房屋被查封導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，房屋溢價(jià)損失該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？近日，山東省濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院審理了這樣一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。

2015年11月，晉忠忠通過(guò)某房產(chǎn)中介得知汪頃果出售房屋的信息。經(jīng)過(guò)看房，汪頃果與晉忠忠通過(guò)房產(chǎn)中介簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定甲方汪頃果自愿出售濟(jì)南某小區(qū)房屋；該房屋無(wú)抵押、無(wú)租賃，甲方承諾和保證此房產(chǎn)無(wú)任何權(quán)屬等糾紛。雙方約定成交價(jià)格為116萬(wàn)元，晉忠忠在合同簽訂時(shí)向汪頃果支付定金2萬(wàn)元。

合同約定，如甲、乙任一方未按約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向房屋買(mǎi)賣(mài)的相對(duì)方支付合同總房?jī)r(jià)款3‰的違約金，或者違約方承擔(dān)合同總房?jī)r(jià)30%的違約金，具體承擔(dān)哪一種違約責(zé)任，由守約方選擇。

據(jù)了解，汪頃果和黎琪琪原是夫妻關(guān)系，二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，并取得房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)人為汪頃果，共有人為黎琪琪。后來(lái)汪頃果和黎琪琪因感情破裂在民政部門(mén)協(xié)議離婚，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。后黎琪琪對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽字追認(rèn)。

合同簽訂后，晉忠忠依約向汪頃果支付了定金2萬(wàn)元，同時(shí)向中介繳納了房屋傭金共計(jì)2.8萬(wàn)元。2015年12月，晉忠忠與汪頃果、黎琪琪及中介工作人員依約到濟(jì)南市房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。因房屋被法院查封，網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理，晉忠忠應(yīng)付的68萬(wàn)元（除定金外）首付款未再支付。此后，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有及時(shí)解除合同，就涉案房屋的溢價(jià)損失也協(xié)商不成。晉忠忠于2017年7月訴至濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院，請(qǐng)求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、汪頃果、黎琪琪支付違約金并承擔(dān)溢價(jià)損失等。

法官審理得知，汪頃果于2015年2月就簽收了法院送達(dá)的保全裁定。法院認(rèn)為，汪頃果在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其財(cái)產(chǎn)已被查封或凍結(jié)的情況下，仍然出售被查封的房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于合同未及時(shí)解除而擴(kuò)大的損失，法院認(rèn)為，雖然汪頃果曾在2016年1月份表示晉忠忠可另行購(gòu)買(mǎi)其他房屋，但同時(shí)也表明如果晉忠忠沒(méi)有看中其他房屋，則可待涉案房屋解封后繼續(xù)履行合同，且多次承諾能夠盡快解決查封事宜。晉忠忠也選擇相信和等待以致沒(méi)有及時(shí)解除合同。法院認(rèn)為，汪頃果應(yīng)對(duì)損失的擴(kuò)大承擔(dān)主要責(zé)任。黎琪琪與汪頃果離婚時(shí)，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。雖然黎琪琪對(duì)于出售被查封的房屋主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但客觀上導(dǎo)致《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法繼續(xù)履行，黎琪琪作為房屋共同出賣(mài)人，應(yīng)與汪頃果共同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

本案中，因涉案房屋被查封，無(wú)法辦理網(wǎng)簽，晉忠忠對(duì)于合同可能無(wú)法繼續(xù)履行應(yīng)有一定的預(yù)期，但其既未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，也未按照約定支付首付款以明示要求繼續(xù)履行合同，以致合同是否繼續(xù)履行長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)。晉忠忠對(duì)損失的擴(kuò)大及糾紛的發(fā)生也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。房產(chǎn)中介在合同簽訂前，已查詢到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晉忠忠，以致雖然促成了合同的簽訂，但發(fā)生了履行不能的后果并使買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生糾紛，存在過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任。因房產(chǎn)中介已注銷(xiāo)，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由其經(jīng)營(yíng)者程剛承擔(dān)。

法院認(rèn)為，雖然雙方約定了違約金的計(jì)算方式，但原告晉忠忠以約定的違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失為由，要求以起訴日作為評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定房屋價(jià)格及損失，并無(wú)不當(dāng)。法院認(rèn)定合同解除時(shí)，涉案房屋溢價(jià)為94.36萬(wàn)元（即涉案房屋市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)210.36萬(wàn)元減去116萬(wàn)元）。對(duì)于溢價(jià)損失的承擔(dān)。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，被告汪頃果、黎琪琪應(yīng)首先支付約定的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)損失的，補(bǔ)足差額。綜合各方的違約及過(guò)錯(cuò)程度，法院酌定被告汪頃果、黎琪琪共同承擔(dān)55%的責(zé)任，原告晉忠忠承擔(dān)40%的責(zé)任，被告程剛承擔(dān)5%的責(zé)任。

綜上，依照《合同法》《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，法院判決原告晉忠忠與被告汪頃果、被告黎琪琪及被告程剛簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》于2017年7月11日解除；被告汪頃果、黎琪琪向原告晉忠忠返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計(jì)53萬(wàn)余元；被告程剛向原告晉忠忠除已返還房屋傭金外，需另行賠償房屋溢價(jià)損失4.7萬(wàn)余元。記者獲悉，此判決已生效，且已全部履行完畢。（文中當(dāng)事人為化名）（記者尹訓(xùn)銀）