■本報記者 張 歆

流動性為王!盡管票面利率走高且面臨匯率波動，但上市房企對于美元債發(fā)行不僅熱度不減，甚至是持續(xù)增加。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，今年以來，A股和H股上市房企披露的發(fā)行美元債相關(guān)信息不低于50條。與之相呼應(yīng)的是，房企美元債票面利率的飆高——從今年一季度龍頭房企大多低于6%，快速上漲至大中型房企紛紛突破或接近10%，最高達(dá)到13.75%。

房企持續(xù)熱衷發(fā)行美元債

房企對于美元債的追捧已經(jīng)持續(xù)至少5年，近年來更有愈演愈烈之勢。

2013年以來，全球資本市場一度出現(xiàn)了超低利率環(huán)境，甚至有中介機構(gòu)在推介語中將美元債描述為“企業(yè)到海外薅羊毛必備”。

此外，對于內(nèi)地房企而言，國內(nèi)融資難度的加大，使得房企近年來持續(xù)去海外尋求融資。來自中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，房企境外融資總額達(dá)388.6億美元，較2016年的140.6億美元大幅上漲176%，今年的融資總額很可能還將快速上升。

據(jù)《證券日報》記者根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來僅A股上市房企已經(jīng)披露了35條與美元債相關(guān)的公告。例如，泛?？毓?0月10日公告稱，為加快推動海外項目開發(fā)建設(shè)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本，公司境外全資附屬公司中泛集團有限公司擬通過其在英屬維爾京群島注冊成立的泛?？毓蓢H

發(fā)展第三有限公司發(fā)行美元債券，募集資金不超過6億美元，并由公司及子公司為本次發(fā)行提供擔(dān)保。

另據(jù)了解，除了A股市場中的上市房企，還有多家H股上市房企今年上半年也加入到“發(fā)債隊伍”。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，今年以來，有約20家港股上市房企披露擬發(fā)行美元債。

在房企的描述中，其發(fā)債的目的大多在于“調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、滿足資金需求、償還境內(nèi)公司債券及金融機構(gòu)貸款”。例如，新湖中寶表示，擬境外發(fā)行不超過8億美元(等值)外幣債券，募集資金主要用于置換境內(nèi)債務(wù);部分房企的融資是為了提前贖回舊的美元債，“將借貸成本進(jìn)一步降低，債務(wù)結(jié)

構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化”;此外，近期有部分房企表示，發(fā)行美元的目的包括“為建立境外市場良好信用打下基礎(chǔ)”。

票面利率迅速飆高

房企美元債發(fā)行火熱的同時，票面利率也在一路飆高。

從今年一季度的情況上來看，美元借款彼時確實相對利率較低：上市房企發(fā)行的多年期美元債利率大多在4%-9%之間，大型企業(yè)的票息率多低于6%。如果回溯歷史，美元債的價格更是可謂非常美麗。某龍頭房企2013年首次境外美元債券發(fā)行時，其一筆8億美元的5年期債券的年票息率僅為2.625%。

今年二季度，房企美元債發(fā)行利率上行明顯，2018年二季度平均發(fā)行票息為7.34%，環(huán)比上升99個BP，同比增長57個BP;多家房產(chǎn)企業(yè)包括華南城、國瑞置業(yè)、正榮地產(chǎn)、毅德國際等，發(fā)行票息均在10%以上。有研報分析認(rèn)為，二季度監(jiān)管限制房企發(fā)外債投地產(chǎn)項目，以及人民幣兌美元匯率波動，導(dǎo)致企

業(yè)美元債償付壓力上升，令市場對持有大量美元債房企的擔(dān)憂加劇。

下半年以來，房企美元債利率可謂是繼續(xù)快速飆高，近期多家公司新發(fā)行美元債的票面利率超過或接近10%。

H股方面，中國恒大全資子公司擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，部分票據(jù)票息達(dá)13.75%;正榮地產(chǎn)今年發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)的票息從6月底的10.5%已經(jīng)上漲至目前的12.5%;茂業(yè)國際部分美元債成本達(dá)到13.25%。

此外，A股方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，11月8日，公司完成2億美元債的票面利率為11%，待后續(xù)交割完畢后將安排在香港聯(lián)合交易所上市交易。

同一日，華夏幸福境外間接全資子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級無抵押定息債券。票面利率為9%，2021年7月31日到期。截至公告日，該公司本次備案登記的境外債券已發(fā)行9億美元。

對應(yīng)對匯率波動風(fēng)險，據(jù)《證券日報》記者了解，部分上市房企在發(fā)債的同時已經(jīng)配套了匯率風(fēng)險對沖機制。但是，根據(jù)監(jiān)管的要求，商業(yè)銀行遠(yuǎn)期售匯業(yè)務(wù)的外匯風(fēng)險準(zhǔn)備金率已經(jīng)從0調(diào)整為20%，對于借美元債融資的企業(yè)而言，其對沖匯率風(fēng)險的成本將有所上升。

銀行開發(fā)貸收緊

事實上，房企之所以密集發(fā)行美元債，是因為商業(yè)銀行去年以來主動調(diào)整了開發(fā)貸的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”，即便是大型房企也面臨額度收緊的局面。

從財報數(shù)據(jù)來看，部分中小型房企對于銀行的依賴度有所下降，開發(fā)貸在其融資渠道中的占比更是一再下降。

某中小房企中報顯示，截至2018年6月末，公司獲得銀行授信額度未使用額度為50.68億元，而截至去年中期，該公司全額使用了銀行授信。

另一家小型房企今年中期的銀行貸款余額為9.76億元，而非銀行金融機構(gòu)貸款達(dá)21.45億元，銀行渠道融資余額的占比為31%，2017年的情況與今年上半年類似。不過，2016年該公司銀行渠道融資余額的占比為61%;2015年銀行貸款占間接融資的比例則為68%。

而部分龍頭房企也對于信貸額度和自身資金需求預(yù)判不足。“某大型房企把到期的低成本的銀行貸款先歸還后發(fā)現(xiàn)，今年的開發(fā)貸額度并沒有去年那么寬松，只好轉(zhuǎn)向美元債”，某股份制銀行人士對《證券日報》記者表示。

2018年半年報顯示，目前國有大行對于開發(fā)貸的審批口徑十分相似，“在總量控制的基礎(chǔ)上，實施區(qū)域差異化信貸政策”、“加強風(fēng)險管控”、“重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項目”、“因城施策”，這也從側(cè)面印證了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控并未放松;股份制銀行對待開發(fā)貸的態(tài)度不盡一致，

部分銀行貸款余額和占比“雙降”，部分銀行則出現(xiàn)了較快增長;13家地方銀行開發(fā)貸的余額以及占比也呈現(xiàn)出“漲跌互現(xiàn)”的局面。

商業(yè)銀行對于中小房企的謹(jǐn)慎，一方面與宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向相關(guān)，另一方面，也是關(guān)注到了開發(fā)貸的資產(chǎn)質(zhì)量。今年上半年，工農(nóng)中建四大行開發(fā)貸的不良貸款率兩升兩降;股份制銀行披露出來的數(shù)據(jù)要略好一些，雖然部分銀行的不良貸款也出現(xiàn)“雙升”，但風(fēng)險明顯可控。