作為銷售排名TOP30的房企，祥生控股集團(tuán)有限公司(下稱“祥生”)開啟自己的資本市場(chǎng)之旅。

6月初，香港聯(lián)交所更新企業(yè)申請(qǐng)版本信息，祥生地產(chǎn)掛出自己的招股書，建銀國(guó)際、農(nóng)銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

招股書顯示，成立于1995年的祥生目前主要在浙江省的城市及泛長(zhǎng)三角區(qū)域的其他城市開發(fā)和銷售物業(yè)，2019年在浙江省、泛長(zhǎng)三角區(qū)域以及其他區(qū)域的銷售收入占比分別為62.5%、32.9%、1.6%;已覆蓋11個(gè)省43個(gè)城市，其中包括上海、杭州、南京、蘇州、武漢等一線及新一線城市。不過，從業(yè)務(wù)占比看，祥生地產(chǎn)的目前項(xiàng)目規(guī)模最大的依舊在三四線城市，其中紹興項(xiàng)目占比12.9%。

“祥生的這一輪快速發(fā)展，得益于在長(zhǎng)三角的三四線城市深度布局，通過高周轉(zhuǎn)方式快速占領(lǐng)市場(chǎng)，這樣的模式和碧桂園類似。不過這家公司的發(fā)展也來自大量的資金推動(dòng)，較高的資金杠桿將成為進(jìn)一步發(fā)展的阻力，同時(shí)規(guī)模擴(kuò)張之后還需要進(jìn)一步提高自身管理能力。”一家TOP20公司高層向第一財(cái)經(jīng)記者分析。

信托融資占比63%

1951年出生于諸暨的陳國(guó)祥是祥生的實(shí)際控制人，與大部分第一代企業(yè)家一樣，陳國(guó)祥早年做過拉車工、釀酒員、紡織工，而后靠尼龍絲綿綸絲生意積累起原始身家，一度被稱為諸暨當(dāng)?shù)?ldquo;絲大王”。90年代中期，擔(dān)任諸暨金雞塢村支書的陳國(guó)祥，因承擔(dān)村子拆遷改造工作而涉足地產(chǎn)，祥生地產(chǎn)由此誕生。

此前，祥生一直在諸暨擁有絕對(duì)市場(chǎng)份額，隨州逐漸開始在浙江進(jìn)行布局。按照目前祥生的戰(zhàn)略布局，主要立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角，提出了“1+1+X”的全國(guó)布局策略，即浙江+泛長(zhǎng)三角+重點(diǎn)潛力城市布局策略。和很多從區(qū)域開始全國(guó)化布局的房企一樣，第一步則是深耕現(xiàn)有區(qū)域，第二步則是進(jìn)一步擴(kuò)張“勢(shì)力”范圍，保證自己未來的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前祥生的項(xiàng)目已覆蓋浙江全部地級(jí)市，2019年公司在浙江省內(nèi)建筑面積達(dá)1156.24萬平方米，占總建筑面積的50.2%。

作為一家主打三四線城市的公司，實(shí)際上享受了上一波三四線棚改紅利。

2016年，祥生地產(chǎn)提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正;2017年，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，即2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。

“祥生的發(fā)展來自市場(chǎng)紅利，而推動(dòng)發(fā)展還有兩個(gè)因素：第一是資金的推動(dòng)，進(jìn)行快速拿地開發(fā);還有一個(gè)是機(jī)制推動(dòng)，祥生內(nèi)部的跟投制度同樣刺激了人的主觀能動(dòng)性，使得這家公司即便職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)不是業(yè)內(nèi)最強(qiáng)的，也激發(fā)了人性潛能。”一位知情人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

不過，2020年開始，祥生進(jìn)一步加速了自己二線城市布局。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年,祥生拿地城市包括杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市，目前二線城市拿地占比約85%。

得益于長(zhǎng)三角的市場(chǎng)紅利和較快的周轉(zhuǎn)速度，祥生過去幾年復(fù)合增長(zhǎng)率高于同業(yè)水平。

招股書顯示，祥生2017年、2018年、2019年?duì)I業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率為137.6%。

由于物業(yè)開發(fā)及銷售的利潤(rùn)率上升，公司2017年、2018年、2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%。凈利潤(rùn)方面，2017年、2018年、2019年分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。從利潤(rùn)表現(xiàn)看，祥生地產(chǎn)與同行存在一定差距，這反映出公司規(guī)模快速擴(kuò)張過程中犧牲了部分利潤(rùn)。

與很多剛上市公司一樣，祥生地產(chǎn)的負(fù)債情況依舊比較高。招股書顯示，祥生地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債比率在2017年、2018年、2019年分別為1380%、740%、360%。

招股書顯示，近三年，祥生地產(chǎn)的借款總額分別為258.74億元、290.65億元以及285.27億元。

在2019年底的285.27億元借款中，有180.07億元來自信托融資，占比63.1%，對(duì)應(yīng)融資筆數(shù)為51筆。51筆信托中，只有少數(shù)幾筆的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一筆超過了16%。

信托占比過大，導(dǎo)致公司的借款利率處于持續(xù)攀升狀態(tài)，利息支出規(guī)模不斷增加。2017~2019年，其加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.09%、8.13%及9.28%，銀行及其他借款利息支出達(dá)到12.75億元、25.58億元、32.23億元。

截至2020年4月底，祥生銀行及其他借款總額為300.56億元，而信托融資借款總額為152.7億元，信托融資筆數(shù)為37筆。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，祥生的高速發(fā)展同樣依賴財(cái)務(wù)杠桿，因而上市成為擴(kuò)寬融資渠道保證未來發(fā)展的重要手段。

陳國(guó)祥子女分任公司要職

和很多地產(chǎn)公司一樣，祥生同樣采取了家族接班的形式進(jìn)行公司治理。目前，祥生總裁為陳國(guó)祥之子陳弘倪，這意味著祥生內(nèi)部已經(jīng)開始形成新的權(quán)力中心。過去幾年的大量外部招聘，也讓這家公司逐漸從一個(gè)區(qū)域房企開始進(jìn)入主流視野。

2019年初，祥生集團(tuán)內(nèi)部發(fā)生人事變動(dòng)，祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)不再兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁，改由陳國(guó)祥之子陳弘倪接任。同一時(shí)期，祥生還任命祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事陳雪宜兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理，協(xié)助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財(cái)務(wù)管理中心相關(guān)工作。陳雪宜實(shí)為陳國(guó)祥之女。

接班人的介入，讓祥生的管理有著濃厚的家族背景。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，過去兩年，以“太子”為權(quán)力核心的新勢(shì)力(主要來自外部招聘職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì))正在逐漸崛起，而老一代管理層正在與之博弈。

作為祥生發(fā)展的重要見證人，趙紅衛(wèi)從去年開始逐漸退出地產(chǎn)的管理決策，不過他也享受了這家公司發(fā)展帶來的巨大紅利。

招股書顯示，祥生控股旗下有一非全資控股公司名為泰興祥瑞，該公司旗下?lián)碛邪ㄌ┡d祥生觀棠府在內(nèi)多個(gè)泰興市祥生項(xiàng)目。2015年公司成立之初，陳國(guó)祥就授予了趙紅衛(wèi)夫婦10%股權(quán)，而后2016年，陳國(guó)祥再次讓渡20%股權(quán)給趙紅衛(wèi)夫婦，當(dāng)次所轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)值高達(dá)4000萬元。至此趙紅衛(wèi)夫婦名下共計(jì)持有泰興祥瑞30%股權(quán)。

從某種意義看，趙紅衛(wèi)已經(jīng)從一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人角色開始轉(zhuǎn)變成祥生的股東之一。不只是趙紅衛(wèi)，在祥生上市前夜，同樣吸引了壽柏年火速馳援。

據(jù)招股書，2020年4月1日，壽柏年全資擁有的Golden Stone的全資附屬公司Golden Stone HK斥資6200萬元注資祥生母公司。2020年5月20日，Golden Stone與祥生訂立換股協(xié)議，并據(jù)此Golden Stone最終擁有祥生1%股權(quán)，其余99%股權(quán)則由陳國(guó)祥家族信托間接持有。

公開資料顯示，壽柏年曾經(jīng)是原綠城集團(tuán)僅次于宋衛(wèi)平的“二號(hào)人物”，和宋衛(wèi)平是杭州大學(xué)歷史系的同學(xué)。壽柏年于1998年4月加入綠城集團(tuán)后，曾擔(dān)任綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼行政總裁。在長(zhǎng)達(dá)近20年的“宋壽”時(shí)代，宋衛(wèi)平負(fù)責(zé)綠城的戰(zhàn)略和營(yíng)銷，壽柏年負(fù)責(zé)綠城的內(nèi)部治理和財(cái)務(wù)。而在中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司成為綠城中國(guó)第一大股東之后的2015年6月，綠城中國(guó)即發(fā)布公告稱，壽柏年計(jì)劃退休，同時(shí)辭去綠城中國(guó)行政總裁，留任執(zhí)行董事。2018年1月28日，綠城中國(guó)公告宣布，執(zhí)行董事壽柏年退休，并清空所持公司全部股票。自此，壽柏年從綠城隱退。

公開資料顯示，壽柏年于2005年前后與陳國(guó)祥在房地產(chǎn)行業(yè)的社交活動(dòng)中結(jié)識(shí)，隨后定期保持聯(lián)系。2019年下半年，陳國(guó)祥與壽柏年開始探討在祥生的投資機(jī)遇以及與壽柏年簽訂一份協(xié)議達(dá)成其對(duì)祥生投資的可能性。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，壽柏年與陳國(guó)祥一樣同為諸暨老鄉(xiāng)，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，在中國(guó)多個(gè)行業(yè)(物業(yè)開發(fā)、醫(yī)療及保健以及教育等)擁有超過13年的股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)，比較經(jīng)典的如2018年戰(zhàn)略投資易居企業(yè)控股，幫助周忻推動(dòng)易居上市。

顯然，壽柏年的加盟，有助于祥生進(jìn)一步叩開資本市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)。

在組織構(gòu)架上，祥生從去年開始進(jìn)行了一輪組織調(diào)整，逐步形成“總部—區(qū)域公司—事業(yè)部”的2.5級(jí)管控模式。目前，祥生總部有九大中心，區(qū)域圍繞“1+1+X”形成浙北、浙東、浙南等區(qū)域。

顯然，這家公司在沖刺上市依舊面臨幾大挑戰(zhàn)。如何平衡規(guī)模發(fā)展與財(cái)務(wù)杠桿，將成為這家公司需要解決的首要矛盾，通過資金推動(dòng)規(guī)模的方式將逐漸面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，今年以來，該公司已經(jīng)有兩位重要職能條線(運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷)副總裁離職，怎么保證管理的穩(wěn)定發(fā)展，還將給這家公司的管理帶來更大的難題。