深圳二手房成交量依舊沒有起色。10月，深圳二手住宅過戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢，但仍在低位徘徊。

(資料圖)

深圳此輪房價漲跌的起點是2020年。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價高點，2021年下半年價格開始波動下調(diào)，而今年下半年，價格已跌回3年前。

業(yè)主普遍降價

八卦嶺片區(qū)是2020年以來這輪樓市中漲價幅度較大的片區(qū)。盡管該片區(qū)樓齡普遍較老，但是，在荔園小學(xué)東校區(qū)等名校學(xué)區(qū)，以及“舊改預(yù)期”的加持下，2021年3月，價格達到高峰，片區(qū)內(nèi)掛牌均價達到10.77萬元/平。然而來到2022年，隨著樓市熱度退卻，集團化辦學(xué)、“大學(xué)區(qū)”成為趨勢，再加上“防止大拆大建”的政策頒布，片區(qū)舊改看不到明確的時間線，八卦嶺片區(qū)的二手房價格開始大幅下滑，掛牌均價降至8.26萬元/平，不少掛牌的房源已低于2021年年初發(fā)布的二手房參考價。

例如，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)鵬盛村一套31.48平戶型的樓梯房，2020年12月的成交總價為348萬，來到2022年10月，同樣戶型的成交總價已經(jīng)降至200萬元，遠遠低于261萬的參考價，降價幅度達42.5%。

另外，記者走訪期間還了解到，業(yè)主多次降低掛牌價成為普遍現(xiàn)象。例如，鵬盛村一套37.48平的電梯房，今年8月以320萬元掛牌，10月降至300萬，低于310萬的參考價。11初，在得知有人準備第二天看房時，業(yè)主又降了40萬至260萬，而且價格還可以再談。值得注意的是，在2020年的高點，該戶型的房曾以400萬左右的總價成交，相比起來，該戶型降價幅度已經(jīng)達35%。

城市主場是八卦嶺片區(qū)成交比較活躍的小區(qū)，但與2020年的高點比起來，該小區(qū)的價格也跌了不少。

該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，2020年上半年，城市主場45平戶型的成交價還在300多萬，下半年，成交價猛漲， 45平的戶型最高成交價達到575萬，2021年上半年二手房參考價發(fā)布之后，該小區(qū)連續(xù)8個月都沒有房源成交，直到2021年下半年，經(jīng)歷了比較長的觀望期之后，有業(yè)主著急用錢，單價從12萬降到10萬，以較低的單價出售了一套60平左右的住宅，此后，該小區(qū)的成交價格開始大幅下降，近期，其促成的兩套 45平戶型房源成交，價格均在360萬左右，單價8萬多。也就是說，大概兩年的時間，45平戶型的房源成交價下降幅度達到37.4%，房價回歸至2020年上漲前的水平。

上述房產(chǎn)中介表示，2020年年底的時候，大部分業(yè)主都覺得2021年年初是賣房的旺季，掛牌價50——100萬的漲，有的業(yè)主甚至都不愿意賣，掛牌的房源也很少。沒想到的是，2021年2月，深圳出臺了二手房參考價，二手房成交量迅速下滑，不少業(yè)主也錯過了賣房的好時機。

值得注意的是，與相同片區(qū)相同樓齡的大戶型比起來，城市廣場、鵬盛村等小戶型的小區(qū)降價幅度更大。對此，中介表示，“小戶型的業(yè)主主要是剛需，剛需的資金承壓能力相對較低，急著用錢的業(yè)主可能會多一些，另外，小戶型的小區(qū)掛牌量也更多，購房者的選擇面更大，業(yè)主如果急著賣掉，就只能降價。

“網(wǎng)紅盤”華潤城跌10%

如果說八卦嶺片區(qū)的房價下跌具有特殊性，那么，南山區(qū)大沖片區(qū)的“網(wǎng)紅盤”華潤城房價的變化則是深圳樓市近年來最具代表性的縮影。

華潤城由此前的大沖村城市更新而來，華潤置地操盤，分為五期開發(fā)。2014年，華潤城的住宅產(chǎn)品陸續(xù)開始入市，當(dāng)年7月，華潤城潤府1期入市，均價4.5萬元/平方米，開盤3小時就售罄。隨著深圳房價上漲，此后幾期開盤，華潤城的價格也一次比一次高。2015年12月，華潤城2期入市，價格區(qū)間為6.2萬-8.1萬元/平方米，開盤即售罄；2018年6月華潤城3期入市，彼時，周邊二手房單價已達12萬/平，由于限價，3期開盤均價8.5萬元/平，一二手倒掛嚴重，推出的房源再次迅速告罄。2020年11月，潤璽系列推出，共1171套房源，備案均價13.1萬元/平，單套最低門檻價1184萬元。盡管價格不低，但“買到就賺500萬”的一二手價格倒掛依舊吸引了近萬人認籌瘋搶，代持等亂象頻出，開盤當(dāng)天就告罄。

然而，就在潤璽一期推出兩個月后，2021年2月，深圳市二手房參考價出臺，深圳樓市迅速降溫，等到2021年12月潤璽二期推出時，共推出1024套住宅，開盤一個多月后，仍剩160多套。

2022年11月初，記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，相較2020年的高點，華潤城的房價下跌了不少。以華潤城一期一套83平的剛需戶型為例，2020年最高賣到了1400萬左右，而現(xiàn)在掛牌的一套同戶型房源，滿五唯一帶學(xué)位，掛牌價格已經(jīng)下降至1280萬，降幅8.6%。中介稱，“價格還有下降的空間”。中介表示，現(xiàn)在業(yè)主誠心賣的該戶型房源掛牌都在1200多萬。

另外，華潤城一期一套89平三房戶型房源，在2022年高點，曾以1900萬左右的價格成交，而現(xiàn)在，該戶型掛牌價格已經(jīng)降至1450萬，降幅23.68%。該片區(qū)的中介對記者表示，總的來看，華潤城的二手房價格普遍下跌了10%。

成交量谷底徘徊

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2021年5月開始，深圳二手房價格指數(shù)連續(xù)下降了11個月，今年4月和5月，開始出現(xiàn)上漲的趨勢，但此后的四個月，深圳二手房價格指數(shù)繼續(xù)了下跌的態(tài)勢。

二手房參考價是影響深圳二手房成交的重要政策，在2021年2月參考價發(fā)布之時，大部分房源的掛牌價、成交價都高于參考價，而根據(jù)樂有家統(tǒng)計，今年7月，約六成房源以接近參考價成交。

從各片區(qū)情況來看，樂有家數(shù)據(jù)顯示，與2021年上半年比起來，2022年下半年，深圳市南山區(qū)大沖片區(qū)的二手房成交價格已經(jīng)下跌23%。與此同時，下降幅度超過20%的片區(qū)還有布心、華強南、香蜜湖、科技園、百花、石廈、翻身、蛇口、華強北、南油、新安片區(qū)。

盡管價格一直下降，但深圳新房和二手房的成交量依舊沒有太大起色。樂有家統(tǒng)計的最新數(shù)據(jù)顯示，10月深圳一手住宅網(wǎng)簽3328套，環(huán)比下跌8%，與此同時，當(dāng)前深圳新房市場去化周期漲至12個月，進入高點。10月，二手住宅過戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢，但仍在低位徘徊。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，2021年下半年到現(xiàn)在，深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊，與5000套的正常水平差距較大，在此過程中，一大批的需求被積累著，現(xiàn)在隨著利率不斷降低，居民月供負擔(dān)得到一定緩解，再加上一些急售的業(yè)主，特別一些前期的投資客，二手房放盤量會明顯增加，價格會降低，這對需求端有一定的促進作用；新房方面，開發(fā)商資金壓力大，近期降價促銷嚴重，不過，隨著各種紓困政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金方面得到支持，供給端的風(fēng)險得到緩解，再加上疫情管控靈活性明顯增加，疫情對人們的影響也會減小，需求的提振的效果會顯現(xiàn)，預(yù)計明年年中前后市場會穩(wěn)定下來。