每經(jīng)記者 吳凡 每經(jīng)編輯 張海妮

寶華，江蘇省句容市下屬小鎮(zhèn)，當?shù)厝俗猿斑@里是“十線小城”;而有意思的是，數(shù)十家地產(chǎn)開發(fā)商卻又屯兵于此，一座又一座新樓在這里崛地而起，給小鎮(zhèn)居民一種身處大都市的夢幻感。

事實上，因毗鄰南京，又在積極打造寧鎮(zhèn)揚一體化的先行示范區(qū)，地產(chǎn)開發(fā)商們儼然已將寶華視作一只“潛力股”。此外，相比居高不下的南京房價，寶華鎮(zhèn)的房價可謂是“經(jīng)濟實惠”。當?shù)胤康禺a(chǎn)中介人士向記者介紹稱，在這里，你只需花上兩三百萬元，便能在南京城旁購置一套聯(lián)排別墅，“有時候我都想給自己買一套。”

在此背景下，2017年，泰禾集團(000732，SZ)通過股權(quán)收購，強勢拿下了寶華鎮(zhèn)鹿山水庫附近的13幅地塊，擬規(guī)劃別墅及住宅項目。然而，在近日的公告中，泰禾集團卻表示將通過司法途徑“放棄”這些地塊。帶著疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入該項目實地，一探究竟。

泰禾看中項目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

2月13日，春雨蒙蒙，《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海出發(fā)，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，來到了句容市寶華鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)似乎還未從過年的氛圍中醒來，記者在鎮(zhèn)上行走時注意到，陰云密布下，細雨中的小鎮(zhèn)顯得頗為冷清，緊挨著寶華鎮(zhèn)的國道上不時有車輛呼嘯而過，發(fā)出尖銳的鳴笛聲。

隨后，記者沿著連接句容、寶華、南京的“西部干線”驅(qū)車向前，行至道路中段拐向一條不起眼的小路——新妮路，繼續(xù)向前走約300米后，眼前一大片開闊土地，便是泰禾集團2017年斥巨資拿下的主要地塊。

時間回溯至2017年9月14日，泰禾集團當日發(fā)布公告稱，擬通過全資子公司江蘇泰禾錦城置業(yè)有限公司(以下簡稱錦城置業(yè))斥資31.79億元受讓沃得國際控股有限公司(以下簡稱沃得國際)等4名轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱江蘇沃得)持有的江蘇沃得寶華休閑度假開發(fā)有限公司(以下簡稱沃得寶華)100%股權(quán)，由此獲得沃得寶華的核心資產(chǎn)——句容市下蜀鎮(zhèn)及寶華鎮(zhèn)內(nèi)鹿山水庫附近13幅地塊國有用地使用權(quán)(以下簡稱鹿山項目)。

上述公告還顯示，錦城置業(yè)需向沃得寶華提供6.24億元借款，專項用于沃得寶華償還原股東及關(guān)聯(lián)公司、公司認可的其他第三方的相關(guān)債務。

根據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，沃得寶華成立于2009年10月份，主要資產(chǎn)為鹿山項目的13個地塊，為2010年到2013年期間陸續(xù)獲得，總代價為4.8億元。換句話說，泰禾集團不僅對鹿山項目高溢價進行收購，并且還自掏腰包間接幫助沃得寶華原股東還債，那么泰禾集團又是如何考慮這筆交易的呢?

事實上，當時泰禾集團對這片土地信心滿滿。公司稱，項目地塊毗鄰南京棲霞區(qū)仙林湖，屬于南京1小時都市圈優(yōu)質(zhì)的住宅項目。另外，南京城市級別的提升也將為項目區(qū)域帶來新的發(fā)展機遇，未來發(fā)展?jié)摿^大。

2019年2月13日，記者在鹿山項目地走訪時發(fā)現(xiàn)，在鹿山水庫旁邊，確實有一幢銀色玻璃建筑，該建筑正大門上方的牌匾上標注著“泰禾鹿山院子”，但是大門緊閉，從大門往里看，里面的裝修風格與售樓處相似。

需要注意的是，玻璃建筑四周的土地有被人工翻動過的痕跡，且在不遠處停靠著幾輛卡車和推土車，另有兩個低矮的建筑已施工至一半。此外，周圍再無其他建筑。

有意思的是，同樣是在2017年7月，泰禾集團還通過錦鴻置業(yè)以6.25億元受讓句容濠峰置業(yè)有限公司49%股權(quán)，進而拿下寶華鎮(zhèn)的4幅地塊，并且在2018年7月，由句容濠峰置業(yè)有限公司在寶華地塊開發(fā)的泰禾金尊府便開盤出售，當時開盤價格一度達到1.7萬元/平方米。那么與之相比，為何鹿山項目進度會如此緩慢呢?

項目土地尚未達到開發(fā)條件?

實際上在2019年2月11日，泰禾集團就通過公告透露了鹿山項目的最新情況。泰禾集團稱，江蘇沃得存在多項嚴重違約的情形，使錦城置業(yè)至今無法對標的物業(yè)進行建設(shè)開發(fā)。

那么上述情況是否意味著鹿山項目至今尚未取得“施工許可證呢”?2月15日，《每日經(jīng)濟新聞》記者趕赴句容市。句容市行政審批局的一位主任向記者表示，所有的施工許可證在“江蘇省建筑市場監(jiān)管與誠信信息一體化平臺”的網(wǎng)站上都可以查詢，相關(guān)的信息是公開的。

而記者在該網(wǎng)站上卻未能查詢到“鹿山項目”的施工許可證。此后，記者聯(lián)系到了一位知情人士，其表示是因為江蘇沃得及他們的實控人王偉耀違反承諾，存在著多項嚴重違約行為，導致公司至今無法對標的物業(yè)進行開發(fā)。

上述知情人士表示，江蘇沃得違反的承諾包括：未達成臨時道路可用并滿足建設(shè)需求，未取得林業(yè)部門出具的標的物業(yè)上林地的砍伐指標、未完成砍伐工作。另外，還包括未協(xié)助將市政配套管網(wǎng)綜合鋪設(shè)至標的物業(yè)紅線，未協(xié)助取得規(guī)劃許可證和施工許可證等。

在此背景下，泰禾集團在上述公告中稱，已將江蘇沃得及王偉耀訴至江蘇省高級人民法院，訴求判令解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議，同時要求返還已支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。

需要注意的是，江蘇沃得之沃得重工(中國)有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司、江蘇沃得起重機有限公司目前也已將錦城置業(yè)和泰禾集團訴至江蘇省高級人民法院，訴訟理由是，截至今年1月14日，錦城置業(yè)尚有4.58億元二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款未向原告支付。

截至公告披露時，錦城置業(yè)已支付共計25.65億元的交易對價款，包含向出讓方支付的19.6億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價款及向沃得寶華提供的6.05億元股東借款。換句話說，目前泰禾集團仍然有12.19億元股權(quán)交易款未支付給江蘇沃得，還需要為項目公司代償1895.12萬元的債務。

不考慮借款所需支付的利息，泰禾集團還需向江蘇沃得支付6.14億元。而此次江蘇沃得的訴訟請求則是，要求錦城置業(yè)向沃得重工(中國)有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司、江蘇沃得起重機有限公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及違約金合計5.26億元等。

針對泰禾集團提出的訴求，上海文飛永律師事務所合伙人高飛律師向記者表示，合同解除有兩種：一種是約定解除;一種是法定解除。因此首先要根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的解除條件來判斷，如果沒有約定，則看是否能夠適用法定解除。

“根據(jù)我的經(jīng)驗來看，上市公司收購時，都會對目標公司開展盡職調(diào)查，對于瑕疵事項會設(shè)定違約責任，這個就要具體看交易雙方各自承擔的責任是怎樣了。”高飛稱。

針對此事，2月15日記者聯(lián)系了上述起訴方，三家公司的聯(lián)系方式相同，當記者表明采訪意圖后，公司工作人員表示，這里是財務部，無法接受采訪。

寶華房價曾在2017年沖上萬

從地理位置上看，句容與南京尤其是與仙林板塊，在地理位置上是無縫對接，特別是在句容下屬的寶華鎮(zhèn)，就有D5、159、191三路公交車，途經(jīng)寶華鎮(zhèn)駛向南京。在這樣的天然優(yōu)勢下，近幾年，就有不少品牌房企紛紛在寶華鎮(zhèn)拿地。

記者在寶華鎮(zhèn)內(nèi)行走時看到，鎮(zhèn)內(nèi)的樓盤看上去成色較新，可以看得出是新建成不久。同時，另有不少樓盤正在建設(shè)中。更有意思的是，在寶華鎮(zhèn)行駛或停留的私家車輛多為蘇A牌照，蘇L本地牌照則相對較少，讓人恍惚有一種置身南京的感覺。

在寶華“天正·理想城”樓盤的兩側(cè)，密密麻麻地聚集著14家房產(chǎn)中介，相比于購房客，他們更能首先感受到寶華樓市的風吹草動。

《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后以購房客的身份咨詢了當?shù)囟嗉曳慨a(chǎn)中介人士，他們的普遍觀點是，相較于前幾年，目前寶華房價相對較低。

一位當?shù)胤慨a(chǎn)中介人士向記者表示，寶華樓市行情較好的時候是2017年左右。根據(jù)句容市第一房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年寶華鎮(zhèn)上市新房源為956674.29平方米，占句容總上市量的33%;寶華鎮(zhèn)成交商品房5618套，成交面積587020.5平方米。

而在價格方面，句容2017年普通住宅成交均價從年初的8971.2元/平方米，上漲至12月份的11126.8元/平方米，寶華鎮(zhèn)更是因為得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，當年房價飆升至均價1.5萬元/平方米以上。

為了抑制過快上漲的房價，句容市于2017年3月20日出臺調(diào)控政策，其中提到，非本市戶籍人口在句容市區(qū)、寶華鎮(zhèn)購買商品住房的，以家庭為單位，限購一套。

限購阻擋了一部分買房人的腳步，同時也一定程度上澆滅了寶華房價快速上漲的火焰，2018年寶華房價幾乎跌入低谷，從此前直沖2萬元的均價，到目前1萬元出頭的價格。在這種情況下，一些開發(fā)商也通過精裝改毛坯等手段降價去化。

記者了解到，目前寶華的樓市均價維持在1.2萬元/平方米、1.3萬元/平方米左右。

2019年2月17日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，限購是市場的調(diào)整，房價上漲過快的時候確實會有一些調(diào)整的做法，從實際情況來講，當前寶華整體上還是存在后勁發(fā)展的動力，尤其是揚州鎮(zhèn)江等一些軌道交通、高鐵規(guī)劃等將來經(jīng)過寶華，會使這個區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。

盡管目前寶華的限購政策依然未松動，但是上述中介機構(gòu)人士向記者表示，若是投資的話，目前是價格最好的時期，“2018年已經(jīng)接近低谷了，2019年不會再跌了。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，預計2019年，寶華主要受南京主城改善需求重新釋放影響，南京主城3萬元/平方米內(nèi)的新房基本絕跡，4萬元/平方米的改善價格體系卻沒有建立起來。因此，寶華今年整體行情依然要觀察南京主城房價中位數(shù)，引發(fā)二次需求外溢與城市擴容。

此外，對于近年一些持續(xù)把重心下沉至三四線城市的房企而言，嚴躍進同時提醒稱，經(jīng)濟比較發(fā)達的三四線城市的后勁還是存在的，當然也要警惕庫存比較多的風險，而有些三四線城市是透支的，價格漲到一定程度后，市場需求起不來，同時二手房、存量房潛在供應比較多，這也會影響市場情況，也是需要注意的。