出，未來新增住房需求可以分為三類：人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來的剛性住房需求，城鎮(zhèn)居民和就地城鎮(zhèn)化居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來的拆遷更新需求。

在人口城鎮(zhèn)化變化方面，7月12日，中國人口與發(fā)展研究中心與聯(lián)合國人口司、聯(lián)合國人口基金駐華代表處共同舉辦“世界與中國人口展望數(shù)據(jù)發(fā)布暨低生育應(yīng)對研討會”介紹，未來將有超過10億人居住在城鎮(zhèn)，人口在空間上的集聚將形成新的增長動力。生活在城鎮(zhèn)的人口，2020年為9億人，2035年將增長到10.23億人。城市和城市群將聚集更多的人口，人口聚集與收縮區(qū)域并存。

前述報告分析，隨著多數(shù)城市落戶門檻放開，以及城市邊界擴張速度下降，未來城鎮(zhèn)邊緣農(nóng)村地區(qū)直接變?yōu)槌菂^(qū)即就地城鎮(zhèn)化的比重將下降，異地城鎮(zhèn)化在城鎮(zhèn)化人口中的占比出現(xiàn)回升。報告預(yù)計，2021年-2035年我國異地城鎮(zhèn)化人口將增加8700萬人。

廣州廣鋼新城。林小昭/攝

在人均住房面積方面，根據(jù)《中國人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)，當(dāng)前中國城市人均住房面積已經(jīng)超過了36平方米，不過區(qū)域之間的數(shù)據(jù)差異很大，一些人口流入較多的發(fā)達(dá)地區(qū)，人均住房面積較小，未來仍有較大的改善空間。比如，城市家庭人均居住面積居后三位的分別是廣東、上海和海南，全部位于南方地區(qū)。人口流入最多的廣東，城市家庭人均居住面積不足30平方米，是全國唯一一個城市家庭人均居住面積低于30平方米的省份。

城市家庭居住情況數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：第一財經(jīng)根據(jù)《中國人口普查年鑒-2020》梳理制作）

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經(jīng)分析，在一些人口減少、收縮的城市，人口流失，人口流動比較容易，房子卻不能跟著人走；在人口流入地，人口大規(guī)模集聚，但建房子需要過程，加上受制于土地指標(biāo)等因素影響，大城市住房一直比較緊張，人房矛盾突出，推動房價上漲。

在拆遷更新需求方面，報告預(yù)計2021-2035年新增拆遷需求約63億平方米，年均約4.2億平方米，占總需求的28%。2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

綜合各種因素，報告測算，2021-2035年我國將有201-247億平方米的住房消費需求釋放，中性情形下為222億平米，年均產(chǎn)生住房消費需求14.8億平米。相較于“十三五”期間住房市場18.9億平米的交易規(guī)模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期間降幅分別為17%、21%、27%。住房總需求呈現(xiàn)逐步下臺階的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。

從不同住房需求的趨勢變化上看，未來改善性住房需求主導(dǎo)地位持續(xù)提升，2035年占比接近六成，拆遷需求其次，2035年占比超3成，剛性住房需求最低，2035年占比僅1成。具體來看，隨著新增人口減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)度放緩，新增剛性住房需求占比將下降，預(yù)計2021-2025年剛性需求占比為22%，2031-2035年該占比降為13%。

報告指出，人口紅利下降不代表住房需求快速萎縮。未來15年我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規(guī)模，住宅市場交易金額將保持高位區(qū)間。在此規(guī)模下新房市場仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)仍有市場空間，行業(yè)開發(fā)銷售不會出現(xiàn)斷崖式下降，但也不會再現(xiàn)非理性繁榮。