春節(jié)黃金周過后，市場開始步入正軌。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，二手房的價格往往才是樓市真實需求的體現(xiàn)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京部分區(qū)域?qū)嵉刈咴L時了解到，經(jīng)歷了春節(jié)小長假后，北京的二手房市場明顯活躍起來，不少中介門店的人氣明顯上升，而二手源的掛牌量也大幅增加。

東西城略降

下午5點，正是放學(xué)的時間，北京市東城區(qū)的夕照寺街上擠滿了穿校服的學(xué)生和等待的家長。北京市第五十中學(xué)和市第五幼兒園就坐落在這條街上，分布在該街道周圍便都是“學(xué)區(qū)房”。

“這附近的房價有些貴，都是沖著孩子上學(xué)嘛。”附近的中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

夕照寺西里是一個位于鬧市區(qū)卻寧靜的小區(qū)，樓高普遍只有4層，戶型也以50平方米為主，作為學(xué)區(qū)房很合適。

記者了解到，該小區(qū)最近的一筆成交發(fā)生在1月1日，50.9平方米的戶型成交總價452萬元，單價88801元/平方米，比10月份的成交戶型單價高出約8000元/平方米。

“春節(jié)前附近二手房的成交量還不錯，甚至春節(jié)前一天我們還在忙。現(xiàn)在房源不多了，在我們房源庫里，夕照寺西里只剩一套了。”中介人員如是說，“價格上沒有下跌，因為是學(xué)區(qū)房，還挺搶手的。”

但記者調(diào)查得知，該小區(qū)的房源報價一直呈下降趨勢。如中原地產(chǎn)上架的一套房源報價由480萬元下調(diào)至460萬元，我愛我家上架的一套房源由518萬元下調(diào)至447萬元。

諸葛找房首席分析師陳雷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前北京學(xué)區(qū)房不斷被弱化，政府搬遷通州，東西城優(yōu)勢減弱，所以短期內(nèi)二手房價格會下降。”

據(jù)貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)，2019年1月，北京市西城區(qū)二手房均價106500元/平方米，成交量環(huán)比下跌11.2%;東城區(qū)均價為88224元/平方米，成交量環(huán)比下跌3.7%。2月份東城區(qū)成交均價85201元/平方米，環(huán)比下跌3.5%;西城區(qū)均價105867元/平方米，環(huán)比下跌1%。

值得注意的是，2月北京市13區(qū)中有7區(qū)二手房價格下跌，其中門頭溝、東城及順義三區(qū)由于1月成交基數(shù)相對較小，均價受結(jié)構(gòu)性影響波動較大，跌幅均在3%以上。但同時，貝殼研究院表示，統(tǒng)計期間因受春節(jié)影響，該趨勢不能代表市場整體走向。

基本盤穩(wěn)定

實際上，北京的二手房市場基本盤仍保持穩(wěn)定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中了解到，來中介門店咨詢和購買二手房的人在春節(jié)后明顯增多，掛牌房源也不斷增加。

據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的70城房價變動情況顯示，1月份一線城市二手住宅銷售價格同比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京市二手住宅銷售價格環(huán)比下降僅為0.1%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，1月北京二手房市場“成交量增長明顯，均價止跌上揚”。

1月北京二手房成交均價59918元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲2.4%。均價上漲主要受市場成交回暖、預(yù)期改善的影響。從成交區(qū)域看，高單價的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比增加1個百分點;從戶型看，一居室成交占比環(huán)比提升1.4個百分點;從樓齡看，10年以下的房源成交占比提升1.2個百分點。

2月，豐臺區(qū)、通州區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域二手房成交均價上漲，其中房山區(qū)成交均價環(huán)比上漲4.3%，領(lǐng)漲北京各區(qū)域。

來自諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，截至2019年2月24日，朝陽區(qū)的掛牌房源最多，達(dá)32617套;其次是海淀區(qū)(13759套)和豐臺區(qū)(12104套)。二手房掛牌均價為62812元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，但成交價格并未出現(xiàn)明顯波動。

陳雷表表示：“自1月份以來，北京二手房市場成交量開始有小幅上漲，2月下旬成交量上漲明顯，但價格依舊保持穩(wěn)定，預(yù)計為年后積壓購房需求短期內(nèi)釋放造成。短期內(nèi)需求會繼續(xù)釋放，但該變化并不會引發(fā)市場較大范圍波動。”

我愛我家研究院分析認(rèn)為，政策是當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。一是限購、限離、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策縮小了有資格購房的人群;二是限貸、提高利率、公積金繳存額度與繳存年限掛鉤等政策縮小了有能力購房的人群，這些政策既大幅影響了投資投機(jī)需求，也一定程度上影響了首置、改善的剛性需求。