歷經過去一年半的市場下行、行業(yè)出清，開發(fā)商終于等來了多部門大力度的穩(wěn)樓市政策。

這輪讓市場興奮的政策起點，是交易商協(xié)會在11月1日召開的民營房企座談會。隨后，交易商協(xié)會發(fā)文祭出“第二支箭”，支持包括房企在內的民營企業(yè)發(fā)債融資，在新增“直接購買債券”的同時，提及了央行2500億元的資金支持規(guī)模。

隨著“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”）的重磅文件，涉及供需兩側貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等積極調整，給供需兩端都提供了充分的喘息休整空間，在為房企開啟新的融資通道之時，有效節(jié)制了資金的流出。

(資料圖)

監(jiān)管層的支持馬不停蹄。14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文，對房企預售資金監(jiān)管進行松綁，支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產企業(yè)流動性風險。

業(yè)內認為，“第二支箭”+“金融16條”+保函置換預售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，提振了市場信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動性壓力。有受訪房企人士表示，當前融資端的政策讓行業(yè)看到了希望，“融資端的修復只是時間問題。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”，加快“輸血”短期經營困難的企業(yè)，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復，企業(yè)“爆雷”或將按下“暫停鍵”。

新增融資緩緩開閘

細看2022年以來陷入困境的眾多房企，巨大的流動性壓力、趨近枯竭的現(xiàn)金流是其共同的特點。

歸根結底來看，房企的現(xiàn)金流問題取決于現(xiàn)金流流入和現(xiàn)金流支出。監(jiān)管層近來發(fā)布的三大政策，皆是從流動性上對房企予以支持，多方式、多渠道保證房企的融資性現(xiàn)金流入和銷售現(xiàn)金流入，從而緩解房企面臨信用的危機。

促進融資性現(xiàn)金流入最直接的方式就是給房企提供融資的機會，“第二支箭”、“金融16條”皆著力于此。

11月1日，交易商協(xié)會、中國房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進公司（以下簡稱“中債增”），召集21家民營房企召開座談會，明確中債增將加大對民營房企發(fā)債的支持力度。8日晚間，交易商協(xié)會發(fā)文表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，也即“第二支箭”。

這是繼5月創(chuàng)設信用保護工具助力優(yōu)質民企融資破冰、8月以中債增為優(yōu)質民企新發(fā)境內債提供全額擔保后，房地產融資支持政策的第三彈。

華泰證券研報指出，與前兩輪支持政策不同，“第二支箭”的力度進一步擴大，一方面，支持方式上囊括了直接購買債券，另一方面，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容，這在前兩輪合計發(fā)債規(guī)模的基礎上再上一個量級。

同時，“第二支箭”落地頗為迅速。在交易商協(xié)會上述文章發(fā)布的次日，中債增對外表示將進一步推動民營企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對民營房地產企業(yè)增信服務力度，有意向的民營房企可申請?zhí)岢鲈鲂判枨蟆?/p>

11月10日，交易協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布公告稱，已受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。12日，新城控股也對外披露，擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。

河南省房地產協(xié)會也在12日發(fā)文指出，監(jiān)管層對民營房企在銀行間債券市場融資的支持范圍進一步擴大，從全國性大型房企擴大到地方優(yōu)持民營房企，“這將對我省本土優(yōu)質民營房企融資提供更多的機會”。

有正在申請增信發(fā)債的房企內部人士向記者透露，中債增此次對反擔保的要求較第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16條”則將融資支持的范圍進一步擴大，在明確要求對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁的同時，還要求金融機構合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，滿足房地產項目合理融資需求。

中指院指出，“金融16條”明確指出“財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”，表明監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，會有更多民營房企受益。同時，在區(qū)分項目風險與集團公司風險條件下，個別出險房企的優(yōu)質項目，也將會得到合理房地產貸款融資支持。”

除了提供融資性現(xiàn)金流入，監(jiān)管層從銷售現(xiàn)金流入方面也予以了支持，對預售資金監(jiān)管進行了一定程度的放松。

根據(jù)14日晚間，三部門聯(lián)合發(fā)布的《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，房企可以通過保函提取預售資金，置換金額最高為監(jiān)管賬戶中“保交付”資金額度的30%。平安證券研報指出，此次政策在規(guī)范監(jiān)管的基礎上，給予優(yōu)質企業(yè)更多的資金使用靈活性，從銷售回款端改善現(xiàn)金流。

減少資金流出

在開放更多渠道向房地產行業(yè)輸血的同時，此輪政策還從更多層面上保證了流動性能留在企業(yè)，允許開發(fā)商進行一定程度的“節(jié)流”。

“金融16條”指出，對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年。

信達證券房地產首席分析師江宇輝提及，在前幾輪融資支持的過程中，曾出現(xiàn)過企業(yè)拿到錢后，被包括銀行、信托等在內的多方金融機構“瓜分”的情況，這樣背景下的發(fā)債，“對開發(fā)商的現(xiàn)金流是沒什么緩解作用的”。

有此前獲得發(fā)債支持的房企內部人士向記者透露，確實在發(fā)債之后曾遭遇金融機構擠兌，“大家都覺得拿到錢了應該去還款，但其實發(fā)債的額度不大，企業(yè)流動性依然十分緊張。”

上述房企人士同時表示，此前對信托、銀行貸款等融資都在進行展期談判，畢竟企業(yè)手里的資金非常有限。“以前談展期都是硬談，大環(huán)境如此，信托也沒辦法，現(xiàn)在則相當于有了政策支持，從企業(yè)的角度來說，談判的難度應該會降低。”

中指院認為，支持貸款、信托等存量融資展期一年，將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險民營房企，會是極大支持，有助于房企融資能展盡展。

值得一提的是，“金融16條”還明確表示，要穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，鼓勵金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

江宇輝認為，對建筑企業(yè)的融資支持，實際上還有利于緩解開發(fā)商面臨供應鏈還款壓力。“目前這些政策執(zhí)行下來，在對房企融資現(xiàn)金流入提供了保證的同時，還讓企業(yè)在現(xiàn)金流出方面有一定的緩解。”他認為，尤其是對于目前尚未出險的企業(yè)，這些政策會使其流動性得到較大的好轉。

事實上，業(yè)內普遍認為，此番大力度政策的優(yōu)先獲益者仍將是優(yōu)質房企。例如預售資金監(jiān)管放松的相關通知中指出，允許商業(yè)銀行進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

國泰君安房地產行業(yè)分析師謝皓宇在近日的研報中分析，根據(jù)近期房企在監(jiān)管層支持下的發(fā)債形式來看，均需要提供抵押擔保物，預計后續(xù)房企的新增注冊發(fā)行，采用抵押擔保形式的概率也較高。

“民企可能已經進入到無信用時代，融資需要通過擔保才能夠完成（資產擔?；蛘咝庞脫＃?。”謝皓宇認為，對于大部分民營房企來說，由于項目儲備幾乎都為住宅，而在已有開發(fā)貸、信托等背景下，無法再次充當擔保品來做融資，因此，政策對這類企業(yè)并沒有根本性的改變，反而隨著其他優(yōu)質民企擔保發(fā)行的增加，會讓無法提供擔保品的房企加速出清。

此外，令市場頗為興奮的“金融16條”中在提及受困房企風險處置時表示，鼓勵資管公司參與處置風險項目，同時鼓勵商業(yè)銀行開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購受困房地產企業(yè)項目等。

轉向“保房企”

復盤2022年以來的房地產市場，樓市放松和支持政策實際上未曾停歇。

今年年初開始，各地便頻繁出臺樓市放松政策，從2月菏澤打響放松限購“第一槍”，到3月鄭州發(fā)布房地產“一攬子”政策，引起了一輪積極的市場反應。彼時有開發(fā)商向記者表示，2021年底各地掀起的降價潮已階段性結束，成交有向好的趨勢。

6月的房企銷售出現(xiàn)了回暖的跡象，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企操盤金額單月環(huán)比大幅增長61.2%，遠超5月份5.6%的漲幅，連續(xù)兩個月為正。

市場修復的步伐隨著7月停貸風波的沖擊而中止，行業(yè)基本面再趨悲觀。此后政策頻出，但政策的主基調定為“保交樓”、“保項目”，于開發(fā)商主體方面的舉措較為有限。8 月中旬，監(jiān)管層出臺政策，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目交付。

在9月最末兩天，針對需求端，監(jiān)管層再出臺高能級政策，央行和銀保監(jiān)會通知下調或取消部分城市首套房貸利率下限，財政部通知減免換購住房個人所得稅，同時，央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調，對剛需、改善型需求予以相應的支持。

但力度不斷加大的穩(wěn)樓市政策，實際見效較為緩慢。作為房企銷售業(yè)績實現(xiàn)傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百強房企在這兩個月內的銷售同比降幅超25%。

業(yè)內認為，當前行業(yè)面臨的關鍵問題之一是信心的缺失，而穩(wěn)主體是穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心的重要支點。中郵證券在11月初發(fā)布的一份研報中指出，民營企業(yè)在房地產行業(yè)中占比較高，民營主體若喪失信用支撐，從供給端就會導致有效供應不足，進而影響需求釋放。

“此前，穩(wěn)樓市重點放在穩(wěn)需求、保交付方面，穩(wěn)主體政策相對較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推進，穩(wěn)樓市政策短板逐步補齊。”上述機構認為。

有此前在中債增增信支持下完成發(fā)債的房企內部人士向記者表示，監(jiān)管層之前很多動作已經意在對房企主體予以支持，例如中債增支持第一批房企發(fā)債等，只是當時的效果和規(guī)模等，相對而言未達到預期，“所以這次中債增的支持模式和規(guī)模都發(fā)生了變化。”

西政資本也認為，“金融16條”對房企融資的支持，從先前單純的“救項目”轉到“救項目+救房企”的方向，資金端的水龍頭終于打開，房地產行業(yè)有望更快地實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，無論是從上述政策表述，還是從相關支持落地細節(jié)來看，政策都明顯向著優(yōu)質房企、仍在穩(wěn)健經營中的民企，顯示出了穩(wěn)住現(xiàn)存優(yōu)質主體的思路。

“包括‘金融16條’在內，對預售資金監(jiān)管放松的政策一方面要求商業(yè)銀行按照參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)，另一方面也提到需要房企提供保證金、反擔保等增信措施，”億翰智庫指出，因此政策的覆蓋對象正是具有優(yōu)質資產、信用記錄良好以及財務狀況依然穩(wěn)健的民營企業(yè)。

克而瑞指出，當前的房地產行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內政策的核心在于穩(wěn)地產。“金融16條”，疊加近期一些積極政策，對行業(yè)信心提升注入了強心劑，其中保持融資平穩(wěn)有序，對于恢復優(yōu)質民企的融資功能，支持房地產企業(yè)經營逐步回歸正軌有很重要的信號意義，房企生存環(huán)境將迎來修復。