經(jīng)歷三次失敗后，中國(guó)文旅第四次沖刺港股IPO。

近日，中國(guó)文旅集團(tuán)第四次遞交招股書(shū)，并將公司名稱由“中國(guó)文旅集團(tuán)有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”(簡(jiǎn)稱“大灣區(qū)文旅”)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，此次成功得益于降負(fù)債效果顯著，《招股書(shū)》顯示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的資產(chǎn)負(fù)債比分別為632%、272.2%、299.4%，而2020年底的資產(chǎn)負(fù)債比驟降至37.9%。半年時(shí)間，該公司資產(chǎn)負(fù)債比率降超260%。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月31日，大灣區(qū)文旅的凈負(fù)債比率、現(xiàn)金短債比均達(dá)標(biāo)，分別為5.4%、2.6，然而其資產(chǎn)負(fù)債率為67.8%，也已經(jīng)超過(guò)了“及格線”。

對(duì)于此次更名，大灣區(qū)文旅表示，順應(yīng)大灣區(qū)一體化發(fā)展趨勢(shì)，公司業(yè)務(wù)將繼續(xù)立足粵港澳大灣區(qū)，輻射全國(guó)及海外市場(chǎng)，重點(diǎn)專注于及加強(qiáng)文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向還是國(guó)民需求來(lái)看，文旅產(chǎn)業(yè)前景廣闊，文旅行業(yè)將繼續(xù)受到業(yè)界以及投資者的看好。而大灣區(qū)文旅集團(tuán)目前所運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)將受惠于大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的國(guó)家政策。

值得注意的是，公司的業(yè)務(wù)收入仍然主要來(lái)自于房產(chǎn)，占比超過(guò)8成。

四次遞交招股書(shū)降負(fù)債效果顯著

此前，大灣區(qū)文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書(shū)，但均未能在6個(gè)月內(nèi)通過(guò)聆訊，以失敗告終。

大灣區(qū)文旅此前在港交所遞交招股書(shū)“失效”很可能與其負(fù)債情況有關(guān)。尤其是在房地產(chǎn)“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，過(guò)高的負(fù)債率很難被港交所放行?！墩泄蓵?shū)》顯示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的資產(chǎn)負(fù)債比分別為632%、272.2%、299.4%，而2020年的資產(chǎn)負(fù)債比驟降至37.9%。僅僅半年時(shí)間，該公司資產(chǎn)負(fù)債比率降超260%。

據(jù)招股書(shū)披露，此次IPO募集資金將用作發(fā)展公司開(kāi)平水禾田公寓、富資里許村歡樂(lè)古鎮(zhèn)等度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的建筑成本;其次，將用于改善及升級(jí)公司泉林黃金小鎮(zhèn)的設(shè)施、家私及裝置;剩余一部分資金將用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

大灣區(qū)文旅還在招股書(shū)中提到了與奧園集團(tuán)的關(guān)系。截至目前，奧園通過(guò)全資子公司悅景持有大灣區(qū)文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。另外，中國(guó)奧園亦是大灣區(qū)文旅的主要客戶和供應(yīng)商之一。2018年至2021年5月31日，大灣區(qū)文旅從中國(guó)奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大灣區(qū)文旅在港股IPO有希望緩解現(xiàn)金流壓力的考慮，也有利于未來(lái)奧園以“文旅之名”拿地。

營(yíng)收依賴房產(chǎn)轉(zhuǎn)型深耕大灣區(qū)

在經(jīng)歷了前三次IPO失敗后，大灣區(qū)文旅第四次遞交招股書(shū)，并正式更名為“大灣區(qū)文旅”，表明深耕大灣區(qū)的決心。截至目前，該公司所持有或運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目幾乎全部位于廣東省內(nèi)。

《招股書(shū)》顯示，大灣區(qū)文旅將集中于度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊，提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)、酒店咨詢和管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。

今年以來(lái)，旅游市場(chǎng)持續(xù)回暖。粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)亮眼。據(jù)廣東省文化和旅游廳測(cè)算，2021年國(guó)慶假期，廣東共接待游客4438.6萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)236.8億元，位居全國(guó)前列。

但值得注意的是，公司的業(yè)務(wù)收入仍然主要來(lái)自于房產(chǎn)，占比超過(guò)8成，仍是一間披著文旅外殼的物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

截至2021年8月31日，大灣區(qū)文旅擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，土地儲(chǔ)備總建筑面積約130萬(wàn)平方米。但這些旅游項(xiàng)目?jī)?nèi)，同樣含有大量的住宅可以進(jìn)行銷(xiāo)售。

2018年至2020年，大灣區(qū)文旅分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業(yè)銷(xiāo)售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻(xiàn)占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢(shì)。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅來(lái)自銷(xiāo)售度假物業(yè)的收入占總收入的比例為87.1%，而其來(lái)自文化旅游的收入占比只有12.9%。

不過(guò)，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收入利潤(rùn)下降已是行業(yè)通病。體現(xiàn)到大灣區(qū)文旅身上，其2018年-2021年前5個(gè)月整體毛利率呈下降趨勢(shì)，從44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具體到銷(xiāo)售度假物業(yè)毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。

對(duì)此，大灣區(qū)文旅解釋稱，主要是由于出售及交付的物業(yè)類(lèi)型不同及竣工后仍未出售的若干度假物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均售價(jià)調(diào)整，導(dǎo)致相應(yīng)期間公司已出售及交付的度假物業(yè)的平均售價(jià)下降。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)商必然要經(jīng)歷的事情，因?yàn)楫?dāng)前做文旅項(xiàng)目的企業(yè)，有時(shí)候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)進(jìn)行緩解。(長(zhǎng)江商報(bào)記者 趙潔)