信貸、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，房企融資正在持續(xù)升溫。

近兩日福星股份、世茂股份、北新路橋、大名城、新湖中寶5家涉房企業(yè)公告籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)，募資款用于“保交樓”等房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還債務(wù)本息等；與此同時(shí)，民營(yíng)房企首批增信發(fā)債服務(wù)進(jìn)入落地階段，“第二支箭”首單融資已完成發(fā)行；股份行和城商行也跟進(jìn)對(duì)房企的授信。

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一邊是房企爭(zhēng)飲融資“頭啖湯”，一邊是銀行及券商等機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相奔走搶抓市場(chǎng)機(jī)遇。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，有投行正在與房企接觸，研究政策內(nèi)容、商討制定融資方案等。“房地產(chǎn)屬于高資本行業(yè)，對(duì)資本的需求量大，（對(duì)券商）會(huì)是個(gè)重要增量。”資深投行人士王驥躍對(duì)記者表示。

另有負(fù)責(zé)房企融資的相關(guān)人士表示，有券商正在梳理篩選地產(chǎn)公司名單，計(jì)劃溝通發(fā)債相關(guān)事宜。

機(jī)構(gòu)拋出”繡球“，部分中小房企躍躍欲試，又遲疑觀望——政策暖風(fēng)吹起，融資環(huán)境轉(zhuǎn)好，是否就能分食到“新蛋糕”？

“相對(duì)而言，頭部房企可能募資更容易。一些融資能力、盈利能力較弱的中小型房企，雖也有券商在接觸，但只擬定了初步方案。”有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“后續(xù)錢(qián)從哪來(lái)，大家還沒(méi)有頭緒。”

定增計(jì)劃密集出爐

“第一支箭”信貸支持，“第二支箭”債券融資，“第三支箭”股權(quán)融資。房地產(chǎn)融資“三支箭”齊發(fā)，頂層支持迎來(lái)高潮。

有分析認(rèn)為，政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延；另一方面，從開(kāi)發(fā)貸、債券、信托、股權(quán)等多渠道向房企提供資金支持。

11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

這意味著樓市“第三支箭”正式落地，房企股權(quán)融資放開(kāi)，暫停12年的房企再融資恢復(fù)。政策推出后，多家涉房企業(yè)迅速拋出定增計(jì)劃。

11月29日，福星股份搶食“頭啖湯”，發(fā)布籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票的提示性公告。世茂股份、北新路橋緊隨其后，當(dāng)天晚間發(fā)布相關(guān)定增公告。3家公司均（擬）向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，擬發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%。

11月30日晚間，新湖中寶、大名城發(fā)布了《擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票的提示性公告》。

募資用途方面，多家公司提到，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還部分公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)本息，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

不過(guò)，上述公司的定增方案均處于初期籌劃階段，仍存不確定性，相關(guān)事項(xiàng)尚需公司董事會(huì)、股東大會(huì)審議及主管部門(mén)核準(zhǔn)。

“房地產(chǎn)股權(quán)再融資相當(dāng)于是在供給端的進(jìn)一步放松，對(duì)房企而言意義重大，這意味著這一輪地產(chǎn)收縮到此告一段落了。”星石投資副總經(jīng)理萬(wàn)凱航表示，這有助于解決行業(yè)保交樓的問(wèn)題，也有助于解決今年房地產(chǎn)投資過(guò)快下滑問(wèn)題，相當(dāng)于盤(pán)活了存量資產(chǎn)。

“房地產(chǎn)股權(quán)再融資重啟相當(dāng)于從資金端和源頭上給錢(qián)、給選擇，那必然會(huì)帶來(lái)行業(yè)再融資快速釋放以及并購(gòu)快速落地。”他預(yù)測(cè)。

東高科技投研學(xué)院副院長(zhǎng)楊波對(duì)記者表示，地產(chǎn)融資方面，政策上相繼放開(kāi)了信貸、債券融資與股權(quán)融資，“對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，至少意味著較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患消除了”。

債券融資與信貸支持不斷推進(jìn)

“3%的票面利率很意外，現(xiàn)在3年期中票一般是在3.2%附近。”看到龍湖集團(tuán)公布的數(shù)字后，北京某頭部券商承銷(xiāo)人士驚訝了下。

11月30日，龍湖集團(tuán)對(duì)外宣布旗下子公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（下稱(chēng)“龍湖企業(yè)拓展”）完成“22龍湖拓展MTN002”的發(fā)行，最終發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.0%，全場(chǎng)投標(biāo)倍數(shù)為1.62倍。

該筆債券由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（下稱(chēng)“中債增進(jìn)公司”）提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保，此筆債券的順利發(fā)行也意味著民企債券融資支持工具的首單落地。

值得注意的是，該筆債券票面利率創(chuàng)下中債增進(jìn)公司擔(dān)保民營(yíng)房企債券的新低，而且也遠(yuǎn)低于龍湖企業(yè)拓展2020年發(fā)行的中票利率，當(dāng)時(shí)票面利率為4.5%。“從價(jià)格上看，很有可能是主承拿了，或者是授信銀行，金融16條之后，大多數(shù)銀行都給了房企授信，買(mǎi)債也有可能算在授信里。”前述券商承銷(xiāo)人士告訴記者。

根據(jù)公告，“22龍湖拓展MTN002”的主承銷(xiāo)商為工商銀行、聯(lián)席主承銷(xiāo)商為農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行，被市場(chǎng)視為地產(chǎn)史上最豪華承銷(xiāo)團(tuán)。“這反映了在政策引導(dǎo)下當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的支持力度，尤其是優(yōu)質(zhì)房企。”某城商行分行高管對(duì)記者說(shuō)道。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也表示，利率較低主要有三方面原因，一是該筆債券是由中債增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保；二是龍湖集團(tuán)自身經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況良好，償債能力強(qiáng)，發(fā)展穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)較?。蝗峭顿Y人信心較強(qiáng)，近期多個(gè)主要商業(yè)銀行與龍湖簽署授信協(xié)議，增強(qiáng)了投資人對(duì)龍湖的信心。

根據(jù)募集說(shuō)明，龍湖企業(yè)拓展募集資金擬用于項(xiàng)目建設(shè)、償還債務(wù)融資工具、償還龍湖集團(tuán)境外美元債券，后續(xù)還有180億元中期票據(jù)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，借助“儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行”模式，可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時(shí)機(jī)，提升市場(chǎng)投融資效率。

前述券商承銷(xiāo)人稱(chēng)：“以前交易商協(xié)會(huì)監(jiān)管比較嚴(yán)，民營(yíng)地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)在銀行間發(fā)債并不多，有了增信后，不僅能發(fā)出來(lái)，而且利率相比之前也有降低，幫助企業(yè)解決了融資問(wèn)題。”

在“第二支箭”推進(jìn)的同時(shí)，“第一支箭”也有新進(jìn)展。近期，跟隨國(guó)有大行的腳步，不少股份行和城商行相繼公布了對(duì)房企的授信情況，包括興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行、浙商銀行、恒豐銀行、上海銀行等。

比如，興業(yè)銀行分別與萬(wàn)科、中海、綠城、龍湖、濱江、建發(fā)地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、廈門(mén)安居控股、福州左?？毓?0家房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供意向性融資總額達(dá)4400億元；上海銀行與仁恒置地、濱江集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為仁恒置地、濱江集團(tuán)各提供200億元的意向性綜合授信額度等。

金融機(jī)構(gòu)“摩拳擦掌”

地產(chǎn)再融資“數(shù)槍”已打響，房企積極籌備，金融機(jī)構(gòu)同樣忙碌。

“房企融資這塊是投行在做，也在再融資大類(lèi)里。政策落地，也提供了新的業(yè)務(wù)機(jī)遇。”有券商投行人士告訴記者。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，有投行圈人士表示，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同事連夜與A股房企對(duì)接、開(kāi)會(huì)。

“我們行內(nèi)正在摸排房企的融資情況，對(duì)接合作意向。”華東某股份行分行行長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)道，實(shí)際上，之前在安排行內(nèi)四季度信貸投放工作時(shí)，就已經(jīng)強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)房地產(chǎn)的融資力度，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及居民住房按揭貸款。

投行人士也表示，房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)業(yè)務(wù)流程細(xì)節(jié)需要重新熟悉，同時(shí)，涉房監(jiān)管政策較多，落實(shí)到具體業(yè)務(wù)上還有很多工作要開(kāi)展。

楊波預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)初步形成，強(qiáng)者恒強(qiáng)。具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書(shū)的房產(chǎn)企業(yè)有望勝出。

“總體來(lái)說(shuō)，龍頭房企大多具有上市身份，具備較強(qiáng)的融資條件，優(yōu)質(zhì)地塊占比高，本次新規(guī)解決了融資問(wèn)題，預(yù)計(jì)將整體受益，有助于推動(dòng)業(yè)績(jī)扭虧為盈。”楊波認(rèn)為。

中航基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清認(rèn)為，此次推出的“第三支箭”股權(quán)融資支持措施，進(jìn)一步確認(rèn)了政策對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度變暖。但從本次的再融資新政來(lái)看，政策規(guī)定只能用于存量盤(pán)活，而不能用于新增拿地，“房住不炒”的整體框架并沒(méi)有改變，這使得房企經(jīng)營(yíng)狀況的改善仍然需要數(shù)據(jù)確認(rèn)。

萬(wàn)凱航分析稱(chēng)，歷史上地產(chǎn)政策更多的集中于需求端，而這次政策針對(duì)的是供給端。這次政策能夠得到的最好結(jié)果可能是優(yōu)質(zhì)企業(yè)得到重估，房地產(chǎn)行業(yè)整體的下行周期結(jié)束了，但有沒(méi)有新一輪的上行周期可能還需要再觀察。

部分?jǐn)M融資房企業(yè)績(jī)承壓

頻頻釋放發(fā)債、再融資信號(hào)的涉房企業(yè)，質(zhì)的如何？

“從‘第一支箭’和‘第二支箭’來(lái)看，存在一個(gè)問(wèn)題，即普遍都圈定在優(yōu)質(zhì)企業(yè)上，而‘第三支箭’的再融資政策對(duì)于部分小規(guī)模的區(qū)域房企有積極意義。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

記者關(guān)注到，截至目前，擬推定增方案的上市公司中，既有當(dāng)?shù)貒?guó)企，也有區(qū)域民營(yíng)企業(yè)。

福星股份是湖北本地房企，于1999年登陸深市主板，最初以金屬制品為主業(yè)，自2002年逐漸介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)最早進(jìn)入“三舊”改造（即城中村改造、舊城改造和棚戶(hù)區(qū)改造）領(lǐng)域的上市公司之一。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為福星股份主要利潤(rùn)來(lái)源。2021年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收125.44億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比超八成，達(dá)109.17億元。

項(xiàng)目銷(xiāo)售和保交樓方面，福星股份在2021年年報(bào)中提到，公司實(shí)行交房領(lǐng)導(dǎo)小組跟蹤督辦機(jī)制，武漢、宜昌、恩施、成都等項(xiàng)目順利按節(jié)點(diǎn)交付，全年交付總建筑面積創(chuàng)歷年新高，其中西安美術(shù)城被陜西省西咸新區(qū)選為“交房即交證”首期唯一試點(diǎn)項(xiàng)目。

福星股份業(yè)績(jī)壓力較大。近三年，公司凈利潤(rùn)逐年下滑，且年均降幅在四成以上。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，福星股份營(yíng)業(yè)收入分別為95.66億元、75.01億元和125.4億元；凈利潤(rùn)5.98億元、3.06億元和1.71億元，同比下降47.32%、48.73%和44.25%。

北新路橋是新疆當(dāng)?shù)貒?guó)企，大股東為新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)工程（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“兵團(tuán)建工集團(tuán)”）。截至今年三季度末，兵團(tuán)建工集團(tuán)持股數(shù)量約5.88億股，持股比例46.34%。

2021年，北新路橋?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收123.2億元，同比增長(zhǎng)3.66%，歸母凈利潤(rùn)0.57億元，同比增長(zhǎng)3.07%。公路業(yè)務(wù)是北新路橋的核心業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入在公司總營(yíng)收占比不足10%。去年全年，北新路橋房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入9.77億元，占總營(yíng)收比重7.93%。2019年和2020年分別為7.4億元、5.98億元。

擬推定增計(jì)劃的還有世茂股份，隸屬于世茂集團(tuán)，后者于今年7月份宣布對(duì)境外債務(wù)的整體重組，并有多筆境內(nèi)債展期。

據(jù)世茂股份2021年年報(bào)顯示，截至去年年底，公司貨幣資金賬面余額88.91億元，其中，受限資金3.36億元，商品房銷(xiāo)售監(jiān)管資金63.69億元