每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢妤

“從文件本身來看，4月19日之后，不動產(chǎn)權(quán)證滿2年的房屋就可以上市交易了。”濟南市12345政務平臺向《每日經(jīng)濟新聞》表示。

“4月4日～19日，住建局內(nèi)部系統(tǒng)在升級，現(xiàn)在很多事情辦不了，都等著20日這天呢。”濟南市一位中介人員說。

4月20日，恰是濟南版“限售令”到期之日。

限售立竿見影

“這個項目我們不推薦的，開發(fā)商問題太多，除了延期交房好幾年，到現(xiàn)在還有預售證沒下來呢。”

帝華鴻府，這個濟南市歷城區(qū)唐冶片區(qū)的“黑盤”，當?shù)責o人不知曉，而其操盤方，正是背負“濟南房價破萬始作俑者”“濟南房價暴漲導火索“之名的河北房企帝華地產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，早在2016年6月，首入濟南的帝華鏖戰(zhàn)936輪，擊潰近20家房企，以總價40余億元、389.79%的超高溢價率，將唐冶片區(qū)5宗地收入囊中，其中一宗住宅用地樓面價為7100元/平方米，高于當時片區(qū)內(nèi)在售新盤5000元/平方米左右均價，刷新當時濟南土地掛牌出讓紀錄，成為喧囂一時的“地王”。

此后，濟南尤其是東部片區(qū)部分樓盤出現(xiàn)非理性上漲，周邊多個樓盤集體封盤醞釀漲價。

“擾亂了市場秩序，不能說絕對關(guān)聯(lián)，但房價確實是在那之后漲起來了。”歷城區(qū)中介小魯如此告訴記者，“不過好笑的是，周邊樓盤賺得盆滿缽溢，帝華自己的‘地王’項目反而因為交不起土地款而被濟南市自然資源和規(guī)劃局回收，并沒收了2億多元保證金。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年9月起，濟南房價呈現(xiàn)臺階式躍升，短短3個月內(nèi)從均價9857元/平方米漲至11667元/平方米，漲幅接近20%。

當年10月2日，濟南市規(guī)定購買首套和二套商品住房的首付均在原來基礎上提高10%(從20%到30%)，本市戶籍家庭只能購買1套住房，外地人在濟南限購1套住房。

當年12月26日，濟南市規(guī)定本市戶籍家庭限購2套住房;非本市戶籍家庭在我市限購1套住房(需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明)，調(diào)控加碼。

2017年4月，調(diào)控再度升級，濟南市規(guī)定本市戶籍家庭二套房和非本市戶籍購房首付提至60%，不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

“政策發(fā)布后的一年，其實房價還是在平穩(wěn)上漲的，反而是2018年4月以來的一年，房價有不同程度回落。”小魯表示。

從安居客數(shù)據(jù)看，2017年濟南房價走勢呈平緩上升，2018年開始出現(xiàn)波動，而唐冶片區(qū)所在的歷城區(qū)波動尤為明顯，從去年8月的17854元/平方米高點回落至今年4月的16475元/平方米。

“從前幾輪的調(diào)控看，政策松綁的必備條件，起碼是等房價穩(wěn)定了，甚至是穩(wěn)中有跌，市場冷靜下來了，而目前這些條件基本具備了。4月4日～19日，住建局內(nèi)部系統(tǒng)在升級，現(xiàn)在很多事情辦不了，都等著20日到期這天呢，我覺得這次到期后放開的可能性很大。”小魯向記者透露。

記者對此亦采訪了多位中介，其多數(shù)持類似意見，甚至有中介戲稱：“我們哥幾個已經(jīng)就這次政策到期后放開的可能性設了賭局”。

不過，官方則是另一種態(tài)度。

“根據(jù)濟南市住房保障管理局的文件說明，限售政策目前依然在執(zhí)行，后續(xù)我們這邊不知道會不會改動。”再次求證之下，濟南市12345政務平臺如此回復。

《每日經(jīng)濟新聞》記者與濟南市住房保障管理局宣傳部、辦公室輾轉(zhuǎn)多次溝通，截至發(fā)稿，依然未能獲得有效回應。

就在今年3月，針對年初關(guān)于樓市取消限售的種種傳聞，先有濟南市住建局新聞發(fā)言人重申“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”，再有濟南市住建局聯(lián)合公安局發(fā)布通知，表示將“嚴格執(zhí)行已出臺的調(diào)控政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)做好價格指導工作，確保市場穩(wěn)定”，表態(tài)雙方將聯(lián)合起來，對散布不實、不良信息的機構(gòu)和個人采取法律措施。

據(jù)山東省住建部門發(fā)布數(shù)據(jù)，截至去年12月底，濟南新建商品房庫存面積為2543.3萬平方米，去化周期約20個月。

也就是說，目前濟南樓市的庫存是充足的。

房企加大推新

“春節(jié)以來，新樓盤入市明顯增多了，交易量也上來了。”歷下區(qū)一中介人員說：“不過濟南近期房價還是穩(wěn)定的。”

經(jīng)歷了2018年的下行，今年2月以來濟南樓市利好漸露端倪。

據(jù)大眾網(wǎng)報道，由于目前房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定，政府已經(jīng)不再指導限價，但濟南市的限購政策仍在施行。

貸款利率方面，濟南多家銀行也有所松動。工行濟南分行房屋貸款科工作人員向記者表示，首套住房貸款利率在原基準利率的基礎上浮10%，二套房在原基準利率的基礎上浮15%，相較去年下降5個點。另外，中行濟南分行的房屋貸款利率則將首套房貸款利率在原基準利率上浮15%的基礎上降至上浮10%。

今年3月，山東省住建廳廳長王玉志在談及樓市政策時曾表示：“青島、濟南、菏澤等都根據(jù)當?shù)氐膶嶋H，制定各自的調(diào)控措施。如果當?shù)厥袌鲞^熱,就給它降降溫;如果過冷,可以進行微調(diào)以保持適度狀態(tài)。既不能讓樓市大起,也要防止它大落,讓市場平穩(wěn)發(fā)展。”

在此背景下，市場熱度確實有所回溫。

3月以來，各房企亦加大了在濟南的推新力度，房價也同比上漲。

“濟南萬達城3月底就新推了720套房，這么大規(guī)模的推盤最近不多見。”有中介人員透露：“精裝房成交均價17400元/平方米，當天就賣了幾十套。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，濟南2月新建商品房價格同比上漲16.4%，二手房上漲11.6%。濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年3月，濟南市共網(wǎng)簽住宅7465套，超過2018年同期1970套。

從2019年濟南土地供應計劃看，本年度濟南市市本級計劃供地總量為2114.53公頃(31718畝)，比去年的23660畝多出8058畝，但城鎮(zhèn)住宅用地供應為554.92公頃(8324畝)，占供地總量的26.24%，總體供應量與去年基本持平。

“今年住宅用地供應量總體是平衡偏緊張的，現(xiàn)今樓市有回暖趨勢，趁還未徹底回暖、地價未上漲抓緊拿地。”有濟南業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

可以佐證的是，3月初，10余家房企繳納保證金爭奪濟南市市中區(qū)楓葉散熱器廠地塊，經(jīng)過25輪競價，最終由中南置地擊敗碧桂園、中海等開發(fā)商，以60%溢價率、14401元/平方米的樓面價摘得。