“房貸利率高于5%的朋友們，可以考慮置換成3.7%。”陳青年初收到了自稱某銀行渠道部工作人員的電話。

電話里，中介描述的省錢“秘訣”讓他頗為心動(dòng)——同樣300萬的房貸，5.2％年息換成3.7%可以節(jié)省47萬以上，5.8%年息的換3.7%可以節(jié)省59萬。而中介費(fèi)用僅需要貸款額度的2%左右。

(資料圖)

作為某頭部房企的地產(chǎn)策劃，陳青在2021年10月高位“上車”，以投資為目的購買了東莞某熱門樓盤。首付100萬，月供14000元。

“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率普遍是5.8%，但是因?yàn)槲覀冇幸恍﹥?nèi)部渠道，申請(qǐng)到了5.4%的利率。”陳青對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者介紹。即便是如此，但隨后而來的樓市低迷，不僅當(dāng)初投資樓盤的預(yù)期收益沒有兌現(xiàn)，其所在房企的收入還下降了，月供壓力越來越大。

因此，當(dāng)接到中介的上述電話，他不禁眼前一亮。而中介所說的“秘訣”，實(shí)際上就是過去的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的套路。

近來，隨著經(jīng)營貸利率不斷“卷”出新低，與存量房貸之間的利差逐漸拉大。又有不少中介開始打起了老主意——部分中介開始隱蔽地在銀行和個(gè)人間“輾轉(zhuǎn)騰挪”，提供消費(fèi)貸、經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸業(yè)務(wù)。

“轉(zhuǎn)貸”套路再現(xiàn)

“房貸轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，利息省一半。”在某社交平臺(tái)上，北京某中介機(jī)構(gòu)打出這樣的標(biāo)語。近期以來，經(jīng)營、消費(fèi)貸與存量房貸之間的利率差，成為不少中介機(jī)構(gòu)攬客的噱頭。

從2022年起，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的利率就不斷下行，2023年信貸數(shù)據(jù)迎來“開門紅”，不少銀行貸款利率下探至3字頭。

以招商銀行“閃電貸”為例，記者在廣東某網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前貸款額度與利率與客戶本身資質(zhì)有關(guān)，消費(fèi)貸最低可做到3.6%。該行客戶經(jīng)理介紹，如果擁有公司資質(zhì)，可考慮做經(jīng)營貸，根據(jù)條件不同目前最低利率可做到到3.25%，期限3年。

而與之相對(duì)應(yīng)的，則是高企的存量房貸利率，不少“高位站崗”的購房者房貸利率在5%～6%左右。利差超過2個(gè)點(diǎn)，這也是近期還房貸潮的原因之一。

然而在與中介機(jī)構(gòu)溝通的過程中，陳青以多年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，發(fā)現(xiàn)這些轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)頗多。

據(jù)陳青對(duì)接的中介機(jī)構(gòu)介紹，該業(yè)務(wù)主要分為三個(gè)步驟：首先需要一筆“過橋”資金還清房貸；第二步通過房產(chǎn)抵押，申請(qǐng)經(jīng)營貸，可貸額度一般是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7成；接下來只需要等經(jīng)營貸放款，還清過橋貸款。

這一過程看似簡單，但“上車”后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中介還能從各項(xiàng)“支線”任務(wù)中獲取各類收益，而消費(fèi)者實(shí)際付出的成本遠(yuǎn)高于預(yù)期。

陳青向第一財(cái)經(jīng)記者依次細(xì)述了在辦理流程“勸退”他的幾個(gè)方面：

第一是辦理經(jīng)營貸的過程中，如果沒有符合要求的營業(yè)執(zhí)照，中介就會(huì)收取3000元左右的手續(xù)費(fèi)，來過戶一個(gè)符合要求的營業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，如果需要“包裝”符合資質(zhì)的經(jīng)營流水，又是“另外的價(jià)格”。

第二，有一定期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。目前房貸最長可貸30年，經(jīng)營貸雖然最長也可達(dá)30年，但目前市面上比較普遍的通常是3年、5年和10年期。

陳青以自身30年房貸期限為例計(jì)算，自己如選擇借入10年期的經(jīng)營貸，貸款利率3.7%?？蛇x擇定期結(jié)息到期還本、一次性利隨本清、分期還款（等額本金、等額本息）等多種還款模式，但都涉及到期需要過橋資金償還問題，直接拉高實(shí)際的資金成本。

第三，在申請(qǐng)過橋資金提前還貸過程中，過橋成本依然存在。且由于目前部分銀行對(duì)于提前還貸的流程需要預(yù)約排隊(duì)，等待期按月起步，因此過橋資金的不確定性更大。

風(fēng)險(xiǎn)巨大

“實(shí)際能省下的錢并沒有那么多。”陳青估計(jì)，如果運(yùn)氣好，走完這套手續(xù)大約只能省下30萬左右，但同時(shí)要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。

在社交平臺(tái)上，還有不少猶豫辦理這項(xiàng)“業(yè)務(wù)”的購房者也向記者介紹了可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

“這個(gè)事情里面很多環(huán)節(jié)是違規(guī)的，比如包裝流水、過戶營業(yè)執(zhí)照等，一旦被查出來，銀行抽貸就非常麻煩了。”購房者阿偉坦言，自己此前已經(jīng)向中介繳納了1500元的定金，但是隨后被朋友勸住，提到這個(gè)操作太“賭運(yùn)氣”。“一旦銀行要提前抽回經(jīng)營貸，那資金鏈游戲就徹底結(jié)束。”他向接著介紹道。

根據(jù)2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

北京盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉玲玲表示，如果貸款客戶虛構(gòu)貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，涉嫌騙取貸款構(gòu)成刑事犯罪。

遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，也明確指出目前轉(zhuǎn)貸存在四類風(fēng)險(xiǎn)。

第一是經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營貸是銀行向個(gè)體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

第二是信用貸風(fēng)險(xiǎn)。信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若信用貸款不能準(zhǔn)時(shí)償還，還會(huì)收取高額罰息。不僅如此，還會(huì)產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會(huì)影響日后個(gè)人金融業(yè)務(wù)的申辦。

第三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請(qǐng)“信用貸”“經(jīng)營貸”過程中，會(huì)被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

最后是個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。部分“貸款中介”獲取消費(fèi)者貸款信息等個(gè)人信息后，在消費(fèi)者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

監(jiān)管加碼

監(jiān)管力度也在不斷加大。2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》顯示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2月13日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》提出，隨著國家對(duì)小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會(huì)上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

從2023年1月銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯管理局開出的罰單來看，涉房業(yè)務(wù)仍然是監(jiān)管重點(diǎn)。1月底，海口農(nóng)商銀行收到了巨額監(jiān)管罰單。海南銀保監(jiān)局公開表顯示，其中存在“個(gè)人消費(fèi)貸款和農(nóng)戶貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”等13項(xiàng)主要違法違規(guī)事實(shí)。銀保監(jiān)會(huì)海南監(jiān)管局決定對(duì)?？谵r(nóng)商行罰款685萬元，沒收違法所得25.42萬元，合計(jì)被罰沒710.42萬元，行長、副行長等多人同時(shí)被罰。

圖片來源：普華永道

根據(jù)普華永道發(fā)布的《2022年度銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管處罰及政策動(dòng)態(tài)》顯示，2022年，銀保監(jiān)會(huì)因“貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，開出173張罰單，處罰金額為8871萬元。

加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士建議重點(diǎn)聚焦目前存量房貸利率過高的問題。澤平宏觀團(tuán)隊(duì)建議，政府相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)措施引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率，同時(shí)降息以降低銀行負(fù)債成本。站在利率高位的購房者利息支出下降，有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。于國家而言，存量房貸利率下調(diào)，利好宏觀經(jīng)濟(jì)，有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。