富力的文旅夢(mèng)與債務(wù)坎

在去年震驚房地產(chǎn)界的萬達(dá)、融創(chuàng)和富力的“世紀(jì)大交易”大戲中，富力最后時(shí)刻被融創(chuàng)拉入局，和融創(chuàng)一起，分別接手了萬達(dá)的一部分酒店和文旅業(yè)務(wù)。

一年后，富力和融創(chuàng)又出奇地默契，再次緊跟融創(chuàng)的步伐——在融創(chuàng)于海南設(shè)立文旅集團(tuán)總部3個(gè)月后，富力也悄然將文旅產(chǎn)業(yè)的做大之心埋進(jìn)了天涯海角的熱土里。

悄然成立文旅公司

11月21日，有媒體曝出，繼融創(chuàng)、碧桂園之后，富力地產(chǎn)日前于海南成立了文旅公司。此前富力的文旅業(yè)務(wù)被放在營(yíng)銷部門里，如今單獨(dú)成立文旅公司，或難掩做大之心。

《國(guó)際金融報(bào)》記者查詢工商系統(tǒng)信息發(fā)現(xiàn)，富力集團(tuán)已于2018年11月5日低調(diào)地在海南省?？谑旋埲A區(qū)成立了富力文化旅游發(fā)展有限公司，法定代表人為趙沨，注冊(cè)資本1億元，股東為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司和海南東方富力旅游投資有限公司，分別持股95%和5%。

趙沨是富力的老將。自2004年加入富力以來，先后擔(dān)任廣州富力地產(chǎn)股份有限公司工程部常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理等職，2009年升至富力地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理，現(xiàn)任廣州富力地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理兼海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。

作為較早踏上海南島的開發(fā)商，富力對(duì)于這片熱土并不陌生。自2006年進(jìn)駐以來，富力相繼開發(fā)了紅樹灣、富力灣、月亮灣、盈溪谷項(xiàng)目， 2017年，富力在海南售出面積約為32.88萬平方米，權(quán)益總值達(dá)49.19億元。2018年全年，富力在海南預(yù)計(jì)完成可售出面積約55萬平方米。

今年以來，各大房企爭(zhēng)相布局文旅產(chǎn)業(yè)。

6月，保利地產(chǎn)設(shè)立了保利(海南)旅游發(fā)展有限公司;隨后，碧桂園正式成立了文商旅集團(tuán)，由碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理程光煜分管，原藍(lán)光地產(chǎn)總裁助理、藍(lán)光文旅集團(tuán)總裁張強(qiáng)任碧桂園文商旅集團(tuán)總經(jīng)理;8月，融創(chuàng)在海南成立了融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司，后更名為融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團(tuán)。

相較于同行，融創(chuàng)在文旅賽道上的起步似乎更為巧妙，直接將萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目收入囊中，一同招致麾下的還有項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司，從項(xiàng)目到人員，全部吸納。自此，融創(chuàng)的文旅業(yè)務(wù)除了遍布全國(guó)的項(xiàng)目外，還有成熟的團(tuán)隊(duì)，站在萬達(dá)的肩膀上，融創(chuàng)文旅可謂出道即巔峰。

越來越多房企的涌入，讓文旅這條賽道突然變得擁擠。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前鼓勵(lì)消費(fèi)，而旅游業(yè)是消費(fèi)大頭，加上親子游等概念更是大契機(jī)。隨著今年以來政策收緊，樓市遇冷，較大的銷售壓力也迫使房企加快轉(zhuǎn)型步伐。

在易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，從布局而言，文旅業(yè)務(wù)是復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的思路，總體上說有較好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。嚴(yán)躍進(jìn)指出，發(fā)展文旅業(yè)務(wù)有助于房企借道旅游發(fā)展地產(chǎn)，通過文旅項(xiàng)目積極和地方政府談判，獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的用地成本，同時(shí)對(duì)于土地計(jì)劃多期開發(fā)是很多房企真實(shí)的考量。

文旅夢(mèng)的桎梏

然而，相較于上述房企，富力進(jìn)入文旅板塊的鋪墊似乎有些“蒼白”，無論是項(xiàng)目布局還是組織架構(gòu)的搭建，甚至在富力文化旅游發(fā)展有限公司成立近20天后，富力的官網(wǎng)上仍然沒有文旅地產(chǎn)的蹤跡可尋。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，文旅項(xiàng)目普遍開發(fā)周期長(zhǎng)，前期投入大，收益慢，結(jié)合當(dāng)下行業(yè)的融資環(huán)境和富力的資金情況來看，并不樂觀。

在去年大手筆收購(gòu)萬達(dá)酒店后，富力的資金一度吃緊。WIND數(shù)據(jù)顯示，今年以來富力頻繁融資“補(bǔ)血”，3月至9月共計(jì)發(fā)債11次，相當(dāng)于其2015年至2017年三年間發(fā)債次數(shù)的總和。發(fā)行利率也水漲船高，短期融資券由5.43%最高升至6.5%，企業(yè)債由6.8%一度升至7.7%。頻繁的融資直接導(dǎo)致富力將在2020年迎來償債的高峰，其當(dāng)年償債現(xiàn)金流將達(dá)到313.44億元，而2018年這一數(shù)字僅為20.81億元，兩者有15倍的差距。

基于此，交銀國(guó)際在報(bào)告中直指，雖然富力過去幾年的銷售已鎖定2018年大部分的收入和利潤(rùn)，但融資成本急漲和銷售慢于預(yù)期的影響將在2019年和2020年開始顯現(xiàn)。富力2018年10月份的合約銷售額為87億元，前10個(gè)月累計(jì)合約銷售額為957億元，僅完成了全年1300億元銷售目標(biāo)的73.6%，低于行業(yè)平均的83%。

2015年-2017年，富力地產(chǎn)凈負(fù)債權(quán)益比呈逐年上漲之勢(shì)，分別為124.3%、159.9%和169.6%，2018年上半年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到 187.5%，交銀國(guó)際認(rèn)為富力的高財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)將拖累其增長(zhǎng)前景。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，文旅地產(chǎn)無論是前期資金投入還是后期運(yùn)營(yíng)都很重要，一旦資金出現(xiàn)不到位的情況，很容易爛尾，需要高度警惕。此外，對(duì)于富力而言，酒店產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，自然是要和文旅等業(yè)務(wù)做結(jié)合，否則酒店的服務(wù)或難以消化。

單獨(dú)成立文旅公司后，富力對(duì)于文旅板塊有何新的規(guī)劃與訴求，以及將如何應(yīng)對(duì)文旅項(xiàng)目發(fā)展中所面臨的困境，《國(guó)際金融報(bào)》記者試圖與富力方面溝通，但截至發(fā)稿，仍未收到回復(fù)。