11月的地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了數(shù)項(xiàng)重大利好政策，資本市場(chǎng)一片熱鬧，地產(chǎn)股、債接連上漲，但這股火熱的情緒與行業(yè)基本面并不相關(guān)。11月的房企銷售持續(xù)下探。

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據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，11月，百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤(pán)金額環(huán)比微降0.3%；同比降幅為25.5%，下降幅度與前兩個(gè)月基本持平；而前11個(gè)月累計(jì)來(lái)看，同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

市場(chǎng)層面的低迷也在持續(xù)，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來(lái)單月新低，同比跌幅再擴(kuò)至30%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，近期的利好政策更多是對(duì)房企融資的支持。11月以來(lái)，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，支持房企融資的“三支箭”格局已經(jīng)形成。但加大需求側(cè)支持力度，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期改善、銷售的回穩(wěn)。

克而瑞認(rèn)為，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)爆雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對(duì)沖行業(yè)下行預(yù)期；未來(lái)，缺失的信心有望逐步重塑，觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成市場(chǎng)底。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析指出，回顧2017年-2021年的五年，全國(guó)商品房銷售面積都保持在17億平方米的水平，而今年前10月則同比下降了22%，以此推算，2022年全年的銷售面積可能會(huì)在14億平方米的水平。

具體到企業(yè)層面來(lái)看，據(jù)億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中有約4成的房企實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中16家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%。

在TOP30房企中，有10家實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，但漲勢(shì)明顯弱于10月，僅華發(fā)、仁恒置地、大悅城的環(huán)比漲幅超30%，其他房企的漲幅均在20%以下，而萬(wàn)科、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)置地等Top10房企則出現(xiàn)了環(huán)比下降的情況，降幅在9%-19%。

同比來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中，11月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量依然有7成之多。TOP30中的出險(xiǎn)房企表現(xiàn)仍舊慘淡，融創(chuàng)、世茂、金科等的銷售同比降幅在60%及以上。

在2022年行業(yè)格局變動(dòng)加劇的背景下，規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國(guó)企的整體表現(xiàn)更佳，業(yè)績(jī)修復(fù)速度好于民企，亦優(yōu)于示范民企。

其中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)等央國(guó)企在前7個(gè)月的同比跌幅在20%-30%左右，截至11月底，累計(jì)同比跌幅已收窄至10%左右，越秀則已實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)；而碧桂園、新城、美的置業(yè)等示范民企在前7個(gè)月的同比跌幅在40%左右，行至11月的累計(jì)同比跌幅仍保持在40%的水平，僅龍湖收窄至27%。

為了拉動(dòng)銷售端，促進(jìn)回款保持流動(dòng)性，各大房企近來(lái)再度推出各種打折促銷活動(dòng)。據(jù)克而瑞調(diào)研，保利、龍湖、中海、萬(wàn)科等房企在下半年加大了折扣力度，并在全年的去化壓力下，發(fā)起四季度沖刺。

其中，保利全年?duì)I銷活動(dòng)較多，除了折扣還有全民營(yíng)銷、首付分期、物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)折扣等，幾乎攬括了市面上大部分營(yíng)銷打法，去化壓力較大的區(qū)域，果斷促銷去化。

“保利的銷售業(yè)績(jī)于8月正式超過(guò)萬(wàn)科來(lái)到全口徑榜單第二名，目前已基本達(dá)成于4月業(yè)績(jī)會(huì)提出的‘進(jìn)三爭(zhēng)一’的目標(biāo)，可以預(yù)見(jiàn)，年底保利將繼續(xù)大力促銷爭(zhēng)一保二，抓回款。”上述研報(bào)指出。

但受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力，縱觀全年，克而瑞預(yù)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企2022年全年銷售業(yè)績(jī)的同比降幅將保持在40%以上。

盡管目前市場(chǎng)尚未企穩(wěn)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)復(fù)蘇的方向是確定的，而且政策也將加速為地產(chǎn)行業(yè)撥云見(jiàn)日。

西政資本指出，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的地位以及當(dāng)前救市的重要性、迫切性已經(jīng)形成了共識(shí)，目前在政策層面都給予了明確的支持表態(tài)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的出清以及進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期所需的時(shí)間只存在長(zhǎng)短的問(wèn)題。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，政策底到市場(chǎng)底需要一個(gè)階段，假設(shè)政策能夠在當(dāng)前能在當(dāng)前基礎(chǔ)上保持或加力，按照歷史規(guī)律推演，2023年2季度，市場(chǎng)或能出現(xiàn)轉(zhuǎn)好。“但是市場(chǎng)底出現(xiàn)后是不是仍會(huì)繼續(xù)在底部盤(pán)整，盤(pán)整的時(shí)間有多久，仍存在一些不確定性。”