“近兩周內(nèi)降價(jià)120萬(wàn)”、“價(jià)格可談，業(yè)主誠(chéng)心出售”……這些已成為近期貝殼找房平臺(tái)杭州站房源的常用標(biāo)簽。

從2016年到2021年，新一線城市中的“領(lǐng)頭羊”杭州曾經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5年的樓市“慢牛期”，房?jī)r(jià)只漲不跌。即便到了2022年上半年，杭州仍被認(rèn)為是商品房去化最好的市場(chǎng)之一，“5.17樓市新政”更是給二手房市場(chǎng)續(xù)了一波交易量。

然而今年下半年起，杭州樓市開始呈現(xiàn)“跌跌不休”之態(tài)，傳統(tǒng)的“金九銀十”悄然落幕，市場(chǎng)持續(xù)低迷、仍在探底。

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截至目前，杭州的二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑，多個(gè)板塊住宅均價(jià)下跌。一些曾經(jīng)的“紅盤”如今再也打不出“巨大倒掛價(jià)格差”的旗號(hào)，實(shí)際成交價(jià)相比虛高的掛牌價(jià)已接近腰斬，今年的成交價(jià)相較去年的成交價(jià)高點(diǎn)則跌了超過(guò)三成。

掛牌價(jià)虛高、成交價(jià)腰斬

杭州正在迎來(lái)年內(nèi)最大一波推盤潮，在10月53盤、9218套房源入市后，11月預(yù)計(jì)還會(huì)有55個(gè)樓盤入市，其中純新盤高達(dá)21個(gè)。然而10月份卻是本年內(nèi)杭州首次沒有一個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)社保排序，流搖項(xiàng)目更是達(dá)到了21個(gè)，“紅盤打新”、“拼社保”、“萬(wàn)人搖”這些詞在杭州樓市中漸行漸遠(yuǎn)。

曾經(jīng)“萬(wàn)人搖”在杭州屢見不鮮，一旦某個(gè)紅盤開始凍資，浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后，是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬(wàn)乃至幾千萬(wàn)，相比上班掙錢來(lái)說(shuō)這才是真正的“躺贏”。然而浮華過(guò)后，靠樓市“打新”掙錢的美夢(mèng)終成一場(chǎng)空。

以知名紅盤“奧體三兄弟”為例，2018年6月，“奧體三兄弟”之一的創(chuàng)世邸推出最后一批房源，均價(jià)34700元/平方米，登記組數(shù)達(dá)到20252戶，成為杭州新房搖號(hào)政策之后的首個(gè)“兩萬(wàn)人搖”，當(dāng)時(shí)能搖中創(chuàng)世邸的購(gòu)房者被稱為“天選之子”。

兩年后，創(chuàng)世邸交付，掛牌首日便有二手房成交價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，后來(lái)漲至最高峰期，有的掛牌房源價(jià)格甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

如今在貝殼找房平臺(tái)，創(chuàng)世邸有高達(dá)100套在售房源，以130多平方米大戶型住宅為例，掛牌均價(jià)約8萬(wàn)元/平方米，但近期的實(shí)際成交價(jià)僅為5.1萬(wàn)元-6.1萬(wàn)元/平方米。

“奧體三兄弟”中的龍湖天璞小區(qū)目前有60多套在售，掛牌價(jià)在7萬(wàn)元-9萬(wàn)元/平方米之間，去年還曾有9.8萬(wàn)元/平方米、7.3萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)，而今年以來(lái)的實(shí)際成交價(jià)只剩下4.6萬(wàn)元-5.8萬(wàn)元/平方米。

“三兄弟”中的時(shí)代奧城小區(qū)則有55套在售房源，掛牌價(jià)為7.5萬(wàn)元-9萬(wàn)元/平方米不等，今年除了有一套180平方米大戶型以9.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交，其他大部分房源的實(shí)際成交價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米上下，而去年有不少中等面積戶型是以6.5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交的，該小區(qū)二手房的整體降幅也比較明顯。

整體來(lái)看，“奧體三兄弟”的二手房中，實(shí)際成交價(jià)相比去年有約30%-45%的降幅，相比掛牌單價(jià)有數(shù)萬(wàn)元的可談判空間，而且近期大量掛牌房源標(biāo)簽中顯示近兩周內(nèi)降價(jià)120萬(wàn)、50萬(wàn)、30萬(wàn)不等。

曾經(jīng)的熱門板塊紅盤“未來(lái)科技城三兄弟”也有類似情況，比如中南樾府目前68套在售，掛牌價(jià)在4.9萬(wàn)-7.5萬(wàn)/平方米之間，2021年下半年成交價(jià)在5.1萬(wàn)-5.5萬(wàn)/平方米，今年以來(lái)的成交價(jià)在4.4萬(wàn)-4.5萬(wàn)/平方米。

未來(lái)科技城的東原印未來(lái)小區(qū)目前大部分的房源掛牌價(jià)在5.3萬(wàn)-8.3萬(wàn)/平方米之間，而一年前的掛牌均價(jià)曾高達(dá)8.4萬(wàn)元，但今年以來(lái)的成交價(jià)僅為4.2萬(wàn)-5.7萬(wàn)/平方米。

而該板塊中最為知名的陽(yáng)光城未來(lái)悅目前有107套在售，一年前掛牌均價(jià)達(dá)到7.8萬(wàn)元/平方米，目前的掛牌價(jià)將至4.6萬(wàn)元-7.1萬(wàn)元/平方米，今年以來(lái)的實(shí)際成交價(jià)則為3.8萬(wàn)元-7.0萬(wàn)元/平方米。

二手房量?jī)r(jià)齊跌、新房去化放緩

以具體的成交價(jià)對(duì)比掛牌價(jià)，杭州上述多個(gè)“紅盤”小區(qū)的確出現(xiàn)了價(jià)格腰斬現(xiàn)象，即掛牌業(yè)主的期望過(guò)高，而實(shí)際成交價(jià)格被壓得很低。

此前，也有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，實(shí)際成交價(jià)中存在刻意“做低”價(jià)格避稅的情況。對(duì)此，第一財(cái)經(jīng)采訪了杭州未來(lái)科技城板塊一位從業(yè)多年的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人。

“如果業(yè)主誠(chéng)心出售的話，掛牌價(jià)確實(shí)有很大的談判空間，實(shí)際成交價(jià)是準(zhǔn)確的，可以參考，目前降價(jià)房源比較多，我們也會(huì)在代理過(guò)程中去挑選真心賣房的業(yè)主，優(yōu)先推薦比較實(shí)惠的房源。”該中介經(jīng)紀(jì)人表示。

杭州著名的“孟母盤”耀江文鼎苑，對(duì)口學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)，雖然樓齡較老，但因具備突出的學(xué)區(qū)價(jià)值，在2021年上半年的成交價(jià)一度飆升至12.8萬(wàn)元/平方米，而目前掛牌價(jià)則降至6.5萬(wàn)元-11.5萬(wàn)元/平方米不等。

記者近期走訪耀江文鼎苑附近中介門店，一位經(jīng)手過(guò)不少學(xué)區(qū)房交易的經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“今年很多房源相比高點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)價(jià)格腰斬現(xiàn)象，近期網(wǎng)上的成交價(jià)也都是真實(shí)的，二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直在下探，雖然杭州還沒出臺(tái)什么重磅學(xué)區(qū)新政，但坊間有這樣的預(yù)期，所以購(gòu)房者輕易不敢再花高價(jià)投資學(xué)區(qū)房。”

總體來(lái)看，杭州近期的二手房成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自今年6月起，杭州二手房網(wǎng)簽量連續(xù)下滑，至10月網(wǎng)簽量?jī)H剩下4300余套，環(huán)比下滑10%。

而二手住宅均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下滑，10月的均價(jià)為31000元/平方米，環(huán)比下滑2%。300萬(wàn)以上總價(jià)段的住宅均價(jià)都有不同的下滑，其中800萬(wàn)以上住宅均價(jià)回落最為明顯，環(huán)比降低7%。

從板塊來(lái)看，10月杭州濱江區(qū)的整體均價(jià)回調(diào)至4.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比9月時(shí)5.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)下滑了15%。余杭區(qū)的閑林板塊均價(jià)同比降低4%、環(huán)比降11%；蕭山市區(qū)均價(jià)環(huán)比降7%，同比降3%。

不過(guò)也有漲價(jià)的板塊，比如未來(lái)科技城的情況就比較令人意外，雖然前文所述的紅盤“三兄弟”成交價(jià)格有所下滑，但是板塊整體均價(jià)達(dá)到39016元/平方米，同比漲22%，環(huán)比漲8%。

新房方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，杭州10月新房成交7951套，環(huán)比下降5%，同比下降26%。截至2022年10月31日，杭州商品房市場(chǎng)分區(qū)存量13.97萬(wàn)套，環(huán)比上漲3.7%。住宅存量最多的為臨安區(qū)13281套，蕭山區(qū)住宅存量達(dá)到了9555套，富陽(yáng)區(qū)存量達(dá)到7933套。

新房搖號(hào)越來(lái)越冷清。整個(gè)10月份的搖號(hào)人次約為2.25萬(wàn)，環(huán)比下降1.3%，平均中簽率達(dá)到45%，環(huán)比上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上漲，也是下半年以來(lái)首次突破40%。此外，流搖項(xiàng)目達(dá)到21個(gè)，其中6個(gè)項(xiàng)目登記人數(shù)不足，15個(gè)項(xiàng)目無(wú)需搖號(hào)，無(wú)需搖號(hào)項(xiàng)目集中在富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)，蕭山區(qū)，同時(shí)臨平區(qū)和錢塘區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于后市展望，杭州貝殼研究院認(rèn)為，二手房目前的政策較為寬松，價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)向下調(diào)整、價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，成交量有望緩慢恢復(fù)。而新房的供應(yīng)量持續(xù)放量，需求增長(zhǎng)卻稍顯不足，去化速度降繼續(xù)放緩。