7月25日，上海二次集中供地掀開帷幕，共有15宗地完成出讓，總成交價約為355億元。

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具體來看，有9宗僅一家房企報名，于底價成交，涉及浦東新區(qū)、奉賢、靜安、楊浦、松江、青浦等區(qū)。今日進(jìn)行現(xiàn)場競價的地塊共有6宗，4宗拍至中止價進(jìn)入“一次報價”階段。

土拍首日的明星地塊莫過于長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)的一宗地塊，共吸引了6家房企參與，是報名房企最多的一宗。

據(jù)出讓文件，該地塊容積率1.2，規(guī)劃建面約為2.77萬平方米，限高12米，住宅下限為80套。該地塊臨近上海動物園、西郊賓館，周邊是別墅區(qū)，包括“滬上第一豪宅”檀宮、西郊青溪花園、田園別墅等，市場價格多在億元以上。2019年，檀宮有一套總面積超1500平方米的豪宅掛牌出售，叫價超5億元，單價超30萬。

（6宗現(xiàn)場競價地塊成交情況）

不過，受制于禁墅令，該地塊已無法建成獨棟別墅。上海市長寧區(qū)規(guī)劃和自然資源局表示，該地塊為二類住宅用地，以多層住宅為主，根據(jù)相關(guān)要求，不允許建造三面臨空（兩戶雙拼）或四面臨空（單戶獨棟）的別墅。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“在這一容積率水平下，該地塊可以做聯(lián)排或疊加別墅，再配合多層的洋房類產(chǎn)品，或許不及周邊別墅的豪氣，但如此低的容積率也已很少見。”同時，“該地塊16.3萬元的房地聯(lián)動價已經(jīng)突破了上海土地市場的房地產(chǎn)聯(lián)動價最高紀(jì)錄，與2021年翠湖五集的預(yù)售備案均價相近，后者為16.5萬元/平。”

這一絕版地塊最終由上海城投以27.63億元的價格收入囊中，成交樓面價近10萬元/平方米；溢價率為9.67%。這也是土拍首日最高的溢價率。

溢價率次之的地塊為浦東新區(qū)的川沙地塊、唐鎮(zhèn)地塊，二者分別以9.44%、9.36%的高溢價率花落上海本土房企陸家嘴和華南房企華發(fā)，成交價分別為47.7億元、44.89億元。

首日的另一大贏家為保利發(fā)展，其與越秀組成的聯(lián)合體以底價47.75億元獲取了楊浦區(qū)江浦社區(qū)的一宗地塊，這也是首日總價最高的地塊。除此之外，保利還與招商蛇口、新世界聯(lián)手，成功拿下了普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，總價為34.2億元，合計涉及資金超80億元。

成功摘得兩宗地塊的背景是保利發(fā)展的“廣撒網(wǎng)”。市場消息顯示，在首日的6宗現(xiàn)場競價地塊中，皆有保利報名的身影。

（9宗底價成交地塊情況）

除了保利之外，上海本地房企陸家嘴、奉賢發(fā)展也分別以79.35億元、21.82億元的總價，各自獲取兩宗地塊。

本次土拍中也出現(xiàn)了民營房企的身影。上述長寧區(qū)地塊的參拍房企中有新城控股出現(xiàn)，并進(jìn)入了一次性報價環(huán)節(jié)，而新城在已超過2年的時間未在上海土地市場出手，上一次拿地是在2020年5月。上海本地民營房企寶華集團(tuán)則以11.72億元的總價拿下了普陀區(qū)桃浦地塊。

值得一提的是，延續(xù)首輪土拍的規(guī)則，本次地塊也采用直接掛牌的方式出讓，更多房企得以參與其中。今日底價摘得青浦區(qū)夏陽地塊的悅達(dá)地產(chǎn)，便是鮮少在公開市場上拿地的房企。公開信顯示，起家于江蘇鹽城的悅達(dá)地產(chǎn)，隸屬于江蘇悅達(dá)集團(tuán)，擁有國資背景。有上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，該公司早年通過勾地等方式在上海拿了不少項目，后來也涉足商業(yè)板塊，在上海開發(fā)了位于靜安區(qū)的悅達(dá)889。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，上海樓市的回暖，尤其是二手房市場的明顯恢復(fù)，對于房企拿地注入信心，預(yù)計本次土拍整體熱度要超過第一次。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱也認(rèn)為，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)整期，房企投資的避險趨勢較為明顯，核心城市仍然受到房企的追捧，上海整體去化速度較快且利潤空間充足，對房企的吸引力十足。

上海的落戶優(yōu)惠政策在今日起到了助推作用，浦東新區(qū)張江板塊盤踞著大量的優(yōu)質(zhì)的、享受落戶優(yōu)惠政策的企業(yè)，今日兩宗進(jìn)入一次性報價階段的川沙地塊和唐鎮(zhèn)地塊皆位于該區(qū)域，未來隨著該區(qū)域的產(chǎn)城融合，需求有望進(jìn)一步提升，房企也將加快在這里的布局節(jié)奏。