歷經(jīng)過去一年半的市場下行、行業(yè)出清，開發(fā)商終于等來了多部門大力度的穩(wěn)樓市政策。

這輪讓市場興奮的政策起點(diǎn)，是交易商協(xié)會在11月1日召開的民營房企座談會。隨后，交易商協(xié)會發(fā)文祭出“第二支箭”，支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，在新增“直接購買債券”的同時(shí)，提及了央行2500億元的資金支持規(guī)模。

隨著“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”）的重磅文件，涉及供需兩側(cè)貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等積極調(diào)整，給供需兩端都提供了充分的喘息休整空間，在為房企開啟新的融資通道之時(shí)，有效節(jié)制了資金的流出。

(資料圖)

監(jiān)管層的支持馬不停蹄。14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文，對房企預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行松綁，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“第二支箭”+“金融16條”+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，提振了市場信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性壓力。有受訪房企人士表示，當(dāng)前融資端的政策讓行業(yè)看到了希望，“融資端的修復(fù)只是時(shí)間問題。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策開始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動民企恢復(fù)經(jīng)營“造血”能力。未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復(fù)，企業(yè)“爆雷”或?qū)聪?ldquo;暫停鍵”。

新增融資緩緩開閘

細(xì)看2022年以來陷入困境的眾多房企，巨大的流動性壓力、趨近枯竭的現(xiàn)金流是其共同的特點(diǎn)。

歸根結(jié)底來看，房企的現(xiàn)金流問題取決于現(xiàn)金流流入和現(xiàn)金流支出。監(jiān)管層近來發(fā)布的三大政策，皆是從流動性上對房企予以支持，多方式、多渠道保證房企的融資性現(xiàn)金流入和銷售現(xiàn)金流入，從而緩解房企面臨信用的危機(jī)。

促進(jìn)融資性現(xiàn)金流入最直接的方式就是給房企提供融資的機(jī)會，“第二支箭”、“金融16條”皆著力于此。

11月1日，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進(jìn)公司（以下簡稱“中債增”），召集21家民營房企召開座談會，明確中債增將加大對民營房企發(fā)債的支持力度。8日晚間，交易商協(xié)會發(fā)文表示，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，也即“第二支箭”。

這是繼5月創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具助力優(yōu)質(zhì)民企融資破冰、8月以中債增為優(yōu)質(zhì)民企新發(fā)境內(nèi)債提供全額擔(dān)保后，房地產(chǎn)融資支持政策的第三彈。

華泰證券研報(bào)指出，與前兩輪支持政策不同，“第二支箭”的力度進(jìn)一步擴(kuò)大，一方面，支持方式上囊括了直接購買債券，另一方面，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容，這在前兩輪合計(jì)發(fā)債規(guī)模的基礎(chǔ)上再上一個(gè)量級。

同時(shí)，“第二支箭”落地頗為迅速。在交易商協(xié)會上述文章發(fā)布的次日，中債增對外表示將進(jìn)一步推動民營企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，有意向的民營房企可申請?zhí)岢鲈鲂判枨蟆?/p>

11月10日，交易協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布公告稱，已受理龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。12日，新城控股也對外披露，擬申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。

河南省房地產(chǎn)協(xié)會也在12日發(fā)文指出，監(jiān)管層對民營房企在銀行間債券市場融資的支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，從全國性大型房企擴(kuò)大到地方優(yōu)持民營房企，“這將對我省本土優(yōu)質(zhì)民營房企融資提供更多的機(jī)會”。

有正在申請?jiān)鲂虐l(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者透露，中債增此次對反擔(dān)保的要求較第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16條”則將融資支持的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，在明確要求對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的同時(shí)，還要求金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

中指院指出，“金融16條”明確指出“財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”，表明監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴(kuò)大擴(kuò)容，會有更多民營房企受益。同時(shí)，在區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)條件下，個(gè)別出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也將會得到合理房地產(chǎn)貸款融資支持。”

除了提供融資性現(xiàn)金流入，監(jiān)管層從銷售現(xiàn)金流入方面也予以了支持，對預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了一定程度的放松。

根據(jù)14日晚間，三部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，房企可以通過保函提取預(yù)售資金，置換金額最高為監(jiān)管賬戶中“保交付”資金額度的30%。平安證券研報(bào)指出，此次政策在規(guī)范監(jiān)管的基礎(chǔ)上，給予優(yōu)質(zhì)企業(yè)更多的資金使用靈活性，從銷售回款端改善現(xiàn)金流。

減少資金流出

在開放更多渠道向房地產(chǎn)行業(yè)輸血的同時(shí)，此輪政策還從更多層面上保證了流動性能留在企業(yè)，允許開發(fā)商進(jìn)行一定程度的“節(jié)流”。

“金融16條”指出，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年。

信達(dá)證券房地產(chǎn)首席分析師江宇輝提及，在前幾輪融資支持的過程中，曾出現(xiàn)過企業(yè)拿到錢后，被包括銀行、信托等在內(nèi)的多方金融機(jī)構(gòu)“瓜分”的情況，這樣背景下的發(fā)債，“對開發(fā)商的現(xiàn)金流是沒什么緩解作用的”。

有此前獲得發(fā)債支持的房企內(nèi)部人士向記者透露，確實(shí)在發(fā)債之后曾遭遇金融機(jī)構(gòu)擠兌，“大家都覺得拿到錢了應(yīng)該去還款，但其實(shí)發(fā)債的額度不大，企業(yè)流動性依然十分緊張。”

上述房企人士同時(shí)表示，此前對信托、銀行貸款等融資都在進(jìn)行展期談判，畢竟企業(yè)手里的資金非常有限。“以前談?wù)蛊诙际怯舱?，大環(huán)境如此，信托也沒辦法，現(xiàn)在則相當(dāng)于有了政策支持，從企業(yè)的角度來說，談判的難度應(yīng)該會降低。”

中指院認(rèn)為，支持貸款、信托等存量融資展期一年，將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險(xiǎn)民營房企，會是極大支持，有助于房企融資能展盡展。

值得一提的是，“金融16條”還明確表示，要穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

江宇輝認(rèn)為，對建筑企業(yè)的融資支持，實(shí)際上還有利于緩解開發(fā)商面臨供應(yīng)鏈還款壓力。“目前這些政策執(zhí)行下來，在對房企融資現(xiàn)金流入提供了保證的同時(shí)，還讓企業(yè)在現(xiàn)金流出方面有一定的緩解。”他認(rèn)為，尤其是對于目前尚未出險(xiǎn)的企業(yè)，這些政策會使其流動性得到較大的好轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此番大力度政策的優(yōu)先獲益者仍將是優(yōu)質(zhì)房企。例如預(yù)售資金監(jiān)管放松的相關(guān)通知中指出，允許商業(yè)銀行進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇在近日的研報(bào)中分析，根據(jù)近期房企在監(jiān)管層支持下的發(fā)債形式來看，均需要提供抵押擔(dān)保物，預(yù)計(jì)后續(xù)房企的新增注冊發(fā)行，采用抵押擔(dān)保形式的概率也較高。

“民企可能已經(jīng)進(jìn)入到無信用時(shí)代，融資需要通過擔(dān)保才能夠完成（資產(chǎn)擔(dān)保或者信用擔(dān)保）。”謝皓宇認(rèn)為，對于大部分民營房企來說，由于項(xiàng)目儲備幾乎都為住宅，而在已有開發(fā)貸、信托等背景下，無法再次充當(dāng)擔(dān)保品來做融資，因此，政策對這類企業(yè)并沒有根本性的改變，反而隨著其他優(yōu)質(zhì)民企擔(dān)保發(fā)行的增加，會讓無法提供擔(dān)保品的房企加速出清。

此外，令市場頗為興奮的“金融16條”中在提及受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置時(shí)表示，鼓勵(lì)資管公司參與處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，同時(shí)鼓勵(lì)商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目等。

轉(zhuǎn)向“保房企”

復(fù)盤2022年以來的房地產(chǎn)市場，樓市放松和支持政策實(shí)際上未曾停歇。

今年年初開始，各地便頻繁出臺樓市放松政策，從2月菏澤打響放松限購“第一槍”，到3月鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，引起了一輪積極的市場反應(yīng)。彼時(shí)有開發(fā)商向記者表示，2021年底各地掀起的降價(jià)潮已階段性結(jié)束，成交有向好的趨勢。

6月的房企銷售出現(xiàn)了回暖的跡象，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企操盤金額單月環(huán)比大幅增長61.2%，遠(yuǎn)超5月份5.6%的漲幅，連續(xù)兩個(gè)月為正。

市場修復(fù)的步伐隨著7月停貸風(fēng)波的沖擊而中止，行業(yè)基本面再趨悲觀。此后政策頻出，但政策的主基調(diào)定為“保交樓”、“保項(xiàng)目”，于開發(fā)商主體方面的舉措較為有限。8 月中旬，監(jiān)管層出臺政策，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目交付。

在9月最末兩天，針對需求端，監(jiān)管層再出臺高能級政策，央行和銀保監(jiān)會通知下調(diào)或取消部分城市首套房貸利率下限，財(cái)政部通知減免換購住房個(gè)人所得稅，同時(shí)，央行更是時(shí)隔七年首次對公積金貸款利率進(jìn)行下調(diào)，對剛需、改善型需求予以相應(yīng)的支持。

但力度不斷加大的穩(wěn)樓市政策，實(shí)際見效較為緩慢。作為房企銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百強(qiáng)房企在這兩個(gè)月內(nèi)的銷售同比降幅超25%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)面臨的關(guān)鍵問題之一是信心的缺失，而穩(wěn)主體是穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心的重要支點(diǎn)。中郵證券在11月初發(fā)布的一份研報(bào)中指出，民營企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占比較高，民營主體若喪失信用支撐，從供給端就會導(dǎo)致有效供應(yīng)不足，進(jìn)而影響需求釋放。

“此前，穩(wěn)樓市重點(diǎn)放在穩(wěn)需求、保交付方面，穩(wěn)主體政策相對較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推進(jìn)，穩(wěn)樓市政策短板逐步補(bǔ)齊。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

有此前在中債增增信支持下完成發(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者表示，監(jiān)管層之前很多動作已經(jīng)意在對房企主體予以支持，例如中債增支持第一批房企發(fā)債等，只是當(dāng)時(shí)的效果和規(guī)模等，相對而言未達(dá)到預(yù)期，“所以這次中債增的支持模式和規(guī)模都發(fā)生了變化。”

西政資本也認(rèn)為，“金融16條”對房企融資的支持，從先前單純的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)到“救項(xiàng)目+救房企”的方向，資金端的水龍頭終于打開，房地產(chǎn)行業(yè)有望更快地實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，無論是從上述政策表述，還是從相關(guān)支持落地細(xì)節(jié)來看，政策都明顯向著優(yōu)質(zhì)房企、仍在穩(wěn)健經(jīng)營中的民企，顯示出了穩(wěn)住現(xiàn)存優(yōu)質(zhì)主體的思路。

“包括‘金融16條’在內(nèi)，對預(yù)售資金監(jiān)管放松的政策一方面要求商業(yè)銀行按照參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面也提到需要房企提供保證金、反擔(dān)保等增信措施，”億翰智庫指出，因此政策的覆蓋對象正是具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、信用記錄良好以及財(cái)務(wù)狀況依然穩(wěn)健的民營企業(yè)。

克而瑞指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)。“金融16條”，疊加近期一些積極政策，對行業(yè)信心提升注入了強(qiáng)心劑，其中保持融資平穩(wěn)有序，對于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐步回歸正軌有很重要的信號意義，房企生存環(huán)境將迎來修復(fù)。