樓市傳統(tǒng)的“金九”已至，不過全國新房市場仍在低溫運(yùn)行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區(qū)及外圍區(qū)域，房企們紛份加大價(jià)格營銷力度，以期加快新房去化。

為穩(wěn)定市場，近期以來，多地“因城施策”采取了不同的價(jià)格調(diào)控措施。例如，在湖南瀏陽、內(nèi)蒙古呼和浩特等地，則逐漸打開新房限價(jià)的口子，加大項(xiàng)目備案價(jià)的浮動空間；而在湖南衡東等少數(shù)地區(qū)，“限跌令”再度出現(xiàn)。

多名受訪人士認(rèn)為，無論是階段性“限跌”還是放開限價(jià)，都是根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘行星?ldquo;因城施策”做出的差異化選擇，二者在同一時(shí)期出現(xiàn)，并不矛盾。但從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)讓市場調(diào)節(jié)發(fā)揮更大作用，“限跌”效用或有限。

(資料圖片)

“低能級城市房價(jià)下跌是由多重原因?qū)е?。尤其是在高能級城市逐漸放寬限購和落戶政策之后，大城市的虹吸效應(yīng)更加凸顯。在此背景下，三四線城市需要加速融入都市圈中，增加人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力，并在調(diào)整土地推出節(jié)奏，激活房企拿地?zé)崆樯舷鹿Ψ颉?rdquo;中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱。

限跌還是放寬限價(jià)？

去年下半年，至少有23城祭出“限跌令”。進(jìn)入2022年，限跌的城市數(shù)明顯減少，相反，還不少城市松綁了新房限價(jià)的幅度。

早在今年5月，廣東中山就發(fā)布新政，新建商品住房實(shí)際銷售價(jià)格，可在備案價(jià)上下浮動15%的幅度區(qū)間進(jìn)行商品房買賣合同網(wǎng)簽備案。

9月以來，放寬新房備案價(jià)下限的城市數(shù)在增加，相關(guān)城市還包括呼和浩特、瀏陽等。根據(jù)呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的“2022年超級購物節(jié)”通知，2022年10月1～5日期間，參展項(xiàng)目享受備案價(jià)一次性下調(diào)等優(yōu)惠政策。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強(qiáng)對記者表示，新房備案價(jià)與新房實(shí)際銷售存在一個(gè)時(shí)間差，由于樓市下行，可能會出現(xiàn)備案價(jià)高于市場銷售的價(jià)格，這就需要允許新房在備案價(jià)基礎(chǔ)上下浮銷售。

國信證券研報(bào)顯示，9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日，30城監(jiān)測重點(diǎn)城市當(dāng)月商品房成交面積10337萬平方米，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

“各地房地產(chǎn)市場環(huán)境不同導(dǎo)致對于限價(jià)要求有所區(qū)別，部分城市有限度的調(diào)低備案價(jià)格下限，可以一定程度上起到促進(jìn)需求釋放的作用，短期促進(jìn)商品住宅成交量的提升。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。

不過，在去化壓力更大、市場對價(jià)格波動也更敏感的三四線城市，近期以來，部分新房項(xiàng)目售價(jià)過度下跌的現(xiàn)象引起地方關(guān)注，“限跌令”再度出現(xiàn)。

以湖南為例，在縣級市瀏陽出臺“鼓勵房企自行制定讓利”政策不到兩周，另一縣級城市——衡陽市衡東縣祭出“限跌令”。根據(jù)衡東縣人民政府官網(wǎng)21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施（試行）》（下稱《措施》），加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格管理。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)商品房銷售價(jià)格調(diào)控政策，嚴(yán)禁哄抬房價(jià)，嚴(yán)禁惡意跌價(jià)，防止商品房銷售價(jià)格大幅波動。

陳文靜認(rèn)為，衡東縣出臺限跌令的背后，與湖南多個(gè)三四線城市新房市場整體遇冷、量價(jià)齊跌乃至出現(xiàn)開發(fā)商過度、惡意降價(jià)的現(xiàn)象有關(guān)。如果短期市場情緒持續(xù)低迷，房價(jià)下跌或?qū)е沦彿空哂^望情緒進(jìn)一步加重，限跌有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，湖南衡陽商品住宅成交面積同比降幅接近四成，另一城——常德，降幅亦接近20%。

另據(jù)中國房地產(chǎn)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年5月以來，衡東縣新房銷售均價(jià)整體下跌，截至8月，價(jià)格降至4372元/平方米，為近一年最低水平。

三四線城市或減少限跌力度

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70城月度房價(jià)數(shù)據(jù)，在去年出臺“限跌令”的城市中，岳陽、唐山、徐州、安慶等地新房價(jià)格一度出現(xiàn)跌幅下降、止跌回升現(xiàn)象，但近月來，跌幅再度擴(kuò)大，甚至超過三線城市環(huán)比跌幅均值。

陳晟認(rèn)為，從短期來看，在市場需求和購買力有限的三四線城市，房企去化難度更大，降價(jià)促銷意愿更強(qiáng)，政策調(diào)控可以平滑房價(jià)下跌幅度；從長期來看，房價(jià)漲跌最終由市場供需決定。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦也對記者表示，政策調(diào)控手段無法根治市場問題，但可以減少房價(jià)無序下跌引起樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。

“保持房價(jià)穩(wěn)定是市場預(yù)期穩(wěn)定的重要條件之一，短期的大幅價(jià)格波動不僅會惡化預(yù)期穩(wěn)定、破壞市場供需平衡，更會影響產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在近期市場預(yù)期有所下降的情況下，個(gè)別開發(fā)商為現(xiàn)金流如果大幅降價(jià)，或帶來后續(xù)期房建設(shè)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。此外，基于樓市中‘買漲不買高’的心態(tài)，一旦區(qū)域市場的降價(jià)預(yù)期產(chǎn)生，從較長周期來看，區(qū)域銷售和住房建設(shè)質(zhì)量持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)會加大。” 崔光燦稱。

第一財(cái)經(jīng)注意到，與去年出臺“限跌令”的城市相比，今年限跌的城市政策關(guān)注點(diǎn)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。比如，去年“限跌令”的政策內(nèi)容主要包括“房企惡意降價(jià)”、“叫停‘工抵房’”、“規(guī)定銷售價(jià)不得低于備案價(jià)的 15%、10%”三方面。而在最新出臺“限跌令”的湖南衡東，則將聚焦點(diǎn)放在了“惡意降價(jià)”上。

根據(jù)衡東發(fā)布的《措施》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)成本、合理利潤等因素申報(bào)商品住宅銷售最高價(jià)格、平均價(jià)格、最低價(jià)格。發(fā)改部門會同住建部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的價(jià)格進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制。監(jiān)制后需要調(diào)整的，應(yīng)先備案，再予調(diào)整。

多名受訪人士稱，當(dāng)前，在三四線城市中，多地房價(jià)已降至近些年低點(diǎn)，地方政策上會減少限跌的力度，限跌在一定程度上會限制房企“以價(jià)換量”的空間，從而產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

陳文靜稱，作為少數(shù)出臺限跌令的城市，衡東除了打擊房企惡意降價(jià)外，也落地了多項(xiàng)樓市供給端紓困措施。比如，今年三季度以來，已經(jīng)在契稅補(bǔ)貼、預(yù)售許可、資金監(jiān)管等方面出臺了寬松性政策。

針對部分城市有限度的調(diào)低備案價(jià)格下限，王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，大致可分為兩類：一類是前期區(qū)域新房價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，需要進(jìn)行必要的回調(diào)，防止新房和二手房市場價(jià)格差距過大，進(jìn)而影響新房銷售；另一類是房價(jià)已經(jīng)回調(diào)到位，并開始出現(xiàn)不同程度的恢復(fù)，這時(shí)放松限跌意味著相應(yīng)政策的退出。