在2006年美國(guó)住宅市場(chǎng)泡沫破滅前夕，當(dāng)時(shí)的聯(lián)儲(chǔ)理事格拉姆利(Lyle Gramley)曾經(jīng)對(duì)聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘(Alan Greenspan)發(fā)出過(guò)一條著名的警告：糟糕的放款實(shí)踐可能導(dǎo)致一場(chǎng)房市泡沫，而后者最終很可能對(duì)整個(gè)美國(guó)金融系統(tǒng)構(gòu)成實(shí)實(shí)在在的威脅。然而，格林斯潘卻充耳不聞。于是，后面就發(fā)生了所有人都耳熟能詳?shù)墓适隆ｏL(fēng)暴從住宅市場(chǎng)開(kāi)始，最終演成了美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以來(lái)最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退和最可怕的金融市場(chǎng)危機(jī)。

6月28日，波士頓聯(lián)儲(chǔ)行長(zhǎng)羅森格倫(Eric Rosengren)也發(fā)出了類(lèi)似的警告。他指出，美國(guó)住宅市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)度繁榮，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)不起又一次從泡沫到破滅的周期的沖擊?，F(xiàn)在，大家能夠指望的最好結(jié)果，就是現(xiàn)任聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾(Jerome Powell)能夠聽(tīng)取這份逆耳忠言，不要重蹈格林斯潘的覆轍。也許，他還可以及時(shí)采取措施，降低類(lèi)似2006年那種可怕景象重演的可能性。

羅森格倫等人會(huì)憂心忡忡，當(dāng)然是因?yàn)樗麄兛吹搅酥档镁璧嫩E象——美國(guó)住宅價(jià)格現(xiàn)在的上漲速度快得極端反常。根據(jù)市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)凱斯-席勒指數(shù)，全美層面，美國(guó)房?jī)r(jià)目前的上漲年速度達(dá)到了15%，為三十年以來(lái)最快的。與此同時(shí)，2021年5月間，美國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格的中位數(shù)已經(jīng)突破了35萬(wàn)美元，意味著在過(guò)去十二個(gè)月當(dāng)中上漲了24%。

哪怕根據(jù)通貨膨脹做出調(diào)整之后，這些數(shù)字依然是觸目驚心——事實(shí)就是，美國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)越過(guò)了2006年的峰值?，F(xiàn)在，房市上投機(jī)的跡象已經(jīng)非常明顯，四處可見(jiàn)，局面按照這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，到了今年年底，2006年的泡沫相比之下就實(shí)在算不得什么了。

當(dāng)然，必須承認(rèn)的是，自2006年以來(lái)，美國(guó)住宅市場(chǎng)上的放款實(shí)踐已經(jīng)有了很大的改善。比如說(shuō)，和當(dāng)年不同，放款商已經(jīng)不會(huì)再隨便針對(duì)那些沒(méi)有收入、沒(méi)有工作、沒(méi)有資產(chǎn)的人發(fā)放大量次級(jí)貸款。此外，在大衰退之后，這些銀行都做出了重大的努力來(lái)強(qiáng)化自己的資產(chǎn)負(fù)債表。與當(dāng)年相比，他們抵御房市風(fēng)雨沖擊的能力都已經(jīng)得到了大幅的提升。

可是，在為金融系統(tǒng)的整體性改善慶幸的同時(shí)，又必須看到，今天住宅市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，又有比2006年更加嚴(yán)峻的一面。比如，今天的房市過(guò)度繁榮，其實(shí)并不是一種孤立的現(xiàn)象。在房市泡沫的背后，其實(shí)是一場(chǎng)覆蓋全球地域和幾乎所有資產(chǎn)門(mén)類(lèi)，以及信貸市場(chǎng)的“萬(wàn)物泡沫”，而造成這一結(jié)果的，正是世界幾大重量級(jí)央行高度激進(jìn)的債券購(gòu)買(mǎi)操作。

萬(wàn)物泡沫最直接的證據(jù)之一，就是極端高企的美股估值，像今天這樣的高水位，過(guò)去一百年時(shí)間里也只出現(xiàn)過(guò)一次。另外一個(gè)例子則是，不管是在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，那些信用風(fēng)險(xiǎn)最高的借貸者都能夠以低到罕見(jiàn)的利率大量舉債。

目睹了這一切，人們就更加難以理解，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極為強(qiáng)勢(shì)，美國(guó)住宅市場(chǎng)如火如荼的局面下，為何聯(lián)儲(chǔ)還要持續(xù)每月購(gòu)入價(jià)值1200億美元的美國(guó)國(guó)債和抵押債券呢?這種做法之下，聯(lián)儲(chǔ)不但在持續(xù)吹起美國(guó)房市泡沫，實(shí)質(zhì)上也在持續(xù)吹起全球萬(wàn)物泡沫。當(dāng)局面最終發(fā)展到難以控制，美國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重過(guò)熱，聯(lián)儲(chǔ)就只能被迫加息，讓經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)遭遇硬著陸。

如果聯(lián)儲(chǔ)想要避開(kāi)硬著陸的可怕后果，他們就必須盡快認(rèn)清事實(shí)——事實(shí)就是，連聯(lián)儲(chǔ)自己的一些理事和行長(zhǎng)都開(kāi)始擔(dān)心美國(guó)住宅市場(chǎng)的泡沫化了。至少，他們也該停止購(gòu)買(mǎi)抵押債券了，因?yàn)檫@就等于是為房市泡沫火上澆油。