在多家小房企扎堆赴港IPO，試圖搭上資本列車穿越寒冬后，港股終于迎來房企種子選手——祥生。去年中梁敲鐘后，作為千億房企陣營中最后一家未上市的祥生，何時開啟資本之旅成了市場最大的關注。

6月3日晚間，隨著一紙招股書的披露，祥生正式宣告奔赴港股，與同行相聚。如果沖刺成功，這很有可能成為年度最大的內房股IPO。

此前外界對這家浙系房企的認知多停留在高增長，此次透過一片數(shù)字矩陣讓市場在增速外衣下看到一個更加清晰而全面的祥生。

百億到千億用時4年

作為一家高增長房企，祥生式的增速是從百億到千億用了4年時間。2015年，祥生的銷售規(guī)模剛過百億元，2018年，祥生首次躋身千億軍團，實現(xiàn)簽約銷售金額1029.2億元，年復合增長率超過100%。

銷售額的大幅增長也帶來其營收的上升。招股書顯示，2017年-2019年，祥生的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，年均復合年增長率為137.6%。期間對應的已確認建筑面積分別為83.9萬平方米、142.3萬平方米、348.8萬平方米，復合年增長率為104%。

截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目，包括172個為附屬公司開發(fā)的項目及23個為合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項目。上述項目應占總建筑面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業(yè)的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業(yè)投資建筑面積約180.22萬平方米;發(fā)展中物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約158.45萬平方米;及持作未來發(fā)展物業(yè)的估計總建筑面積約539.69萬平方米。

2019年，祥生提出“1+1+X”戰(zhàn)略，即“浙江+泛長三角+重點潛力城市”布局，由內向外建立三個梯次的縱深發(fā)展。核心是以浙江省為核心發(fā)展區(qū)域，以江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省為核心增長區(qū)域，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

根據(jù)招股書披露的項目布局來看，基本與上述戰(zhàn)略相契合?，F(xiàn)有的195個項目主要分布于浙江省、泛長三角區(qū)域和其他具高增長潛力的城市，投射到地圖端來看，起家地浙江依然占據(jù)半壁江山，除了重倉杭州以外，紹興、臺州、湖州等三線城市也是其重要布點。此外，祥生正在走出浙江，試圖擺脫對單一區(qū)域的過度依賴，目前走出版圖已包括江蘇、安徽、上海等9省1市。

具體來看，大本營浙江擁有104個項目，應占總土儲1156.2萬平方米，總比總土儲的50.2%;緊隨其后的是30個項目的安徽，占比總土儲13.7%，江蘇、山東分別布局了19個、7個項目，對應總土儲的8.1%和7.7%。

凈利暴增6倍

利潤方面，2017至2019三年間，祥生的毛利分別為8.34億元、30億元、84.8億元;對應的毛利率依次為13.2%、21.1%、23.9%，對于毛利潤的波動，祥生解釋稱，主要是交付項目因地理位置優(yōu)越而售價較高，此外2017年已確認建筑面積以及已確認平均售價相對較低導致2018年、2019年毛利潤較低。

雖然過往3年祥生的毛利率逐年增長，但23.9%的水平在行業(yè)中依然不占優(yōu)勢，數(shù)據(jù)顯示，2018上半年標普受評開發(fā)商的平均毛利率為33%，作為規(guī)模房企，祥生的盈利能力依然需要提升。

相較于毛利的變動，祥生凈利方面的表現(xiàn)更為顯著。過往三年，祥生凈利潤分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，2018年凈利潤扭虧為盈達到4.28億后，2019年凈利大漲649.8%至32.09億元。祥生稱，2017年的虧損主要由于2016年起加快物業(yè)開發(fā)活動導致2017年產生重大行政開支和銷售、分銷開支所致。

快速的業(yè)績增長使得祥生的杠桿水平也處于高位。2017年-2019年三年間，祥生的凈資產負債比率分別為1380%、740%和360%，祥生在招股書中表示，過往凈資產負債率較高主要是由于借款金額相對較大，加之先前累積的虧損而導致總股本相對較小。近兩年隨著盈利能力提高導致權益總額增長，凈資產負債率已開始大幅下降。

負債率降低的背后是祥生對于財務結構優(yōu)化的意識，過往三年內，祥生流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數(shù)由2018年的0.3增長至1.4，利息償付能力在加強。

祥生在招股書中介紹，2017至2019年，其主要融資渠道來源于銀行及其他借款、資產抵押證券及有限票據(jù)，還有部分資金來自于信托融資。這也意味著，祥生現(xiàn)有的融資渠道依然有限。如果成功登陸資本市場，拓寬融資渠道、降低融資成本，不僅能讓祥生解決現(xiàn)存的問題更能滿足其未來發(fā)展的需要。