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面對"報復(fù)性還貸" 優(yōu)化房貸規(guī)則才能多方共贏
來源:中國青年報 2023-02-10 10:56:22

??春節(jié)過后,很多購房者紛紛去銀行提前還貸。有人說,報復(fù)性消費(fèi)還沒有到來,“報復(fù)性還貸”卻出現(xiàn)了。


【資料圖】

??面對集中出現(xiàn)的“報復(fù)性還貸”,不少銀行是拒絕的。購房者去銀行申請?zhí)崆斑€房貸,要么要交違約金,要么被要求預(yù)約,一預(yù)約就要等幾個月。一般而言,債主都會千方百計向欠債的一方討錢,然而,在房貸這個場景中,卻出現(xiàn)了欠錢的追著還錢,債主百般不愿意的荒誕場景,其背后的問題值得認(rèn)真思考。

??買房者在辦理房貸時,可以選擇LPR浮動利率,也可以選擇固定利率。固定利率的好處是,不管以后通脹率如何變動,銀行如何提高利息,這個利率都固定了,借款人都是按照最初約定的利率來還房貸。而選擇浮動利率,利率發(fā)生變化后,借款人就會按照新的房貸利率來還房貸。

??所以,利率升高的時候,對選擇固定利率的購房者是有利的;而選擇浮動利率的人,房貸利率若上浮了,那借款人的還款額也會相應(yīng)增多。但反過來,利率下行的時候,選擇浮動利率的人付出的利息會降低,相對來說,選擇固定利率的人,就會多付出。這時,他們?yōu)榱私档唾J款成本,就會選擇提前還款。

??現(xiàn)在正是這個情況。此前,首套房利率一般在5%-6%之間,今年直接跌破4%,南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經(jīng)低到3.7%,其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

??今年1月,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此政策下,至少有數(shù)百個城市房貸利率破4。

??還有一種情況就是,很多人雖然選擇了LPR浮動利率,但他們的貸款是有基點(diǎn)上浮的,即在基準(zhǔn)利率上再上浮 20-30 個基點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化,國家政策放松了房地產(chǎn)信貸,一些地方的房貸利率不僅不再上調(diào)基點(diǎn),甚至還會反過來下調(diào)基點(diǎn)。這種變化,也讓更多人選擇了提前還貸。

??貸款買過房的人都知道,利率的差異會造成很大的還款差異。假設(shè)貸款100萬元,利率4%,30年等額本息還款,一個月還款4774元,總還款額171.8萬元;如果利息提升到6%,一個月還款將達(dá)到5995元,總還款額將會上升到215.8萬元。也就是說每個月會多還約1200元,總還款會多44萬元。如果貸款更高,達(dá)到300萬元,每個月更是要多還約4000元。

??很多人有錢不提前還貸,其實(shí)是把錢拿去投資了。以前,某些銀行理財收益就能超過6%,考慮到理財能保持現(xiàn)金的流動性,即便利率趕不上房貸,很多人也更愿意把錢捏在自己手里。但是,隨著理財收益下行,這個差異變大了,錢就不如拿去還貸款了。

??與此同時,疫情對經(jīng)濟(jì)造成的沖擊仍未消退,加上全球形勢對經(jīng)濟(jì)的潛在影響,很多人都擔(dān)憂自己的收入會下降。收入下降后,還款壓力就會變大,如果購房者手上有足夠的錢,甚至能從親戚朋友那里以低于房貸利息的利率借到一些錢,就會考慮提前還貸,緩解每個月的現(xiàn)金流壓力。

??面對“報復(fù)性還貸”,銀行應(yīng)該按合約辦事。如果采取合約之外的辦法,關(guān)閉線上預(yù)約,或者故意延長審批時間,以此阻止居民提前還貸款,既不公平,從長期來看意義也不大。

??對放貸一方而言,想要減少提前還款,最直接的辦法當(dāng)然是降低存量房貸的利息。不過,降低存量房貸利率雖然能減少提前還貸現(xiàn)象,銀行收益也會隨之降低,還會使得固定利率制度名存實(shí)亡。但從公平性上說,利息差異太大是不公平的,也是不可持續(xù)的。只要利差帶來的損失大于房產(chǎn)重新過戶的成本,購房者甚至?xí)ㄟ^變更房主在實(shí)質(zhì)上提前還貸。對此,金融機(jī)構(gòu)可以考慮打個補(bǔ)丁,使固定利率與浮動利率之間利差不大于一定程度。

??宏觀而言,減少提前還款,讓居民把這些錢留在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中,能擴(kuò)大消費(fèi)與投資,有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),需要讓貸款者覺得不提前還款更劃算。對此,各方還應(yīng)設(shè)身處地站在購房者的角度想問題,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)共贏。?劉遠(yuǎn)舉 來源:中國青年報

關(guān)鍵詞: 首套住房貸款 可以選擇
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