在“第二支箭”支持政策框架下，民營(yíng)房企融資再傳積極消息。

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11月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。除龍湖集團(tuán)外，目前還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，交易商協(xié)會(huì)、中債增進(jìn)公司正積極推進(jìn)受理評(píng)議工作。

儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，即發(fā)行人可就擬定發(fā)行的證券預(yù)先公開招募書，但不立即發(fā)行有關(guān)證券，可把公開招募書“儲(chǔ)”于“架”上，在指定期間內(nèi)等到市場(chǎng)環(huán)境配合時(shí)才正式發(fā)行證券。

根據(jù)債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行自律規(guī)則，能夠向投資人規(guī)范進(jìn)行信息披露的企業(yè)均可開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行是市場(chǎng)化、法治化、公開透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。

據(jù)悉，龍湖集團(tuán)可選聘多家機(jī)構(gòu)組成主承銷商團(tuán)完成注冊(cè)，后續(xù)每期發(fā)行時(shí)再結(jié)合實(shí)需確定當(dāng)期發(fā)債規(guī)模、資金用途、主承銷商。交易商協(xié)會(huì)方面表示，該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時(shí)機(jī)，提升市場(chǎng)投融資效率。

進(jìn)入11月份以來，政策對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度明顯加大。月初，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，明確將會(huì)繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度。

11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)消息稱，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在央行的支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

本次交易商協(xié)會(huì)受理龍湖200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，系上述政策持續(xù)落地的結(jié)果。除了對(duì)外統(tǒng)籌融資，近期龍湖也在提前償還債券，做好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

9日晚間，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，將提前贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期美金債。結(jié)合此前動(dòng)作，包括提前償還34.5億港元和51億港元兩筆銀團(tuán)貸款，10天內(nèi)龍湖累計(jì)提前歸還債務(wù)超過100億港元。

龍湖大股東也在持續(xù)增持、提振信心。截至11月9日，龍湖集團(tuán)及大股東連續(xù)7個(gè)交易日增持股份以及購(gòu)買優(yōu)先票據(jù)，其中大股東累計(jì)增持股票金額超過7000萬港元，購(gòu)入優(yōu)先票據(jù)達(dá)到3100萬美元，集團(tuán)則購(gòu)買1100萬美元優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)購(gòu)入4200萬美元優(yōu)先票據(jù)。

民生證券認(rèn)為，針對(duì)民營(yíng)房企的信用壓力，信貸政策的出臺(tái)進(jìn)一步表達(dá)了央行的關(guān)注，對(duì)部分民企的信用有邊際改善作用。在當(dāng)前市場(chǎng)銷售回暖乏力、境內(nèi)外民營(yíng)房企債券價(jià)格均低于票面價(jià)格的背景下，或?qū)⒂欣^續(xù)出臺(tái)推動(dòng)市場(chǎng)化認(rèn)購(gòu)的措施。

值得注意的是，此前中債增需要發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，以作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，這對(duì)許多民營(yíng)房企來說難度不低。如果以實(shí)物資產(chǎn)提供反擔(dān)保，中債增要求資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質(zhì)，股權(quán)關(guān)系清晰干凈、沒有進(jìn)行抵押等。

而10日交易商協(xié)會(huì)表示，目前中債增進(jìn)公司增信民營(yíng)房企發(fā)債融資工作已納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進(jìn)，在此政策框架下，會(huì)根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。同時(shí)，對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8％/年，僅為市場(chǎng)化增信服務(wù)費(fèi)率的一半左右。

國(guó)金證券認(rèn)為，此次支持發(fā)債融資增加“直接購(gòu)買債券”方式，但5月和8月民營(yíng)房企獲支持發(fā)債都需要較優(yōu)質(zhì)的抵押物，本身基本面銷售情況較好、或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營(yíng)房企獲支持概率更大。當(dāng)前民營(yíng)房企面臨的主要困境是，銷售下滑回款減少，支持發(fā)債很難解決資金壓力的根本來源，監(jiān)管支持民營(yíng)房企發(fā)債更多目的或是保交樓。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨較大的融資困境。國(guó)金證券稱，前三季度房企公開債券發(fā)行金額分別為1754億元、1772億元和1841億元，同比-48.1%、-35.2%和-22.8%；到期公開債券規(guī)模維持高位，2022-2024年每年平均到期債券金額在6000億元左右；目前，信貸、債券融資均有相關(guān)支持措施出臺(tái)，對(duì)“第三支箭”股權(quán)融資的支持或可期待。