剛剛結束的沈陽三輪土拍,盡顯寒冬之意。
12月24日,沈陽第三次集中供地拉開帷幕,27宗地塊被擺上貨架,總出讓面積約138萬平方米。不過,理想中的激烈戰(zhàn)況沒有出現(xiàn),一個小時內(nèi),僅8宗地塊成功出讓,7宗地塊底價成交,總成交價約43.81億元,其余19宗地塊慘遭流拍。
今年以來,東北三省一直是土拍、樓市的低溫洼地,但沈陽這次高達70%的流拍率,還是讓市場大跌眼鏡。即便是那些熱門地塊,如軒興四路北-2地塊、莫子山路北-1地塊、熱鬧路北-2號地塊,也因無人報價,沒在這輪土拍中找到買家。
唯一發(fā)生競買、產(chǎn)生溢價的是鐵西區(qū)鍋爐廠地塊,最終被天易晶城以總價約4.09億元拿到手中,成交單價為4180元/平方米,溢價率4.37%。據(jù)悉,該地塊土地面積57589.06平方米,起始單價4005元/平方米,起始總價3.92億元。
其余7宗地塊,則全部底價成交、沒有發(fā)生搖號。其中,位于皇姑區(qū)的市委黨校地塊,成為本輪土拍的成交樓板價之最,最終被中鐵以總價約11.75億元奪得,成交單價為10200元/平方米,最高限價為11730元/平方米。
成交總金額最高的,是大東區(qū)工農(nóng)路39號地塊,該地塊被沈鐵以11.94億元奪得。此外,鑫豐以總價4.41億元拿下鐵西區(qū)的華壹實業(yè)地塊,北京誠通以總價7.09億元摘得大東區(qū)的明堂街西地塊......這些地塊無一例外底價成交。
回望年初土拍時,沈陽市場并沒有如此慘淡。當時,從前期報名到現(xiàn)場競拍,市場氛圍不乏火熱,22宗地塊共攬金197.86億元,保利、萬科、華潤、招商、遠洋、佳兆業(yè)、旭輝等全國性房企,紛紛在這里斬獲取地。
然而,從二輪集中供地開始,全國土拍市場走向分化,一些城市率先受到?jīng)_擊,沈陽也開始感受到陣陣低溫。9月份,沈陽二輪土拍共賣出19宗地,土地成交總金額僅139億元,龍湖、金地、中海、金輝等房企看準時機,各有所獲。
到三輪土拍之際,沈陽并未出現(xiàn)杭州、武漢那般的回溫,反而如坐上滑梯,一路涼到底。2021年全年,沈陽集中供地共收金380.67億元,土地出讓金較去年的586億縮水35%。
作為遼寧省的省會城市、沈陽為何暫時失去房企青睞?近日,遼寧省發(fā)改委官網(wǎng)公布《遼寧省房地產(chǎn)市場情況調查報告》,從中可窺見些許蹤跡。
報告認為,當前省內(nèi)房地產(chǎn)市場的結構性矛盾,主要體現(xiàn)在產(chǎn)品結構與市場供求失衡。消費者更傾向于選擇大面積、戶型設計合理、區(qū)位配套齊全的低密度高端產(chǎn)品,但市場上部分積壓庫存戶型設計不科學、物業(yè)管理不完善,與市場需求不匹配。
從開發(fā)投資情況看,1-8月遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.9%;但隨后,受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)政策變化等因素影響,房地產(chǎn)市場開始收緊,1-10月全省開發(fā)投資 2634.7 億元,同比下降 2.0%。
受市場供需失衡、人口老齡化、購房者信心不足等因素影響,遼寧房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力。據(jù)易居研究院《31省份房地產(chǎn)行情》報告,1-11月遼寧商品房成交金額同比跌幅為10%,成交額位于全國31省份28位,倒數(shù)第四。
在沈陽市場,同樣存在庫存高企、去化艱難、房企被迫打起價格戰(zhàn)的情況。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),截至2021年9月,沈陽商品房可售套數(shù)達332410套,出清周期達29個月。
房價方面,安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,12月沈陽二手房掛牌均價9999元/平方米,環(huán)比下跌0.11%,同比下跌2.12%;新房方面,11月沈陽市場成交均價9229元/平方米,環(huán)比下跌幅度高達8.51%,同比下跌幅度高達16.42%。
所謂“錢要花在刀刃上”,當下房企資金面還未明顯回暖,即便央企國企發(fā)債通道打開,也更傾向于角逐更為熱門的城市。市場不振的沈陽受到房企冷落,也情有可原。
為了解當前房地產(chǎn)市場實際情況,分析研判后期價格走勢,近期遼寧省發(fā)改委方面在多個城市進行了調查。沈陽還流出了“限購取消”的風聲,不過隨后被官方否認。后續(xù),遼寧沈陽甚至整個東北,如何應對樓市下行的連鎖反應,仍然存在挑戰(zhàn)。
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