剛剛過(guò)去的8月，深圳樓市并沒(méi)有像8月驕陽(yáng)般火熱，相反，依舊處于冰凍期，二手房成交量?jī)H2000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5000套榮枯線水平。

9月1日，一則關(guān)于“坪山區(qū)公證處完成深圳首例帶押過(guò)戶”的消息在房產(chǎn)中介的朋友圈中廣泛傳播，因?yàn)?ldquo;帶押過(guò)戶”有公證處保證交易安全，還能免去贖樓環(huán)節(jié)，降低三分之一的交易成本，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，帶押過(guò)戶將加速深圳二手房流通。

(資料圖片)

9月2日，坪山區(qū)公證處的工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，只要是登記在深圳的房產(chǎn)，都可以前往坪山公證處辦理。

然而，因?yàn)闃鞘袖N(xiāo)售主要與購(gòu)房者的收入預(yù)期以及市場(chǎng)信心有關(guān)，“帶押過(guò)戶”給深圳樓市帶來(lái)的這陣風(fēng)或許不會(huì)太大。

“帶押過(guò)戶”減少交易成本

9月1日，深圳市坪山區(qū)司法局官網(wǎng)發(fā)文表示，今年七月底，坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)，實(shí)現(xiàn)二手房交易新模式。

“我處于6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監(jiān)管服務(wù)協(xié)議，7月底順利完成帶抵押過(guò)戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷(xiāo)，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作”，坪山公證處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次交易涉及十幾套房產(chǎn)，4000多萬(wàn)交易資金。

所謂“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易模式，基本流程為交易雙方及債權(quán)人（抵押權(quán)人）共同與公證處簽署公證提存服務(wù)協(xié)議；買(mǎi)家將購(gòu)房款監(jiān)管在公證處提存專(zhuān)用賬戶；抵押權(quán)人同意在抵押狀態(tài)過(guò)戶并配合辦理手續(xù)，交易各方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)，在不注銷(xiāo)原抵押權(quán)的狀態(tài)下，直接將房產(chǎn)過(guò)戶到買(mǎi)家名下；公證處進(jìn)行資金結(jié)算并注銷(xiāo)抵押權(quán)；如果買(mǎi)家有貸款，再抵押給買(mǎi)家的貸款銀行。

反觀傳統(tǒng)模式下的二手房交易過(guò)戶流程，則需要賣(mài)方借款或買(mǎi)方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶、買(mǎi)方重新設(shè)立抵押這些流程缺一不可，登記完成后買(mǎi)方銀行放款，賣(mài)方最終才能拿到剩余的房款。整個(gè)周期少則十天半個(gè)月，多則一個(gè)月以上。

坪山區(qū)司法局表示，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易模式，解決了交易雙方及債權(quán)人（抵押權(quán)人）關(guān)于交易流程安全、資金安全、債權(quán)安全的擔(dān)憂。另外，該模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，縮短交易周期，降低了交易成本。按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一，對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費(fèi)用更高，降低的比例無(wú)疑更大。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，公證處是買(mǎi)賣(mài)雙方及抵押權(quán)人信任的，具有政府信用背書(shū)的獨(dú)立第三方權(quán)益保障、資金保全機(jī)構(gòu)。有公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”直接的好處就是，免除了贖樓擔(dān)保的費(fèi)用，另外，交易環(huán)節(jié)打通后，降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期，而且還能夠加速多套房“連環(huán)單”交易的節(jié)奏，有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。

一名從事贖樓貸款業(yè)務(wù)的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前，市場(chǎng)上的過(guò)橋資金成本為“萬(wàn)五”至“萬(wàn)八”，即5—8元/萬(wàn)/天，若按照500萬(wàn)元贖樓資金，30天來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者的資金成本為7.5萬(wàn)—12萬(wàn)元。

坪山區(qū)公證處一名工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)展示了公證費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，若房產(chǎn)標(biāo)的價(jià)值為700萬(wàn)元，公證處將收取資產(chǎn)標(biāo)的總額0.16%的費(fèi)用，即1.12萬(wàn)元元，遠(yuǎn)低于贖樓費(fèi)用。

上述坪山區(qū)公證處的工作人員表示，只要是登記在深圳的房產(chǎn)，都可以前往坪山公證處辦理。

不過(guò)，目前來(lái)看，想要真正通過(guò)上述“帶押過(guò)戶”新模式正常交易二手房產(chǎn)業(yè)并非易事。上述坪山區(qū)公證處的工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”主要是針對(duì)不良資產(chǎn)，而今年7月底完成的十幾套房產(chǎn)，也屬于不良資產(chǎn)處置，坪山區(qū)公證處目前還沒(méi)有非不良資產(chǎn)的二手房交易案例。

該工作人員還表示，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的交易需要參與各方的同意和配合，需要房產(chǎn)標(biāo)的的上一家抵押銀行出具相關(guān)的書(shū)函，也不排除有銀行不同意的情況。

李宇嘉則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前，深圳樓市銷(xiāo)售蕭條，銀行在房地產(chǎn)貸款方面也沒(méi)有太多收益，因此，從促進(jìn)收益，以及降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本的角度來(lái)看，銀行應(yīng)該會(huì)配合。

學(xué)區(qū)房降價(jià)320萬(wàn)

深圳樓市的低迷之勢(shì)不言而喻。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的8月，深圳二手房成交量為2000套，環(huán)比7月減少1.8%，新房成交2616套，環(huán)比7月減少21.13%，二手房成交套數(shù)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)公認(rèn)的榮枯線——5000套。

深圳本輪樓市下行周期從2021年2月8日二手房參考價(jià)出臺(tái)開(kāi)始，2021年下半年，隨著房企債務(wù)違約等因素影響，深圳樓市繼續(xù)下探，今年上半年，盡管房貸利率迎來(lái)新低，樓市熱度仍不見(jiàn)蹤影。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達(dá)到4成；深圳二手住宅過(guò)戶僅9965套，不到萬(wàn)套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交套數(shù)創(chuàng)16年以來(lái)新低。

交易量下滑，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回落。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，從2021年7月開(kāi)始，深圳二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下跌，到2022年6月，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)回到2020年末2021年初的水平，個(gè)別區(qū)域甚至回到2019年。

近日，第一財(cái)經(jīng)從深圳一房產(chǎn)中介處了解到，位于龍華區(qū)的龍悅居四期，當(dāng)前二手房參考單價(jià)為8.36萬(wàn)元/平，主要房源戶型是64平左右的兩室一廳，在2020年的價(jià)格高峰期，該戶型的成交總價(jià)曾高至750萬(wàn)元，而現(xiàn)在，該戶型有不少房源的銷(xiāo)售總價(jià)接近參考價(jià)535萬(wàn)，兩年時(shí)間下跌了215萬(wàn)元，跌幅28.67%。中介還表示，該戶型的不少房源已經(jīng)在平臺(tái)上掛牌了一年以上。

另外，2021年年初，深圳學(xué)區(qū)房也被推上價(jià)格高峰。彼時(shí)，福田區(qū)名校林立的百花片區(qū)國(guó)城花園一44平的房源，以1300萬(wàn)元成交，單價(jià)近乎30萬(wàn)元/平，創(chuàng)下深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格天花板。然而，一年多時(shí)間過(guò)去，該戶型的房源價(jià)格已經(jīng)不如當(dāng)時(shí)堅(jiān)挺。9月2日，百花片區(qū)的房地產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在，上述房源總價(jià)980萬(wàn)元就可以拿下，下跌了320萬(wàn)元，跌幅24.6%。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年9月2日，百花片區(qū)的二手房掛牌均價(jià)11.84萬(wàn)元/平，然而，在2021年3月的房?jī)r(jià)高峰期，百花片區(qū)的二手房掛牌均價(jià)為15.2萬(wàn)元/平，一年多的時(shí)間，百花片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)下降3.63萬(wàn)元/平，降幅22.1%。

八卦嶺片區(qū)緊鄰百花片區(qū)，屬于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的第二梯隊(duì)。安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年，八卦嶺片區(qū)的二手房掛牌均價(jià)5.63萬(wàn)元/平，此后，其房?jī)r(jià)一路上漲，2021年3月，八卦嶺片區(qū)的二手房掛牌均價(jià)上漲至10.77萬(wàn)元/平，然而，隨著市場(chǎng)的下行，八卦嶺片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也隨之下跌，2022年9月2日，八卦嶺片區(qū)的二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)降至7.97萬(wàn)元/平，較高峰時(shí)的10.77萬(wàn)元/平下降2.8萬(wàn)元/平，降幅26%

熱門(mén)片區(qū)的房?jī)r(jià)一般都高于參考價(jià)，然而，隨著樓市下行，接近參考價(jià)成交的房源也越來(lái)越多。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開(kāi)始，深圳二手房成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的房源占比目前在40-50%之間，可見(jiàn)，深圳有近一半的房源都是“按參考價(jià)賣(mài)的”。

當(dāng)前，深圳樓市熱度的下降與投資客離場(chǎng)也有關(guān)系。樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，置業(yè)需求上，今年上半年，深圳剛需及改善的占比相較2021年均有所提升，其中改善需求占比從20%提升到了22%，購(gòu)房者逐漸回歸理性，另外，新政下投資客被精準(zhǔn)打擊，占比從10%跌至4%。

今年以來(lái)，全國(guó)各城緊鑼密鼓出臺(tái)樓市松綁政策，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至7月末，全國(guó)共有385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等。然而，深圳樓市過(guò)于敏感，一有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)掀起一番波瀾，在“房主不炒”的指導(dǎo)下，今年以來(lái)，深圳并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的樓市松綁政策出臺(tái)，就連此前傳出二手房參考價(jià)將調(diào)整的消息也你沒(méi)有落地，而此次的“帶押過(guò)戶”，在市場(chǎng)看來(lái)，更多的“微調(diào)”。

李宇嘉表示，交易周期太長(zhǎng)、交易成本太高等交易環(huán)節(jié)的阻礙，是部分剛需和換房需求難以實(shí)現(xiàn)的原因，不過(guò)，深圳樓市交易量大幅下滑，市場(chǎng)預(yù)期和信心不足是重要原因。